導(dǎo)語 2020年，對于昆明樓市來說上半年無疑于一場行業(yè)大考，房企間紛紛各顯身手，搶客戶、穩(wěn)客戶、搶業(yè)績，一方面全力提高企業(yè)自身硬件配套設(shè)施，另一方面加大企業(yè)軟性服務(wù)，尋求破冰之法，部分企業(yè)抗疫能力強(qiáng)，而部分企業(yè)免疫力弱順勢而下。大部分企業(yè)逆勢中突破自身的產(chǎn)品定位，提升產(chǎn)品力、產(chǎn)品附加值和抗風(fēng)險能力。
2020年第一季度整體市場遇冷，4月，隨著疫情好轉(zhuǎn)以及政府政策大力支持，房企投資信心回升，參拍積極，逆勢高溢價地不斷涌現(xiàn)，溢價率較去年同比上升約31%，眾多房企借勢增儲。
強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面加劇，本土龍頭房企俊發(fā)繼續(xù)蟬聯(lián)榜首。2-3名之間差距日益縮短，競爭白熱化；對于企業(yè)來說，如何在逆境中尋找新的生機(jī)，除了制定精準(zhǔn)的營銷策略外，回根溯源，差異化的產(chǎn)品本身、物業(yè)服務(wù)和滿足客戶需求也在這場戰(zhàn)爭中顯得尤為重要，未來也將更加明顯。
市場解讀
1政策環(huán)境
堅持“房住不炒”基調(diào)，昆明整體政策環(huán)境以“穩(wěn)定”和“規(guī)范”為調(diào)控政策關(guān)鍵詞
昆明政策以維穩(wěn)為主，四季度出臺預(yù)售資金監(jiān)管、限制商辦政策對企業(yè)資金流通、項目開發(fā)有一定限制，存在收緊預(yù)期。但結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對城市經(jīng)濟(jì)的的支撐作用，“穩(wěn)定”、“規(guī)范”依然是昆明調(diào)控政策關(guān)鍵詞。
2土地市場
整體量跌價漲，住宅用地占據(jù)主導(dǎo)。城市地產(chǎn)發(fā)展前景獲得市場肯定，地價、溢價穩(wěn)定上揚。
拍掛比重回均衡狀態(tài)，項目后續(xù)用地、城改項目用地大量掛牌成交。投資走向邊緣板塊。
01、年度表現(xiàn)
整體量跌價漲，住宅用地占據(jù)主導(dǎo)。城市地產(chǎn)發(fā)展前景獲得市場肯定，地價、溢價穩(wěn)定上揚。
2020年昆明主城土地市場整體量跌價漲。純住宅作為主要成交土地，供求跌幅相對較小，分別為19、22%。在經(jīng)濟(jì)承壓環(huán)境中，昆明良好的市場基本面依然受到市場肯定，成交地價及溢價均有提升。區(qū)位優(yōu)越、地塊各方面素質(zhì)良好的宅地引發(fā)激烈爭搶。
02、土拍表現(xiàn)
拍掛比重回均衡狀態(tài)。資金、業(yè)績等多重因素下，項目后續(xù)用地、城改項目用地大量掛牌成交。
2020年昆明主城50%住商辦地以掛牌成交成交，打破近年拍賣比例節(jié)節(jié)高升的上漲勢頭。在資金、業(yè)績多方面壓力下，具有相關(guān)規(guī)劃條件要求的項目后續(xù)用地、需要大量前期調(diào)研、準(zhǔn)備的城改用地集中掛牌上市，以底價成交。
03、土地溢價與流拍
供地收縮與經(jīng)濟(jì)壓力疊加，溢價率、流拍率同步走高
2020年昆明主城30宗土地流拍，流拍率維持上漲走勢達(dá)到14%，溢價率同樣延續(xù)上漲狀態(tài)，同比漲幅分別為29%、31%。觀察月度溢價走勢，2020年溢價爆發(fā)頻次更高，尤其上半年供應(yīng)相對克制背景下，優(yōu)質(zhì)凈地多引發(fā)房企爭奪。
04、板塊熱度
投資熱度向呈貢及邊緣板塊擴(kuò)散，傳統(tǒng)熱點區(qū)供地有限，開發(fā)空間收縮。
2020年昆明主城投資熱度逐漸向呈貢區(qū)域、城市邊緣板塊擴(kuò)散。對比往年，價格高地的滇池沿線、城市外拓重要區(qū)域的泛亞、高新、馬街、東市都面臨開發(fā)空間的不斷縮小，房企在呈貢及空港的廣袤區(qū)域?qū)で笮聶C(jī)會。
05、房企拿地
頭部房企持續(xù)備儲，新進(jìn)房企積極擴(kuò)張。多方合作、參與城改有效提升拿地效率。
主力拿地房企蓄力盤龍東市、北市、馬街城改，競爭經(jīng)開、空港新版圖。
2020年昆明主城主力拿地房企中，既有頭部房企持續(xù)備儲，也有近年進(jìn)駐房企積極擴(kuò)張。合作、城改成為2020年房企拿地的主要方式。在拿地體量破百萬的房企中，金地、萬科、融創(chuàng)均通過聯(lián)合拿地大幅擴(kuò)儲。同時，通過招拍掛出讓，2020年青龍山、崗頭村、長地埂、金刀營、馬家營、洋浦村等多個城改項目進(jìn)展加速。房企蓄力盤龍東市、北市、馬街城改項目，競爭經(jīng)開、空港新版圖。
06、新進(jìn)房企
2020年卓越、龍光等4家房企進(jìn)駐。招拍掛拿地為外來房企主要進(jìn)駐方式。
2018-2020年共21家房企進(jìn)駐昆明。2020年進(jìn)駐4家，除清華海峽外，均為招拍掛拿地進(jìn)駐。卓越集團(tuán)在11月以171.7%溢價率拍賣競得呈貢土地入駐昆明。
3住宅市場
總體住宅量跌價漲，推盤量、認(rèn)購率走低。三環(huán)附近區(qū)域為市場供求主力，改善需求提升，剛需客對總價關(guān)注度提高。
01、住宅供銷價
總體量跌價漲，疫后供應(yīng)整體走勢平穩(wěn)，成交集中釋放持續(xù)性較弱，下半年走低，年末促銷拉動上漲。
2020年昆明主城住宅市場整體成交量下跌，均價穩(wěn)定。供應(yīng)市場恢復(fù)銷售的4月、金九銀十沖刺期9月迎來兩個峰值，自4月開始整體供應(yīng)大致穩(wěn)定。成交端在疫后集中釋放，但持續(xù)到6月后開始走低，年末在房企促銷帶動下有所上漲。
02、板塊表現(xiàn)
市場供求量集中三環(huán)附近區(qū)域。東南、呈貢新城、馬街受房企戰(zhàn)略和地區(qū)發(fā)展影響，供求體量大。滇池、中心板塊以資源優(yōu)勢維持價格高位。
2020年主城各板塊中，二三環(huán)間的西側(cè)、南側(cè)板塊供求量最大。其中，東南板塊俊發(fā)、恒大多項目盤踞，出貨量長期居高不下；呈貢新城板塊呈貢在售項目金茂國際新城、中交錦瀾府、中鐵建山語桃源、紅星天悅等集中分布，供求量位居全市第二；馬街板塊2020年在融創(chuàng)、陽光城、金地+海倫堡大盤拉動下，供求量大漲。城市價格高地依然為滇池、度假區(qū)及中心板塊為代表的資源核心區(qū)。
03、產(chǎn)品表現(xiàn)
100㎡以下占比提升，160萬總價以上占比提升。
小戶型產(chǎn)品受到剛需客歡迎，價格上漲及改善業(yè)態(tài)占比提升拉高總價。
2020年，主城住宅成交以80-130㎡之間的中小戶型為主力，其中110-130㎡占比31%、80-110㎡占比37%，剛需、剛改依然為市場主力。相較去年，100㎡以上面積段占比多為持平或下降。
2020年，昆明主城住宅成交以120-180萬元總價為主力，占比42%，其中140-160萬總價占比15%。與2019年相比，160萬元以上總價段占比均提升1個百分點。
04、開盤去化
推盤量、認(rèn)購率為近三年最低。二季度、9月、12月結(jié)合市場需求釋放節(jié)點，集中推盤，普遍效果一般。
2020年受到市場客觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素，整體推盤量較去、前年有明顯下降。集中推盤在疫情明顯好轉(zhuǎn)后二季度、黃金銷售期9月份、年末12月份，市場客戶觀望情緒加重，多蓄客不足，去化效果一般。年均認(rèn)購率亦下滑至近三年最低點，較上年下跌5個百分點。
榜單解讀
1入榜門檻
TOP5、TOP20房企在競爭驅(qū)動下，門檻提升。TOP6-10由于房企規(guī)模整體性收縮，門檻下降。
2020年受疫情沖擊，部分房企年度業(yè)績縮水，昆明各分段上榜門檻中，TOP10門檻下降9.58億元，降幅達(dá)到15%。主要由于部分主力項目清盤或進(jìn)入尾盤期，企業(yè)新貨包審慎入市，新上榜房企業(yè)績增長有限，進(jìn)而導(dǎo)致門檻降低。TOP5、TOP20在激烈市場競爭中，上榜門檻分別上漲10.42億元、2.75億元。
2
房企集中度
TOP20市占率達(dá)九成，年度同比上漲9.42%，品牌房企加速瓜分市場，強(qiáng)者恒強(qiáng)狀態(tài)持續(xù)。
TOP20房企集中度高達(dá)94%，較上年提升近10個百分點，品牌房企瓜分市場狀況日益突顯。房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展周期后，強(qiáng)者恒強(qiáng)，大型、品牌房企持續(xù)發(fā)育，中小房企生存、利潤空間不斷縮小。在經(jīng)濟(jì)不利環(huán)境中，收并購、破產(chǎn)、轉(zhuǎn)型成為中小房企生存選項。
3
業(yè)績貢獻(xiàn)
整體郊縣業(yè)績占比16%。TOP5尤其恒大郊縣業(yè)績突出，TOP6-TOP10郊縣市場尚在發(fā)育，TOP11-20多深耕主城。
2020年在各分段陣容業(yè)績貢獻(xiàn)分布中，TOP5房企郊縣業(yè)績貢獻(xiàn)表現(xiàn)出色，郊縣業(yè)績占據(jù)TOP5流量銷售金額的15%。其中，恒大郊縣業(yè)績占比達(dá)8%。TOP6-10房企以深耕主城為主，郊縣前期項目規(guī)模較小，新項目入市時間較短。TOP11-20房企中新城、諾仕達(dá)在郊縣的文旅、商業(yè)項目中表現(xiàn)出色，帶動TOP20郊縣貢獻(xiàn)率達(dá)到16%。
4
房企梯隊
第一梯隊：
均為115億+，強(qiáng)者恒強(qiáng)持續(xù)，俊發(fā)依然保持龍頭位置，融創(chuàng)多元合作模式助力業(yè)績排名上升
相較于去年房企業(yè)績來看，融創(chuàng)業(yè)績增長較快，主要得益于其多元合作模式以及貨儲充足，恒大憑借郊縣文旅大盤助力業(yè)績增長排名上升，萬科深耕昆明， 中高端改善為主，且熱點板塊布局剛需剛改產(chǎn)品，但貨儲減少，2020年業(yè)績有所下滑�？“l(fā)以300億銷售業(yè)績高居榜首，較去年業(yè)績小幅上升，融創(chuàng)排名上升至第二位。
俊發(fā)：本土龍頭地位難以撼動，在拿地增儲上，重點發(fā)力，同時將良好的商譽(yù)和與政府溝通能力轉(zhuǎn)化為軟實力，在城市舊改方面蓄積優(yōu)勢，從而實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。城市布局方面深耕主城的同時，在晉寧、安寧、嵩明均有布局，貨儲充足。以“俊發(fā)城”為代表的主力大盤持續(xù)放量，周期性開盤、節(jié)點性活動以及業(yè)主維護(hù)助力業(yè)績再增長，鞏固龍頭房企地位不動搖。2020年與大益集團(tuán)聯(lián)手打造大健康，未來企業(yè)多元化發(fā)展，未來可期。
融創(chuàng)：入滇四年，在疫情逆勢下，砥礪前行，憑借企業(yè)的營銷能力和產(chǎn)品能力取得較好的業(yè)績。在昆明布局城市發(fā)展主軸晉寧、安寧，大昆明9個項目在售，最高項目產(chǎn)能超45億。20年以拿地增儲為主，于主城西山區(qū)、五華區(qū)以及安寧和石林共計拿地約253萬方，未來業(yè)績拭目以待。融創(chuàng)前瞻性的多點多元化戰(zhàn)略布局，從地產(chǎn)開發(fā)+文旅、文化，再到會議會展和醫(yī)療康養(yǎng)，以一貫穩(wěn)健的戰(zhàn)略選擇和市場判斷，前瞻性布局，穩(wěn)中求勝。其產(chǎn)品力和營銷力在逆勢中更上一層樓。
恒大：與其他房企重倉主城不同，恒大主城郊縣分布相對均衡，且由于郊縣項目多為文旅大盤，整體業(yè)績優(yōu)于主城。2020年僅恒大文旅旅游城項目就創(chuàng)造了34億+業(yè)績，整體恒大嵩明業(yè)績創(chuàng)造近50億元，郊縣區(qū)位及文旅價值在恒大操盤運作下得到最大化發(fā)揮。
第二梯隊
城投崛起位居第二梯隊首位，金地、新城穩(wěn)居第二梯隊第二和第五。房企間業(yè)績競爭差距小。
城投新晉入圍，排列第二梯隊首位。相比去年，第二梯隊門檻下滑，且僅有金地、海倫堡和綠地穩(wěn)居第二梯隊�？傮w房企成交金額集中在50-70億元，差距較小，名次更迭可能性較大。
城投：20年省委、省政府對城投作最新戰(zhàn)略定位，依托其在文化旅游、健康服務(wù)領(lǐng)域的優(yōu)勢資源，著力構(gòu)建“文化+土地+開發(fā)”、“旅游+土地+開發(fā)”及“康養(yǎng)+土地+開發(fā)”的三大業(yè)務(wù)板塊，向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商全面轉(zhuǎn)型。將其打造為云南省文化旅游、健康服務(wù)萬億級產(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè)，借此，云南世博旅游集團(tuán)和云南文投集團(tuán)與城投達(dá)成合作。20年以67.27億元位列第二梯隊首位，較去年同比上漲約73%，后續(xù)可期。
金地：20年憑借金地云海一號高端項目助力業(yè)績增長，疊加合作開發(fā)的商置昆悅、玖悅府三個項目共為企業(yè)創(chuàng)造81%的銷售業(yè)績。此外，于12月聯(lián)合空港投資和平安不動產(chǎn)拿下空港新區(qū)約500畝住宅用地，此次為金地首次空港拿地增儲。
第三梯隊
房企差距小，競爭激烈。多深耕昆明主城，憑借單盤成功打造帶動業(yè)績。
第三梯隊中，龍湖在公開招拍掛市場兩次溢價拿地增儲，高溢價拿地的背后，是龍湖地產(chǎn)拿地速度的整體提升，其后期土地儲備充足，目前巫家壩項目（龍湖天璞）已入市，為巫家壩板塊在售項目榜首地位，預(yù)計明年業(yè)績有望大幅增長。另外，保利東市保利城的面市為其業(yè)績增長帶來較好效益，助力保利上升至第三梯隊首位，企業(yè)目前貨儲充足，具備三沖二梯隊的強(qiáng)勁潛力。
后市預(yù)測
政策端：2020年昆明房地產(chǎn)業(yè)除直接受地產(chǎn)平穩(wěn)運行扶助舉措支持外，亦從經(jīng)濟(jì)恢復(fù)舉措中側(cè)面受益。四季度出臺預(yù)售資金監(jiān)管、限制商辦政策對企業(yè)資金流通、項目開發(fā)有一定限制。但結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對城市經(jīng)濟(jì)的的支撐作用，穩(wěn)健政策引導(dǎo)市場波動，不斷優(yōu)化市場秩序及行業(yè)運行環(huán)境依然是昆明長期調(diào)控方向。
投資端：2020年整體土地供應(yīng)量與往年同期存在差距，房企拿地體量不及預(yù)期，但在融資環(huán)境受緊、地價走高進(jìn)而縮小利潤空間背景下，2021年投資或?qū)⒊尸F(xiàn)一種有限度的增長。聯(lián)合拿地開發(fā)、參與城改、乃至地州外擴(kuò)仍為重要考慮方向。
市場端：2020年整體市場銷售不及去年同期，除了經(jīng)濟(jì)環(huán)境承壓，同時也一定程度受到銷售、建設(shè)未能按原定計劃進(jìn)行影響。2021年市場正常運轉(zhuǎn)條件下，待售項目集中入市，市場交易體量增長；2020年整體市場價格波動變化小，2021年隨市場供應(yīng)量加大，疫情經(jīng)濟(jì)負(fù)面影響延續(xù)，以及預(yù)售資金監(jiān)管與“三道紅線”疊加，價格上漲幅度依然有限。
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