本期導(dǎo)讀
《稅收征收管理辦法修訂草案》征求意見截止，房產(chǎn)稅或?qū)砼R1月28據(jù)新華社電《稅收征收管理法修訂草案（征求意見稿）》在國(guó)務(wù)院法制辦征求意見截止。
意料之中的降準(zhǔn)，對(duì)樓市資金面謹(jǐn)慎樂觀人民銀行于2月4日正式發(fā)布了降準(zhǔn)消息，自2015年2月5日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)…
人民幣的大幅貶值會(huì)否刺破房?jī)r(jià)泡沫？近日，人民幣匯率大幅震蕩向下：2日人民幣匯率創(chuàng)兩年新低，3日人民幣匯率接近跌停…
本周土地供應(yīng)驟增，增幅達(dá)300%，成交增長(zhǎng)43%：共16宗土地供應(yīng)，占地80萬㎡，其中8宗位于呈貢區(qū)新城板塊；土地成交5宗，10萬㎡，其中3宗位于西山板塊的住宅用地。
本周商品房供應(yīng)15萬方，大幅上漲，成交20萬方，降幅較為明顯：新增8個(gè)預(yù)售證，包含5個(gè)項(xiàng)目；成交面積20萬㎡，成交套數(shù)2395套，同比下降23%。從項(xiàng)目來看如廣福大都會(huì)、尚源酈城、別樣幸福城等樓盤為成交主力。
宏觀環(huán)境/政策資訊
《稅收征收管理辦法修訂草案》征求意見截止，房產(chǎn)稅或?qū)砼R
1月28據(jù)新華社電《稅收征收管理法修訂草案（征求意見稿）》在國(guó)務(wù)院法制辦征求意見截止。這份內(nèi)容豐富的意見稿一個(gè)突出特點(diǎn)就是明確了納稅人識(shí)別號(hào)制度的法律地位�！皣�(guó)家施行統(tǒng)一的納稅人識(shí)別號(hào)制度”。意見稿中明確，今后，稅務(wù)部門將按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)為企業(yè)、公民等納稅人編制唯一且終身不變的確認(rèn)其身份的數(shù)字代碼標(biāo)識(shí)。最快今年6月份法律草案將提請(qǐng)全國(guó)人大審議。全國(guó)人大常委會(huì)一般要審議三次，如果順利，2016年新《稅收征管法》有望通過實(shí)施。
CRIC點(diǎn)評(píng)：
據(jù)悉此次《稅收征管法》有望解決房產(chǎn)稅落實(shí)困難的情況，如果2016年新《稅收征管法》通過實(shí)施，那么房產(chǎn)稅的來臨就不遠(yuǎn)了，如若房產(chǎn)稅來臨我相信對(duì)此影響首當(dāng)其沖的便是二手房市場(chǎng)，在如今房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入白銀時(shí)代，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)恐難以抵消高額的房產(chǎn)稅，因此許多家庭或個(gè)人勢(shì)必會(huì)在房產(chǎn)稅來臨之際拋售手中多余的不動(dòng)產(chǎn)以規(guī)避經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，這樣大量的房源涌入二手房市場(chǎng)，必將對(duì)二手房市場(chǎng)價(jià)格帶來一定的沖擊；其次便是改善型住宅，部分家庭勢(shì)必會(huì)將手中的不動(dòng)產(chǎn)以量換質(zhì)，一來可以規(guī)避房產(chǎn)稅帶來的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，二來可以通過以量換質(zhì)來改善自身的居住品質(zhì)，因此也可以說是改善型住宅項(xiàng)目的一個(gè)發(fā)展契機(jī)。
意料之中的降準(zhǔn)，對(duì)樓市資金面謹(jǐn)慎樂觀
人民銀行于2月4日正式發(fā)布了降準(zhǔn)消息，自2015年2月5日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)對(duì)小微企業(yè)貸款占比達(dá)到定向降準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)的城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行額外降低人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行額外降低人民幣存款準(zhǔn)備金率4個(gè)百分點(diǎn)。
CRIC點(diǎn)評(píng)：據(jù)CRIC測(cè)算結(jié)果顯示，此次降準(zhǔn)能給市場(chǎng)最高提供約7000億元流動(dòng)性，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)而言，此次降準(zhǔn)無疑利好房地產(chǎn)，但能否扭轉(zhuǎn)1月樓市成交“斷崖式”下跌的頹勢(shì)，對(duì)其長(zhǎng)期效果仍不宜盲目樂觀。
1、此次降準(zhǔn)將會(huì)帶來約7000億元流動(dòng)性，作為經(jīng)濟(jì)支柱的房地產(chǎn)無疑將分潤(rùn)部分流動(dòng)性。對(duì)于購房者而言，降準(zhǔn)后短期內(nèi)可大幅提高銀行房貸額度、縮短放貸周期，增強(qiáng)購房者的支付能力，推動(dòng)觀望的購房者加緊出手。對(duì)于開發(fā)企業(yè)而言，此次降準(zhǔn)能一定程度上緩解資金壓力，穩(wěn)定市場(chǎng)未來新增供應(yīng)量，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。
2、此次降準(zhǔn)利好房地產(chǎn)，但影響力有限，不可過度樂觀。首先，降息、降準(zhǔn)都在市場(chǎng)預(yù)期之內(nèi)，利好已提前消化；其次，整體市場(chǎng)資金面的寬松并不意味著房地產(chǎn)行業(yè)的資金“漫灌”。放寬資金面的本意在于緩解經(jīng)濟(jì)下行壓力，降低企業(yè)融資成本，滿足實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的資金需求，政府也會(huì)通過窗口指導(dǎo)將更多資金引入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而非房地產(chǎn)市場(chǎng)；再次，銀行金融業(yè)也面臨存款流失、有效信貸不足、壞賬率上升等問題，降準(zhǔn)釋放的流動(dòng)性能否最終全部流入經(jīng)濟(jì)循環(huán)，更在于各銀行權(quán)衡自身的經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略和風(fēng)險(xiǎn)偏好。所以，房地產(chǎn)行業(yè)的資金面仍謹(jǐn)慎樂觀。
3、歷史數(shù)據(jù)表明本次降準(zhǔn)對(duì)推動(dòng)市場(chǎng)成交的效力不會(huì)太大，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“白銀時(shí)代”，供過于求的基本面沒有根本改變，此次調(diào)整難以出現(xiàn)以往“量?jī)r(jià)齊升”的局面。2015年行業(yè)將持續(xù)“盤整”，保持較為平穩(wěn)運(yùn)行的態(tài)勢(shì)。
宏觀環(huán)境/聚焦一線
“收購狂人”——融創(chuàng)的彎道超車術(shù)
近日融創(chuàng)公告稱，將斥資23.75億元收購佳兆業(yè)位于上海的4個(gè)項(xiàng)目，分別為上海佳兆業(yè)8號(hào)二期(占上海榮灣100%股權(quán))、上海君匯上品(占上海清灣100%股權(quán))、上海浦東金融中心(占上海贏灣51%股權(quán))、上海佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)三期(占上海誠(chéng)灣51%股權(quán))。
CRIC點(diǎn)評(píng)：
1、收購有利于融創(chuàng)深耕上海和控制成本。此次收購對(duì)于融創(chuàng)而言，有幾大好處。首先，上海是融創(chuàng)的戰(zhàn)略核心城市之一，收購上海項(xiàng)目，有助于融創(chuàng)鞏固和拓展上海市場(chǎng)。其次，收購佳兆業(yè)項(xiàng)目的成本，比企業(yè)在公開市場(chǎng)拿地相對(duì)較低。當(dāng)然，本次收購還需要政府及監(jiān)管部門的批準(zhǔn)和許可，如果收購成功完成，也不排除佳兆業(yè)還要繼續(xù)出售其他項(xiàng)目的可能。我們認(rèn)為，對(duì)于佳兆業(yè)位于其他城市，符合融創(chuàng)重點(diǎn)城市深耕戰(zhàn)略的項(xiàng)目，融創(chuàng)或?qū)⑦M(jìn)一步擴(kuò)大收購范圍。對(duì)于其他企業(yè)而言，亦可伺機(jī)而動(dòng)。
2、收購拿地推進(jìn)融創(chuàng)規(guī)�？焖贁U(kuò)張。不管是這次收購佳兆業(yè)上海的四個(gè)項(xiàng)目，還是之前和綠城的糾葛，融創(chuàng)可以說是近一年來房地產(chǎn)行業(yè)的“收購狂人”。不僅如此，從融創(chuàng)近三年來的新增土地儲(chǔ)備情況也可以發(fā)現(xiàn)，融創(chuàng)有一大部分土地儲(chǔ)備是通過收購獲得的，收購在企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張過程中占據(jù)了不可或缺的地位。2012年收購總建筑面積占比高達(dá)66%，2013年和2014年也分別占到了26%和18%，如果不是2014年收購綠城股份失敗，這個(gè)比例可能會(huì)更大。通過合作的方式，融創(chuàng)可以用較少的投入撬動(dòng)較大的規(guī)模。2013年合作項(xiàng)目總建筑面積576.48萬方，占總建筑面積82%，2014年合作項(xiàng)目總建筑面積占比更是達(dá)到了88%，在土地價(jià)格高企的一、二線城市，采用合作方式不失為降低風(fēng)險(xiǎn)的好方法，在合作過程中亦可以實(shí)現(xiàn)合作各方的資源互補(bǔ)。
未來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，對(duì)企業(yè)的成本控制、資源獲取、營(yíng)銷去化等要求越來越高，將會(huì)有更多的并購產(chǎn)生，而具備并購整合能力的企業(yè)將在其中得到更多的機(jī)會(huì)，脫穎而出。
顛覆？綠地為馬云私人定制的一整棟辦公樓都造好了！
阿里巴巴的北京總部辦公樓為望京綠地中心的3號(hào)樓，樓頂已經(jīng)掛起了阿里巴巴的logo。綠地表示，此樓原本即綠地為阿里巴巴訂制，雙方較早前便簽署了合作協(xié)議。此樓為150米超高層鋼混框架核心結(jié)構(gòu)建構(gòu)，地上面積約為5.5萬平方米，共31層，阿里預(yù)計(jì)將于2016年入駐。
CRIC點(diǎn)評(píng)：如今，房企紛紛謀求多元化轉(zhuǎn)型，定制辦公這一創(chuàng)新模式的前景會(huì)如何呢？
1、和傳統(tǒng)銷售模式相比，辦公定制的優(yōu)越性明顯。辦公定制模式能滿足企業(yè)的個(gè)性化需求，從選址到外觀都能體現(xiàn)出企業(yè)的特色，對(duì)外容易讓人產(chǎn)生更深刻的印象；通過樓內(nèi)的硬件設(shè)施打造和配套服務(wù)，對(duì)內(nèi)也能為員工提供與職業(yè)相匹配的工作環(huán)境。
2、辦公定制也是一種“輕資產(chǎn)”，但更考驗(yàn)房企的綜合能力。在該模式中，房企起到的是“服務(wù)商”的作用，無需自行承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)。房企與定制者達(dá)成合作意向后，須簽訂合約再操作，銷售收入有保障；或采用分期付款的模式，減輕房企的資金壓力和成本。相較和基金合作開發(fā)的模式，定制模式能產(chǎn)生更多利潤(rùn)，但對(duì)房企的自身水平要求也更高。該模式需要房企負(fù)責(zé)從拿地開發(fā)到后期服務(wù)的整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，并且在每個(gè)環(huán)節(jié)都比普通服務(wù)商有優(yōu)勢(shì)。
3、辦公定制有很大的市場(chǎng)空間，可操作性強(qiáng)。如今的辦公樓除了作為工作場(chǎng)所外，還兼具保值作用，因此越來越多的企業(yè)會(huì)選擇持有代替租賃。和現(xiàn)在十分火爆的“眾籌建房”、“社區(qū)定制”等相比，辦公定制的可操作性也更強(qiáng)。
綜上，我們認(rèn)為，一方面，辦公定制將成為未來的趨勢(shì)，若每一棟辦公樓的持有者都在拿地環(huán)節(jié)便開始融入自己的理念，將能節(jié)約社會(huì)資源，并推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)從粗放復(fù)制向高品質(zhì)差異化轉(zhuǎn)型。另一方面，如果在未來的商務(wù)區(qū)里，排列了座座形狀各異的“海狗企鵝雙子塔“、”Yuliang中心“、“冰冰繽紛城“，也是極好的。
宏觀環(huán)境/市場(chǎng)快評(píng)
人民幣的大幅貶值會(huì)否刺破房?jī)r(jià)泡沫？
近日，人民幣匯率大幅震蕩向下：2日人民幣匯率創(chuàng)兩年新低，3日人民幣匯率接近跌停，在連續(xù)7個(gè)交易日中已第6次逼近跌停，在4日升值104基點(diǎn)之后，5日再度貶值45個(gè)基點(diǎn)。一時(shí)匯率成市場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)，一些言論如貨幣戰(zhàn)爭(zhēng)前奏、房地產(chǎn)泡沫破裂再度泛起。從審慎嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕嵌�，我們認(rèn)為人民幣匯率仍處于中國(guó)政府的掌控中，驟跌可能性極小，不會(huì)成為引發(fā)房地產(chǎn)硬著陸的禍?zhǔn)�。但人民幣匯率今后很可能進(jìn)入寬幅波動(dòng)“新常態(tài)”。
CRIC點(diǎn)評(píng)：
1、人民幣連續(xù)貶值是暫時(shí)現(xiàn)象，寬幅波動(dòng)將是“新常態(tài)”。一直以來，中國(guó)央行采取緊盯美元匯率的方式來維系人民幣匯率的穩(wěn)定。我們認(rèn)為，回調(diào)人民幣匯率，首先是因?yàn)閲?guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，一直以來持續(xù)處于升勢(shì)的人民幣給中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來三個(gè)負(fù)面影響：一是推高了制造成本，讓中國(guó)制造利潤(rùn)空間越來越少；二是推高了中國(guó)產(chǎn)品的價(jià)格，致使中國(guó)外貿(mào)競(jìng)爭(zhēng)力持續(xù)下降；三是推高了中國(guó)房?jī)r(jià)，讓中國(guó)經(jīng)濟(jì)虛擬臃腫化。其次是順勢(shì)而為應(yīng)對(duì)國(guó)際資本的異動(dòng)。但要指出，人民幣不會(huì)就此進(jìn)入長(zhǎng)期的貶值通道，因?yàn)檫@不符合中國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。因此，人民幣趨勢(shì)性貶值的理由并不充分，近期連續(xù)貶值最可能是暫時(shí)現(xiàn)象，長(zhǎng)遠(yuǎn)看，人民幣匯率可能進(jìn)入寬幅波動(dòng)的“新常態(tài)”。
2、近期人民幣貶值對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響并不大。（1）人民幣匯率正�；卣{(diào)不會(huì)導(dǎo)致行業(yè)硬著陸：一方面，人民幣貶值對(duì)房市影響有限。另一方面，外資全力撤出中國(guó)樓市，對(duì)中國(guó)樓市的影響也是可控的。（2）人民幣貶值會(huì)導(dǎo)致房企海外融資和開拓成本上升：人民幣匯率貶值和寬幅波動(dòng)都會(huì)推高房企境外融資成本。人民幣匯率貶值加大了房企海外拓展成本，卻會(huì)提高海外收益。我們認(rèn)為，房企應(yīng)該權(quán)衡人民幣貶值帶來的一次性購入資產(chǎn)成本上升與享受持續(xù)經(jīng)營(yíng)性收入增加之間的關(guān)系，如果得大于失，房企應(yīng)該按既定計(jì)劃拓展海外業(yè)務(wù)。
本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請(qǐng)?jiān)?個(gè)月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。
熱門評(píng)論