產(chǎn)品物業(yè)類型及其均價(jià)

根據(jù)2月在售樓盤(pán)中的73個(gè)樣本進(jìn)行不完全統(tǒng)計(jì)，2月份樓市上仍以普通住宅為主，較上月來(lái)說(shuō)，各種物業(yè)類型的比例變化較明顯的是混合性住宅和別墅，混合性住宅由上月的12.3%增至2月的31.5%，而別墅由上月的20.5%下降為2月的11%。多層項(xiàng)目和高層項(xiàng)目本年度一月份均有小幅度增減變動(dòng)，目前市場(chǎng)在售的純別墅項(xiàng)目約有8個(gè)，15個(gè)普通住宅和別墅混合型項(xiàng)目。此外，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前市場(chǎng)上一些開(kāi)盤(pán)未定或不久后開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目中，普通住宅項(xiàng)目仍占較大比例，東驤神駿·望景苑、茉莉唐朝、盛高.大城、世博生態(tài)城.云嶺鄰里等樓盤(pán)，預(yù)計(jì)會(huì)在今年上半年開(kāi)盤(pán)發(fā)售。

別墅在各種物業(yè)類型的均價(jià)方面，毋庸置疑，別墅仍是均價(jià)的龍頭老大，達(dá)到8967元/平方米，且環(huán)比增長(zhǎng)了3.6%，由于別墅本身單價(jià)較高，樣本較少，而且近幾個(gè)月的別墅市場(chǎng)，又重現(xiàn)了07年初"量少價(jià)高"的特殊情況，二月份在售的純別墅項(xiàng)目樓盤(pán)只有8個(gè)。

普通住宅中包括高層和多層項(xiàng)目，據(jù)對(duì)昆明樓市中在售的相關(guān)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)，純多層項(xiàng)目均價(jià)相對(duì)較低，為4129元/平米，若將混合項(xiàng)目以及別墅項(xiàng)目中的多層洋房包含在內(nèi)，昆明市整體多層項(xiàng)目的均價(jià)為4764元/平米，其價(jià)格較廣大工薪階級(jí)可以接受，但由于目前市中心土地資源的稀缺性，多層項(xiàng)目多分布在三環(huán)之外；高層項(xiàng)目包括小高層和高層物業(yè)，2月份均價(jià)為5350元/平米，由于一環(huán)內(nèi)部分高層項(xiàng)目均價(jià)過(guò)萬(wàn)元，故而提升整體價(jià)格水平，但因?yàn)閲?guó)內(nèi)某些一、二線城市一些樓盤(pán)價(jià)格出現(xiàn)降價(jià)現(xiàn)象，引發(fā)所謂"拐點(diǎn)"的討論，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始對(duì)項(xiàng)目營(yíng)銷進(jìn)行更加理性地思考，也使一些對(duì)市場(chǎng)前景難以把握的消費(fèi)者持幣待望，使價(jià)格過(guò)快上漲的趨勢(shì)受到抑制，對(duì)于普通住宅項(xiàng)目，尤其是一二環(huán)以及二三環(huán)間的樓盤(pán)均價(jià)將會(huì)在較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)受這種市場(chǎng)環(huán)境影響，但整體均價(jià)仍會(huì)維持在5000元/平米左右的水平上。

鑒于普通住宅市場(chǎng)與廣大住房消費(fèi)者息息相關(guān)，故而專門(mén)對(duì)普通住宅均價(jià)進(jìn)行計(jì)算分析，利用專用的統(tǒng)計(jì)軟件，以在售樓盤(pán)中的高層、多層均價(jià)為樣本，樣本樓盤(pán)為市場(chǎng)上的純普通住宅以及混合型物業(yè)中普通住宅的均價(jià)，共計(jì)57個(gè)樣本。核算方法與上月相同，對(duì)樣本商品房的均價(jià)進(jìn)行頻率分析，同樣，為了使樣本數(shù)據(jù)更好地反映昆明市在售普通住宅的平均價(jià)格水平，刪除部分價(jià)格在8500元/平米以上以及3500元/平米以下的樓盤(pán)，力求使入選的樓盤(pán)價(jià)格不會(huì)過(guò)多地偏離正常價(jià)位水平。數(shù)據(jù)的處理結(jié)果如下圖所示：

從結(jié)果上看，2月份在售的普通商品房均價(jià)為5082元/平米，比上月略增2.5%，鑒于樣本量的不同，價(jià)格水平的回升屬正常波動(dòng)。這也說(shuō)明進(jìn)入2008年之后，昆明樓市普通住宅市場(chǎng)趨于穩(wěn)定，在售樓盤(pán)報(bào)價(jià)基本保持在5000元/平米的水平。其均方差為1250，即昆明樓市普通住宅目前的主流價(jià)格大約分布在3832-6332元/平方米之間，與上月水平相當(dāng)。從上面均價(jià)頻率分布圖上看，普通住宅的均價(jià)分布在4000-5500元/平米之間的樓盤(pán)數(shù)量仍然居多，該價(jià)格區(qū)間的樓盤(pán)總共占到49.1%（樣本N=57），該部分樓盤(pán)代表了昆明市住宅商品房的主流市場(chǎng)。

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