本期導(dǎo)讀
國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)健康發(fā)展的意見》在新型城鎮(zhèn)化框架下，戶籍改革逐步落地，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)所帶來的農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)利改革也穩(wěn)步推進(jìn)，這將對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是化解中小城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的高庫(kù)存帶來新轉(zhuǎn)機(jī)。
萬達(dá)轉(zhuǎn)型背后的行業(yè)變局1月17日，王健林宣布了萬達(dá)的第四次轉(zhuǎn)型：萬達(dá)集團(tuán)將從以房地產(chǎn)為主的企業(yè)轉(zhuǎn)型為服務(wù)業(yè)為主的企業(yè).在房地產(chǎn)行業(yè)變革的關(guān)鍵時(shí)期，龍頭房企的舉動(dòng)對(duì)整個(gè)行業(yè)都具有一定意義。
再融資放松或?qū)⑼苿?dòng)新一輪房企并購(gòu)浪潮從深層來看，再融資與并購(gòu)重組的放松或?qū)⒅品康禺a(chǎn)行業(yè)并購(gòu)浪潮的到來。
本周土地市場(chǎng)供應(yīng)降幅較大，成交降幅更加明顯：6宗土地供應(yīng)，9萬㎡，較上14萬方有小幅下降；土地成交僅2宗，近13萬㎡，較上周降幅到達(dá)48%。
本周商品房供應(yīng)近38萬方，成交增幅也較為明顯：新增5個(gè)預(yù)售證，預(yù)售面積增至38萬㎡；成交面積25萬㎡，有較大漲幅，成交套數(shù)2162套。
宏觀環(huán)境/政策資訊
國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)健康發(fā)展的意見》
1月22日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)健康發(fā)展的意見》。該《意見》明確將土地經(jīng)營(yíng)權(quán)分離出來，對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)領(lǐng)域的所有權(quán)、承包權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行了分類指導(dǎo)，強(qiáng)調(diào)指出：農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易以農(nóng)戶承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)、集體林地經(jīng)營(yíng)權(quán)為主，且不涉及農(nóng)村集體土地所有權(quán)和依法以家庭承包方式承包的集體土地承包權(quán)。
CRIC點(diǎn)評(píng)：在新型城鎮(zhèn)化框架下，戶籍改革逐步落地，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)所帶來的農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)利改革也穩(wěn)步推進(jìn)，這將對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是化解中小城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的高庫(kù)存帶來新轉(zhuǎn)機(jī)。
1.集體土地所有權(quán)不得交易，小產(chǎn)權(quán)房難有“合法”出頭天。此次出臺(tái)《意見》作出了明確規(guī)定：不涉及農(nóng)村集體土地所有權(quán)和依法以家庭承包方式承包的集體土地承包權(quán)。從目前監(jiān)管意見來看，集體土地所有權(quán)已注定不能交易，意味著在農(nóng)村集體土地上建成的小產(chǎn)權(quán)房也將因此不能流轉(zhuǎn)。
2.農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)為農(nóng)民工未來真正落腳城鎮(zhèn)提供財(cái)產(chǎn)保障，成樓市需求核心動(dòng)力。農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)制度不僅盤活了閑置資源，又增加財(cái)產(chǎn)權(quán)利人的收入，為農(nóng)民工能夠真正扎根城鎮(zhèn)提供必原始財(cái)產(chǎn)支柱。住房需求提上日程，將直接轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效購(gòu)房需求，成為支撐未來樓市發(fā)展尤其是三四線城市市場(chǎng)的核心動(dòng)力。
3.糾正農(nóng)村資源錯(cuò)配，重塑整體經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供信心支撐。農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制的出臺(tái)，可以有效糾正目前農(nóng)村資源錯(cuò)配的現(xiàn)狀，提高農(nóng)村土地等生產(chǎn)資源利用的效率。一方面為新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)、農(nóng)民工落腳城市提供了保證，另一方面也將會(huì)重塑中國(guó)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)——糧食安全為社會(huì)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)保障。
“70/90”政策是時(shí)候功成身退了
2014年可以說是房地產(chǎn)行業(yè)行政調(diào)控的”拐點(diǎn)”，政府這雙“有形的手”開始逐步退出，取消供地計(jì)劃、取消限購(gòu)、放松限貸等都著“去行政化”的決心。近日紹興、四川的相關(guān)表態(tài)又將幾乎被遺忘的“70/90“政策再次拉回市場(chǎng)視野。在房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化大趨勢(shì)下，類似政策必將陸續(xù)“功成身退”
CRIC點(diǎn)評(píng)：
1.延續(xù)行業(yè)“去行政化、市場(chǎng)化”趨勢(shì)，取消“70/90”是題中之義。十八大以來，房地產(chǎn)行業(yè)“去行政化”為已成共識(shí)，實(shí)行近三年的“限購(gòu)“政策短時(shí)土崩瓦解，”限貸“也隨之松綁，這正是“去行政化”的具體體現(xiàn)，在接下來的2015年這一主基調(diào)仍然不會(huì)改變，甚至將不斷深化落實(shí)，“70/90”政策或類似的“一刀切”政策調(diào)整或取消也是題中之義。事實(shí)上，在此前已有多個(gè)城市或明文取消或在地塊出讓中不強(qiáng)制規(guī)定“70/90”政策。2014年初南京國(guó)土局出臺(tái)調(diào)整政策對(duì)其初步改良，降低90平方米以下套型比例為50%；10月天津市取消限購(gòu)?fù)瑫r(shí)也取消“70/90”政策，鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)根據(jù)區(qū)域城市功能定位和市場(chǎng)需求設(shè)計(jì)適銷對(duì)路的產(chǎn)品。最近的則是紹興市和四川省宣布取消該政策，新出讓的地塊不再對(duì)套型的建筑面積作具體規(guī)定�？梢灶A(yù)見未來將會(huì)有一批城市陸續(xù)發(fā)文跟進(jìn)。
2.市場(chǎng)形勢(shì)已變、改善需求當(dāng)?shù)�，調(diào)整或取消不合時(shí)宜的政策迫在眉睫。取消“70/90”政策有市場(chǎng)形勢(shì)變換、住房需求轉(zhuǎn)變所帶來的內(nèi)在的必要性。首先，當(dāng)前我國(guó)城市住房需求結(jié)構(gòu)已開始發(fā)生顯著變化，剛性需求觸頂回落的態(tài)勢(shì)已逐漸顯現(xiàn)，而改善型需求逐步抬頭。其次，在當(dāng)前“保障房與商品房并舉”的精神指導(dǎo)下，政府加大力度促進(jìn)保障房建設(shè)，結(jié)合市場(chǎng)已有的中低端商品住宅，首次置業(yè)等中低端需求將可基本得到滿足，建新商品住宅建造中大面積改善型產(chǎn)品也將是大勢(shì)所趨。因而解禁“70/90“政策更有利市場(chǎng)合理需求的有效滿足，利于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。再次，已經(jīng)不合時(shí)宜的“70/90”政策門檻的存在，迫使開發(fā)企業(yè)紛紛打擦邊球，滋生諸如“一房?jī)杀尽�、送面積等不規(guī)范操作的怪象，嚴(yán)重影響市場(chǎng)有序健康發(fā)展。
宏觀環(huán)境/行業(yè)動(dòng)態(tài)
萬達(dá)轉(zhuǎn)型背后的行業(yè)變局
1月17日，王健林宣布了萬達(dá)的第四次轉(zhuǎn)型：萬達(dá)集團(tuán)將從以房地產(chǎn)為主的企業(yè)轉(zhuǎn)型為服務(wù)業(yè)為主的企業(yè)，同時(shí)加快發(fā)展文化旅游、金融產(chǎn)業(yè)、電子商務(wù)3個(gè)產(chǎn)業(yè)，形成商業(yè)地產(chǎn)、文旅、金融、電商基本相當(dāng)?shù)乃拇蟀鍓K；此外，萬達(dá)集團(tuán)將從一家中國(guó)企業(yè)轉(zhuǎn)型為跨國(guó)公司。
CRIC點(diǎn)評(píng)：
在房地產(chǎn)行業(yè)變革的關(guān)鍵時(shí)期，龍頭房企的舉動(dòng)對(duì)整個(gè)行業(yè)都具有一定意義，中小房企應(yīng)當(dāng)理清其背后的原因和目的，找到適合自己的發(fā)展方向。對(duì)此，我們認(rèn)為：
1.萬達(dá)商業(yè)的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)成長(zhǎng)空間有限�；鸸就顿Y萬達(dá)，并非看中萬達(dá)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，而是意在拿地價(jià)格等品牌資源。和開發(fā)銷售模式不同，基金公司在投資了萬達(dá)后，將持有這些物業(yè)，投資回報(bào)主要包括租金收益和資產(chǎn)升值潛力兩部分。對(duì)于其他房企來說，輕資產(chǎn)也未必都適宜：如今嘗試輕資產(chǎn)的房企如萬達(dá)、萬科、綠城、朗詩(shī)等均有一定的品牌或產(chǎn)品技術(shù)優(yōu)勢(shì)，需要長(zhǎng)時(shí)間的積累。
2.房企轉(zhuǎn)型需關(guān)注自身特點(diǎn)。并非每家企業(yè)都需要轉(zhuǎn)型，一些在細(xì)分領(lǐng)域有特長(zhǎng)，或差異化定位的房企在房地產(chǎn)行業(yè)還有很大的發(fā)展空間，如融創(chuàng)、華夏幸福等近幾年均保持了較快的增速。對(duì)于一些普通規(guī)模的房企來說，與其大筆投資進(jìn)軍其他行業(yè)，不如更注重產(chǎn)品和服務(wù)的創(chuàng)新，做出自己的品牌特色，提高利潤(rùn)率。
3.房企轉(zhuǎn)型應(yīng)當(dāng)順應(yīng)宏觀經(jīng)濟(jì)政策導(dǎo)向。在萬達(dá)幾個(gè)月來陸續(xù)公布的轉(zhuǎn)型計(jì)劃中，值得注意的關(guān)鍵詞包括“跨國(guó)企業(yè)”、“金融”、“服務(wù)”、“生活消費(fèi)綜合性平臺(tái)”等，這些均是政府為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)鼓勵(lì)企業(yè)進(jìn)入的領(lǐng)域，在綠地、恒大等龍頭房企的發(fā)展計(jì)劃中均有提及，未來發(fā)展可期。在“黃金十年”，幾家龍頭房企的快速發(fā)展均與國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)密不可分，把握機(jī)會(huì)的能力突出。中小型房企在研究這些龍頭房企的動(dòng)作時(shí)，更應(yīng)當(dāng)領(lǐng)悟其背后的目的，把握好經(jīng)濟(jì)主線，并根據(jù)自己的實(shí)際情況制定未來的方向。
宏觀環(huán)境/市場(chǎng)快評(píng)
再融資放松或?qū)⑼苿?dòng)新一輪房企并購(gòu)浪潮
近日，證監(jiān)會(huì)調(diào)整了上市公司再融資、并購(gòu)重組涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)監(jiān)管政策：上市公司再融資、并購(gòu)重組涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的，國(guó)土資源部不再進(jìn)行事前審查，對(duì)于是否存在土地閑置等問題認(rèn)定，以國(guó)土資源部門公布的行政處罰信息為準(zhǔn)。
CRIC點(diǎn)評(píng)：
（1）監(jiān)管政策調(diào)整與注冊(cè)制改革精神一脈相承
本次涉房地產(chǎn)業(yè)務(wù)再融資、并購(gòu)重組監(jiān)管政策的調(diào)整，減少了國(guó)土部事前審查環(huán)節(jié)，通過加強(qiáng)信息披露、中介機(jī)構(gòu)把關(guān)及事中事后監(jiān)管來提升監(jiān)管力度，并通過加大懲罰力度來提升違規(guī)成本，同時(shí)上市程序也將變得更加精簡(jiǎn)，這與注冊(cè)制改革精神一脈相承。另外，政策調(diào)整也推進(jìn)了樓市從行政調(diào)控向市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)的轉(zhuǎn)變。
（2）再融資效率提高，直接利好房企上市再融資
從直接影響來看，政策調(diào)整將有利于房企的再融資。自2014年3月房地產(chǎn)企業(yè)再融資重啟以來，數(shù)十家上市房企提出再融資計(jì)劃�；仡�2014年的融資政策，3月房企再融資重啟，9月開始允許部分上市房企進(jìn)行銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行中期票據(jù)，十幾家上市房企提出總額約1000億的中票融資申請(qǐng)。再加上去年年底的降息和近期存貸款口徑的調(diào)整，我們已然感受到2015年房企融資環(huán)境的暖風(fēng)。
（3）或?qū)⒅品康禺a(chǎn)行業(yè)并購(gòu)浪潮
從深層來看，再融資與并購(gòu)重組的放松或?qū)⒅品康禺a(chǎn)行業(yè)并購(gòu)浪潮的到來。一方面土地成本依然高企，優(yōu)質(zhì)土地難拿，企業(yè)的利潤(rùn)空間不斷壓縮，并購(gòu)拿地成為一種重要方式。另一方面，行業(yè)增速下行時(shí)代，不少經(jīng)營(yíng)不善的企業(yè)面臨被并購(gòu)整合，不少企業(yè)為提升競(jìng)爭(zhēng)力也在謀求戰(zhàn)略調(diào)整，都催生了并購(gòu)重組的增加。不難看出，房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境的調(diào)整，推動(dòng)了行業(yè)并購(gòu)重組的增加，“大魚吃小魚”、資源重組整合以實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略調(diào)整，將會(huì)越來越多，涉房并購(gòu)重組業(yè)務(wù)事前審查環(huán)節(jié)的減少，一定程度上加快并購(gòu)重組的步伐，或?qū)⒂行е撇①?gòu)重組浪潮
本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請(qǐng)?jiān)?個(gè)月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。
熱門評(píng)論