《2019新一線城市居住報(bào)告》發(fā)布 昆明二手房成交量排名墊底

貝殼找房發(fā)布的《2019新一線城市居住報(bào)告》(以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》)顯示，昆明作為新一線城市，城市房?jī)r(jià)在新一線城市房?jī)r(jià)指數(shù)排行榜上位列倒數(shù)第三。對(duì)租房者而言，雖然新一線城市壓力低于一線城市，但房租收入比仍然高于30%。對(duì)購(gòu)房者而言，新一線城市的年輕化趨勢(shì)更明顯，90后已成為購(gòu)房主力，而一線城市依然以80后為主。值得一提的是，從報(bào)告中可以看出，昆明的二手房熱度在所有的一線和新一線城市中是最弱的。

有分析認(rèn)為 中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入住房結(jié)構(gòu)體調(diào)整時(shí)代

交易量是最直觀的指標(biāo)，從報(bào)告中可以看出，成都、天津、武漢、重慶、西安的二手房銷量都不錯(cuò)，成都的交易指數(shù)僅次于北京，昆明的二手房銷量則是最弱的�！秷�(bào)告》還顯示，換手率top5的城市分別為成都、武漢、天津、南京、鄭州，昆明二手房換手率最低�；钴S的交易使得大量二手房掛牌入市，不過(guò)總體來(lái)看，2019年前10個(gè)月，新一線城市的二手房新增掛牌量均高于成交量，意味著想賣房的人多，但真正賣出去的少。二手房新增掛牌量與成交量的差距大小，一定程度上影響著供求關(guān)系的走向。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)表示，中國(guó)房地產(chǎn)正處于從增量時(shí)代向存量時(shí)代轉(zhuǎn)移的過(guò)程。當(dāng)前住房已經(jīng)達(dá)到總體均衡的水平。如今，人均住房面積40平方米左右，戶均住房套數(shù)在1.06—1.09之間，意味著從總量上來(lái)看，中國(guó)已經(jīng)解決了住房短缺的問(wèn)題，進(jìn)入住房的結(jié)構(gòu)體調(diào)整和品質(zhì)改善時(shí)代。尤其在經(jīng)濟(jì)下行壓力進(jìn)一步加大的需求和房地產(chǎn)金融不能再進(jìn)一步膨脹的約束下，鼓勵(lì)以舊換新、賣一買(mǎi)一的換房需求釋放是當(dāng)前重要的出路。

昆明買(mǎi)房負(fù)擔(dān)重 房租收入比為40%

近年來(lái)，昆明房?jī)r(jià)一直處于上升的趨勢(shì)，但工資的增長(zhǎng)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)， 如此一來(lái)，極大地增加了人們?cè)诶ッ髻I(mǎi)房的負(fù)擔(dān)。面對(duì)巨額的買(mǎi)房款，多數(shù)人在買(mǎi)得起房之前只能先選擇租房居住，而房租收入比則是衡量租客居住負(fù)擔(dān)的一個(gè)重要指標(biāo)。專家認(rèn)為，房租收入比在25%以內(nèi)是合理的，房租收入比在25%—30%處于居民可以承受的范圍之內(nèi)，一旦超過(guò)30%則表明房租壓力過(guò)大。

新一線城市整租一居室的房租收入比均高于30%。其中，昆明房租收入比為40%，實(shí)現(xiàn)租賃自由相對(duì)略輕。西安、重慶、成都、南京、鄭州、天津等6個(gè)城市的房租收入比也超過(guò)50%。

昆明除了房租收入比超過(guò)合理范圍，市民租房壓力較大。近日，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布的《2019年上半年全國(guó)大中城市房屋租售比報(bào)告》顯示，上半年昆明房屋租售比為1517，即按上半年的租金和房?jī)r(jià)水平計(jì)算，一套房屋用于出租需要517個(gè)月才能完全收回購(gòu)房成本，按年計(jì)算需要約43年。由此可以看出，昆明房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的背后，租房者和購(gòu)房者面臨的局面都不容樂(lè)觀。

昆明購(gòu)房需求不減 外地購(gòu)房者占比約為30%

值得一提的是，買(mǎi)房負(fù)擔(dān)越重，置業(yè)難度越大，但并不意味著人們對(duì)買(mǎi)房的需求變?nèi)��！秷?bào)告》顯示，買(mǎi)房負(fù)擔(dān)重并沒(méi)有削弱需求，而負(fù)擔(dān)輕也沒(méi)有刺激更多的需求和交易。昆明是買(mǎi)房負(fù)擔(dān)最輕的城市，但從二手房的成交量和轉(zhuǎn)手率來(lái)看，均在新一線城市中排名墊底，而且也是新增房源最少的城市。

但從整個(gè)城市的發(fā)展來(lái)看，今年以來(lái)昆明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拿地腳步加快， 城市每個(gè)板塊也都在積極供應(yīng)土地，新入市的樓盤(pán)項(xiàng)目從品質(zhì)、地段、配套等方面來(lái)看也都有了改善，改善型住宅成為了市民在購(gòu)買(mǎi)房子時(shí)的考慮重點(diǎn)。

同時(shí)，從《報(bào)告》中可以看出，外地購(gòu)房者占比高的城市，房?jī)r(jià)也相對(duì)較高，城市的房?jī)r(jià)水平還需要看這座城市有多少值得讓外地購(gòu)房者來(lái)投資的價(jià)值。其中，針對(duì)這一現(xiàn)象的詮釋，昆明較為典型，天然的氣候優(yōu)勢(shì)，吸引了眾多外地購(gòu)房者前來(lái)昆明置業(yè)。據(jù)了解，昆明外地購(gòu)房者占比為30%左右。

相關(guān)釋義

換手率：指在一定時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)中房產(chǎn)買(mǎi)賣的頻率，是反映房產(chǎn)流通性強(qiáng)弱的重要指標(biāo)。

房租收入比：是指?jìng)�(gè)人租房租金費(fèi)用與個(gè)人可支配收入的比值。房租收入比等于人均住房租金除以城鎮(zhèn)居民可支配收入。

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