昆明銳理數(shù)據(jù)2019年上半年昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告

3.1  住宅市場(chǎng)整體分析

【住宅供銷(xiāo)】市場(chǎng)整體供銷(xiāo)趨于平衡，成交量?jī)r(jià)穩(wěn)中有升：2019年上半年住宅市場(chǎng)新增398.68萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)22.92%；成交426.79萬(wàn)㎡，同比上漲4.15%；2019年上半年住宅月均去化71萬(wàn)㎡，供銷(xiāo)比為0.9。

3.1  住宅市場(chǎng)整體分析

【住宅存量】存量受供求結(jié)構(gòu)影響波動(dòng)，處于市場(chǎng)合理范圍：截止2019年6月30日，昆明市住宅存量545.19萬(wàn)㎡，較2018年年底下降了28萬(wàn)㎡；按照2019年上半年月均去化71萬(wàn)㎡計(jì)算，去化周期為7.7個(gè)月。

3.1 住宅市場(chǎng)整體分析

【住宅成交價(jià)格】住宅價(jià)格總體呈上升趨勢(shì)，漲幅收窄：2019年上半年均價(jià)13949元/㎡，同比增長(zhǎng)6.04%。

3.2 商品住宅各建筑形態(tài)分析

【商品住宅各建筑形態(tài)分析】高層住宅占據(jù)大部分市場(chǎng)份額：2019年上半年除獨(dú)棟別墅外，其余均有新增供應(yīng)。商品住宅供銷(xiāo)存主力為高層（供占59%、銷(xiāo)占66%、存占52%）；小高、中高和超高層均有較大占比。疊拼別墅售價(jià)最高，為22493元/㎡。

3.3  各區(qū)域商品住宅市場(chǎng)分析

【各區(qū)域供銷(xiāo)存價(jià)分析】區(qū)域分化明顯，南市區(qū)供求持續(xù)火熱，中市區(qū)價(jià)格保持領(lǐng)先：2019年商品住宅供銷(xiāo)存南市區(qū)占主力（供占42%，銷(xiāo)占44%，存占41%）；其次為北市區(qū)；均價(jià)最高為中市區(qū)17439元/㎡，比最低均價(jià)區(qū)域（呈貢）高6544元/㎡。

3.4  各板塊商品住宅市場(chǎng)分析

【各板塊供銷(xiāo)存價(jià)分析】板塊冷熱不均，量?jī)r(jià)分割明顯：供應(yīng)占比前三的是北市、東南、官南板塊，占比分別為20%、18%、18%；成交占比前三為：東南、官南、北市板塊，占比分別為18%、17%、16%；存量占比前三為：北市、東南、官南板塊，占比分別為17%、15%、14%；均價(jià)前三為：中心、西山、次中心板塊，價(jià)格分別為25013、17176、16392元/㎡。

3.5  商品住宅產(chǎn)品分析

【供銷(xiāo)面積段】90㎡以下小面積段產(chǎn)品的份額逐漸減小，90-120㎡、120-140㎡為市場(chǎng)成交主力，140以上面積段逐年遞增，市場(chǎng)產(chǎn)品改善趨勢(shì)明顯。

3.6  各物業(yè)形態(tài)分析

【高層住宅交叉分析】高層成交30794套，核心成交主力100~130㎡、120-160萬(wàn)，次主力為140-160㎡、160-200萬(wàn)。面 積天花板160㎡（≤160㎡成交套數(shù)占比96%，＞160㎡僅占4%）�？們r(jià)天花板250萬(wàn)（≤250萬(wàn)占比92%，＞250萬(wàn)僅8%）。

3.6 各物業(yè)形態(tài)分析

【洋房住宅交叉分析】洋房成交2914套，核心成交主力140-160㎡、200-250萬(wàn)。面積天花板200㎡（≤200㎡成交套數(shù)占比 96%，＞200㎡占4%）。

3.6  各物業(yè)形態(tài)分析

【別墅住宅交叉分析】別墅成交512套，核心主力為140-160㎡、350-400萬(wàn)。面積天花板600㎡（≤600㎡成交套數(shù)占比 97%，＞600㎡僅占3%）�？們r(jià)天花板1500萬(wàn)（≤1500萬(wàn)占比97%，＞1500萬(wàn)僅3%）。

3.8  商品住宅市場(chǎng)小結(jié)

1、商品住宅在2019年上半年表現(xiàn)不錯(cuò)，新增供應(yīng)和銷(xiāo)售均同比上漲，但銷(xiāo)售增長(zhǎng)的速度遠(yuǎn)低于供應(yīng)的速度。供應(yīng)的增長(zhǎng)得益于18年下半年土地供應(yīng)的增加，銷(xiāo)售增幅的收窄是因?yàn)檎�策的影響�?dǎo)致外地客群減少。

2、市場(chǎng)主流產(chǎn)品依然是高層物業(yè)，別墅產(chǎn)品在限墅令后會(huì)更加稀缺。從今年大熱的巫家壩片區(qū)我們可以看到，昆明市場(chǎng)客戶對(duì)于品質(zhì)產(chǎn)品的追逐一點(diǎn)也不亞于其他省會(huì)城市。開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力再次成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，產(chǎn)品力以及后續(xù)的服務(wù)才是增加客戶粘性的硬道理。

3、從產(chǎn)品面積的變化看，供應(yīng)和成交其140-160平米左右的戶型大幅增長(zhǎng)。隨著二胎和三胎的全面放開(kāi)，需求的變化推動(dòng)產(chǎn)品的變化，剛需產(chǎn)品會(huì)逐漸被改善產(chǎn)品替代。

4、由于18年下半年和19年上半年土地供應(yīng)的增加，預(yù)計(jì)在19年下半年會(huì)有大量的樓盤(pán)集中上市，住宅物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)會(huì)增加，競(jìng)爭(zhēng)肯定上半年強(qiáng)烈，是以價(jià)換量還是以提高品質(zhì)來(lái)提高溢價(jià)和競(jìng)爭(zhēng)力，那就看各位開(kāi)發(fā)商的選擇。

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