宏觀環(huán)境[昆明占位]
昆明市是“一帶一路”西南門戶，是中國(guó)面向南亞、東南亞開(kāi)放的輻射中心和重要的區(qū)域性國(guó)際交通樞 紐、信息樞紐，定位高原湖濱生態(tài)宜居城市，西部戰(zhàn)略城市、滇中核心城市、云南省省會(huì)。
宏觀環(huán)境[昆明政策環(huán)境]
昆明政策跟隨全國(guó)步伐，相對(duì)滯后，持續(xù)收緊，強(qiáng)化差別化住房信貸政策、監(jiān)管力度趨嚴(yán)
宏觀環(huán)境[昆明經(jīng)濟(jì)環(huán)境]
昆明市經(jīng)濟(jì)環(huán)境利好，固定資產(chǎn)投資額、房地產(chǎn)投資額持續(xù)上漲
2018年1-10月份，昆明地區(qū)生產(chǎn)總值3506.78億元，同比增長(zhǎng)9.1%；2018年1-10月昆明市規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資完成3317.63 億元，同比上漲4.40%；房地產(chǎn)投資額為1483.61億，約占全昆明規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資總額的44.72%。
土地市場(chǎng)[供應(yīng)走勢(shì)]
供應(yīng)走勢(shì)：18年供應(yīng)上漲，預(yù)測(cè)19年供應(yīng)持續(xù)增加，供求整體平衡，供略大于求。
成交走勢(shì)：房企拿地?zé)岫炔粶p，地價(jià)較去年上漲31%；土拍公開(kāi)透明化。
18年昆明主城四區(qū)及呈貢新區(qū)土地成交可建面積1720.72萬(wàn)方，同比下降4%；土地成交面積依然保持在高位；
18年土地成交樓面價(jià)大幅上漲，上漲比例31%，滇池板塊、會(huì)展中心板塊、呈貢等地價(jià)上漲明顯；
18年土地拍賣成交占比增加，達(dá)51%，土拍公開(kāi)透明化明顯；
成交走勢(shì)：土地溢價(jià)率上升，樓面價(jià)上漲，房?jī)r(jià)地價(jià)比下降，企業(yè)利潤(rùn)空間逐步縮小。
4年來(lái)昆明整體樓面價(jià)上漲2倍多，由2014年1463元上升至2018年的3187元。
昆明土拍公開(kāi)透明度增加，土地成交溢價(jià)率也從2%上升至7%，房?jī)r(jià)地價(jià)比從原來(lái)的5.25下降至3.75
昆明土地市場(chǎng)，一般會(huì)存在回遷成本、代建工程、額外溢價(jià)等隱性成本，房?jī)r(jià)地價(jià)比走低，企業(yè)利潤(rùn)空間逐步縮小
土地市場(chǎng)[土地流拍率]
土地流拍：房企拿地更趨理性，選擇性更高，對(duì)地塊更加“挑食”，對(duì)于符合自身戰(zhàn)略布局的地塊仍積極拿地。
2018年前三季度，昆明土地市場(chǎng)堪稱火爆，尤其住宅用地，基本無(wú)流拍出現(xiàn)；
四季度受地價(jià)以及樓市信號(hào)影響，多宗土地房企持觀望態(tài)度流拍。相比2017年，縱觀2018年下半年，土地流拍率大幅上升。
土地市場(chǎng)[高溢價(jià)土地]
高溢價(jià)土地：2018年高溢價(jià)土地主要分布昆明西北新城、和崛起的經(jīng)開(kāi)片區(qū)，年度最高溢價(jià)率86%；
近兩年西北新城片區(qū)實(shí)地、新希望、融創(chuàng)等多家實(shí)力房企入駐該片區(qū)；碧桂園、新城、保利、陽(yáng)光城、金科分別以不同方式拿地在此片區(qū)落子項(xiàng)目； 昆明現(xiàn)規(guī)劃“北拓-南延”，發(fā)展方向向北往北部山水新城發(fā)展，向南往呈貢發(fā)展，縱觀2018年溢價(jià)土地分布，符合了整個(gè)昆明發(fā)展規(guī)劃。
土地市場(chǎng)[成交區(qū)域]
成交區(qū)域：延續(xù)城市“南延、西拓”發(fā)展方向，南向的官渡區(qū)成交量最大；西山區(qū)樓面價(jià)五區(qū)最高。
18年昆明土地成交主要集中在官渡區(qū)和五華區(qū)，從樓面價(jià)看五華區(qū)、西山區(qū)樓面價(jià)均破3000，西山區(qū)因滇池板塊成交占比高，拉 升整體樓面價(jià)，樓面價(jià)從去年的3049元增長(zhǎng)到6468元，是昆明平均樓面價(jià)3178元的2倍；
從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，仍以住宅屬性土地為主，18年住宅屬性土地成交占比57%，較17年提高4個(gè)百分點(diǎn)；商住減少，綜合用地增加
土地市場(chǎng)[成交板塊]
成交板塊：南市板塊成交量最大，占昆明主城及呈貢成交的37%；北市板塊成交增長(zhǎng)150%
南市區(qū)土地成交642萬(wàn)方，占昆明主城及呈貢成交的37%，其中巫家壩板塊250萬(wàn)方表現(xiàn)突出；
北市板塊的成交較去年增長(zhǎng)150%，源于去年成交較低，其中今年碧桂園北城映象拿地約89萬(wàn)方、俊發(fā)盛唐城也獲取了后期地塊；
中心、次中心板塊土地稀缺，成交少
土地市場(chǎng)[成交板塊]
成交板塊：地價(jià)和片區(qū)發(fā)展息息相關(guān)，成熟度高，地價(jià)總體水平高，東市板塊在發(fā)展中，地價(jià)相對(duì)較低。
南市因巫家壩、會(huì)展中心、滇池板塊的高價(jià)土地成交，整體價(jià)格高；
東市的崛起，目前其樓面價(jià)較低，18年樓面價(jià)僅1546元；
中心區(qū)土地稀缺，僅一宗土地成交，樓板價(jià)3026元/㎡
土地市場(chǎng)[重點(diǎn)板塊]
重點(diǎn)板塊：昆明整體發(fā)展方向“北拓-南延”，政府供地與昆明的發(fā)展方向相吻合，東白沙河片區(qū)、西北新城、巫 家壩、呈貢新城是現(xiàn)昆明核心發(fā)展片區(qū)，眾多企業(yè)在此片區(qū)拿地布局項(xiàng)目。 東白沙河片區(qū)大華、城投聯(lián)合拿地，大華入昆首個(gè)項(xiàng)目落子此地，2018年召開(kāi)了關(guān)于圍繞東白沙河打造未來(lái)昆明新興片區(qū)論壇，東白沙河片 區(qū)是現(xiàn)昆明重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)之一； 巫家壩片區(qū)是近兩年昆明發(fā)展火熱片區(qū)，中鐵建、中南、綠地、金茂、中海等名企積極在該片區(qū)拿地布局昆明版圖； 西北新城泛亞科技板塊是昆明近幾年重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)，此片區(qū)土地溢價(jià)成常態(tài)，新希望、龍湖等房企在此片區(qū)溢價(jià)拿地，對(duì)該片區(qū)未來(lái)看好； 隨著地鐵、高鐵的開(kāi)通，呈貢越來(lái)越受到房企青睞，遠(yuǎn)洋、平安、華僑城等積極拿地落地呈貢。
土地市場(chǎng)[TOP10拿地企業(yè)排行榜]
TOP10企業(yè)排行：2018年品牌房企拿地金額與可建體量以外來(lái)房企為主,本土房企僅有俊發(fā)、長(zhǎng)豐 、云南城投上榜，萬(wàn)科本年拿地金額與可建體量穩(wěn)居排行榜第一。
土地市場(chǎng)[新進(jìn)房企]
首創(chuàng)置業(yè)收購(gòu)云南城投昆明湖項(xiàng)目，入昆首作即將落地
近年各大房企把戰(zhàn)略目標(biāo)轉(zhuǎn)向昆明，或積極拿地，或低調(diào)蟄伏，或合作并購(gòu)，昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇；2018年截至目前，富力城、金茂、 中駿等8家房企新進(jìn)，本月首創(chuàng)置業(yè)與云南城投簽訂城投湖畔四季城在建工程項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議
土地市場(chǎng)[總結(jié)]
2018年供地充足，企業(yè)拿地分化加劇，收并購(gòu)、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合盛行
2018年土地市場(chǎng)總結(jié)
2018年供地充足，企業(yè)拿地謹(jǐn)慎，核心區(qū)及熱點(diǎn)板塊地塊熱度高，區(qū)域布局外擴(kuò)至三環(huán)外。
大型房企優(yōu)勢(shì)愈加明顯，收并購(gòu)盛行
中小房企逐步退出主城競(jìng)爭(zhēng)，大型房企競(jìng)爭(zhēng)激烈
拿地成本高漲，企業(yè)聯(lián)合拿地模式增多
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