《昆明銳理2月房地產(chǎn)市場研究分析報告》
昆明經(jīng)濟概況
居民消費能力穩(wěn)中有升，金融機構(gòu)人民幣存款余額平穩(wěn)增漲。
固定資產(chǎn)投資放緩，房地產(chǎn)投資同比增長5.50%。
經(jīng)濟概況小結(jié)
2016年，我國經(jīng)濟運行平穩(wěn)，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值增速為6.70%。 隨著我國城鎮(zhèn)化步伐加快、消費需求持續(xù)增長以及城鄉(xiāng)居民消費能力穩(wěn)步提升，消費品市場繼續(xù)保持平穩(wěn)較快增長，消費對經(jīng)濟的拉動效應進一步顯現(xiàn)。消費品市場結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，網(wǎng)絡零售等新興業(yè)態(tài)快速增長，品質(zhì)消費、綠色消費、時尚消費等亮點頻現(xiàn)，城鄉(xiāng)市場差距不斷縮小。在國家一系列穩(wěn)增長政策措施的作用下，投資增速出現(xiàn)企穩(wěn)回升的跡象，投資產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷改善，區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展穩(wěn)步推進，積極因素逐步累積。
2016年，昆明全市生產(chǎn)總值4300.43億元，同比增長8.5%。全市地區(qū)生產(chǎn)總值由一季度、上半年增長6.4%，回升到前三季度增長7.5%、全年8.5%�；緦崿F(xiàn)了經(jīng)濟增長速度與結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、效益穩(wěn)步提升，實現(xiàn)了“十三五”良好開局。 2016年，昆明市社會消費品零售總額2310.09億元，同比增長12.1%。昆明市社會消費快速增長，增速高于全國平均水平，在總部（樓宇）經(jīng)濟、物流通道建設和電子商務等多方面取得突破。
2017年2月全國重要政策節(jié)點
2017年2月昆明重要政策節(jié)點
全國政策解析
央行上調(diào)公開市場操作利率 樓市債市或受沖擊
2月3日，央行上調(diào)公開市場操作利率，其中500億元逆回購操作中，7天、 14天、 28天期利率均較上期上調(diào)10個BP（基點）。 同日開展的SLF（常備借貸便利）利率也全線上調(diào)。受此消息影響，2月3日國債期貨市場大跌，盤中一度跌破1%，截至收盤，十年期主力合約T1706報93.495，跌0.982%，五年期主力合約1703報98.745，跌0.22%.
分析：春節(jié)前，央行就曾變相“加息”，提高了MLF政策利率10BP，一時間引爆債券交易員的朋友圈，彼時就引發(fā)市場對貨幣政策轉(zhuǎn)向的擔憂。而春節(jié)后，央行兩次上調(diào)公開市場操作利率的操作，則讓市場普遍判斷，決策層去杠桿的決心堅定，貨幣政策收緊已成定局。 央行行長助理張曉慧在央行主管中國金融雜志2017年第3期發(fā)文稱，2017年，人民銀行將在穩(wěn)中求進的經(jīng)濟工作總基調(diào)下實施好穩(wěn)健中性的貨幣政策，貨幣政策總體應保持審慎和穩(wěn)健，既要適度擴大總需求，防止出現(xiàn)經(jīng)濟短期過快下行，又不能過度放水，防止因貨幣供給過多產(chǎn)生加杠桿和資產(chǎn)泡沫風險。 央行上調(diào)有關(guān)利率或是出于三方面考慮：一是近期PPI持續(xù)走高導致通脹預期，期
貨市場一些大宗商品的價格上漲過快；二是由于春節(jié)等因素，一月信貸可能放出天量，需要通過加息對沖；三是在國際化程度加強，美聯(lián)儲收緊貨幣政策的背景下，出于“保匯率”等因素考慮，央行一定程度上需要同步加息抑制資本外流。
昆明政策解析
全國國土規(guī)劃新增建滬昆紐帶 終點昆明將迎發(fā)展新機遇
2月4日，《 全國國土規(guī)劃綱要（2016－2030年）》 公布，將加大滇中地區(qū)的建設力度，加強基礎設施建設和環(huán)境保護，積極推進新型工業(yè)化，提高人口和產(chǎn)業(yè)集聚能力，建成具有重要影響力的區(qū)域性經(jīng)濟中心，帶動周邊地區(qū)加快發(fā)展。規(guī)劃新增建設滬昆軸帶，該規(guī)劃基期為2015年，中期目標年為2020年，遠期目標年為2030年.
分析：有研究指出，軸帶經(jīng)濟是經(jīng)濟區(qū)經(jīng)濟，往往突破行政區(qū)的界限，其指向開放，是動態(tài)的、合作的外向協(xié)調(diào)，主要依靠區(qū)域之間的各種聯(lián)系帶動生產(chǎn)要素的流動，更多依賴市場的力量，更加注重聯(lián)動效應。 與傳統(tǒng)的汲取性發(fā)展相比，軸帶經(jīng)濟更加強調(diào)強調(diào)不同區(qū)域之間的協(xié)同發(fā)展、共享發(fā)展和包容性發(fā)展。由板塊經(jīng)濟為主導，到軸帶經(jīng)濟與板塊經(jīng)濟相結(jié)合，有利于克服經(jīng)濟邊界與行政邊界的矛盾，減少行政邊界之間發(fā)展的內(nèi)部張力。在縱橫軸帶交匯處的城市，往往迎來發(fā)展機遇。比如上海在沿海、長江軸帶交匯處，鄭州在隴�！m新軸帶和京哈—京廣軸帶交匯處。那么，新增的一些交匯處，如湖南長沙、河南商丘，以及兩條軸帶的終點昆明，都將迎來新的發(fā)展機遇。
昆明-月度供銷走勢
本月市場供銷兩跌，新增面積22.86萬方，環(huán)比下降66.11%，同比增長119.55%；銷售面積57.95萬方，環(huán)比下降34.85%，同比增長116.81%。
本月僅定向團購房銷量環(huán)比增長，其余物業(yè)銷量環(huán)比均下降，其中辦公降幅較大，為71%；商品住宅庫存633.83萬方，按照近一年銷售727.84萬方的去化速度，需0.87年消化；商業(yè)、辦公和車庫庫存仍高，去化速度緩慢，壓力巨大。
南市區(qū)項目較多，產(chǎn)品豐富，一直占據(jù)市場供銷主導地位(2016年-2017年2月昆明商品房市場月度供銷對比走勢圖)
本月僅官南、東南和北市板塊有供應，銷售主要集中于南市區(qū)和呈貢區(qū)；其中南市區(qū)商品房存量最大，共1064.52萬方。
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