《2020年昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告》發(fā)布

1月12日，昆明銳理數(shù)據(jù)發(fā)布《2020年昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告》。

土地拍賣市場(chǎng)

報(bào)告顯示，在土地市場(chǎng)，昆明主城供應(yīng)土地208宗，成交178宗，共約82家企業(yè)參拍，其中知名房企30余家，多地塊溢價(jià)成交；拿地企業(yè)和溢價(jià)率持續(xù)走高，房企拿地競(jìng)爭(zhēng)激烈。

土拍市場(chǎng)中，以11月25日下午呈貢區(qū)斗南片區(qū)中部16宗約559.79畝土地競(jìng)爭(zhēng)最為激烈。該地塊吸引12家房企（大華、綠城、新城、龍湖、華僑城、龍光、中海、新希望、恒大、卓越、綠地、深圳盈瑞東）爭(zhēng)搶，經(jīng)過近兩個(gè)小時(shí)，分別歷經(jīng)145和165輪競(jìng)價(jià)，分別溢價(jià)163.73%、179.56%成交。

2020年，昆明土地供應(yīng)較去年下滑近31%；盡管在融資環(huán)境收緊、地價(jià)走高、利潤(rùn)空間壓縮的背景下，土地成交仍然占供應(yīng)的88%，土地溢價(jià)率逐年攀升，達(dá)到10.81%。

昆明銳理數(shù)據(jù)總經(jīng)理梁彩霞介紹，雖然2020年一級(jí)市場(chǎng)供銷雙降，但總體市場(chǎng)成交比例較去年僅下降3個(gè)百分點(diǎn)，而且今年仍擁有新進(jìn)房企拿地，且整體市場(chǎng)吸引82家房企共同參與，其中品牌房企達(dá)到30余家，說明實(shí)力房企仍積極在昆明布局。

同時(shí)，伴隨昆明城市格局?jǐn)U大，市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展，但隨著中心城區(qū)地塊越來越少，且價(jià)格較高，市場(chǎng)熱度逐漸向周邊區(qū)域延伸。

住宅市場(chǎng)

昆明住宅市場(chǎng)2020年供應(yīng)量增大，成交量較去年下滑15%，存量呈明顯上漲態(tài)勢(shì)。截至2020年底，昆明市場(chǎng)住宅存量932.27萬平方米，去化周期近13個(gè)月。

從板塊來看，官南和東南板塊，在板塊供求中占據(jù)較高的比例；價(jià)格方面，中心板塊位列第一，滇池板塊、官南板塊分列第二、三位；官南板塊存量最高，達(dá)187.8萬㎡；去化周期最長(zhǎng)為次中心板塊。 

從建筑形態(tài)來看，住宅市場(chǎng)中高層產(chǎn)品是市場(chǎng)的絕對(duì)主力，2020年昆明入市的高端項(xiàng)目增多，高層的銷售較2019年有所下降，價(jià)格方面高層和洋房類產(chǎn)品平穩(wěn)增長(zhǎng)，高端住宅價(jià)格呈下跌趨勢(shì)。

從面積段來看，今年70-110㎡剛需產(chǎn)品成交量增大，而130㎡以上面積段成交量明顯壓縮；同時(shí)，今年高端項(xiàng)目增多，200㎡以上供應(yīng)和銷量增長(zhǎng)幅度較大，市場(chǎng)分化明顯。

整體而言，昆明住宅市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)健，保持健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)分化明顯，剛需與豪宅成為主流。

商務(wù)辦公市場(chǎng)

2020年商辦市場(chǎng)供應(yīng)341.75萬㎡，成交170.29萬㎡，市場(chǎng)均價(jià)11603元㎡，供求比約2.0，市場(chǎng)整體供大于求；同比2019年新增供應(yīng)下跌17%，銷售面積下跌21%，成交均價(jià)下跌1%，受市場(chǎng)存量及需求飽和的影響，供、銷、價(jià)均有所下跌。

在存量與去化方面，2020年昆明商辦市場(chǎng)存量持續(xù)上漲，去化周期不斷延長(zhǎng)，截至2020年底，商辦市場(chǎng)存量高達(dá)1414.7萬㎡，達(dá)到近幾年來的頂峰，同比19年增長(zhǎng)14%，去化周期達(dá)99.7個(gè)月，去化壓力巨大。

分板塊來看，商辦市場(chǎng)整體供銷較去年均有所下滑，呈貢板塊供應(yīng)和銷售最多，但價(jià)格較去年下降21%，僅次于滇池板塊的價(jià)格下降幅度。 

2020年昆明商業(yè)市場(chǎng)整體供大于求，均價(jià)持續(xù)下降；截至年末商業(yè)新增99.44萬㎡，銷售47.99萬㎡，均價(jià)16220元㎡，存量696.02萬㎡，需174個(gè)月（約14.5年）才能去化。 

將商業(yè)市場(chǎng)分板塊來看，呈貢、北市、次中心、中心、官南、東南幾個(gè)板塊供應(yīng)量依然較高，其中僅東南板塊保持供銷平衡，價(jià)格則西山板塊以2.69萬元㎡位居第一；存量與去化方面，呈貢板塊存量最高達(dá)到140.72萬㎡，而去化周期最長(zhǎng)的是北市板塊與次中心板塊。

寫字樓市場(chǎng)

2020年昆明寫字樓供應(yīng)較2019年漲幅較大，成交下滑，2020年共計(jì)新增51.93萬㎡，銷售18.83萬㎡，成交均價(jià)13319元㎡，存量264.46萬㎡，需169個(gè)月（約14年）才能去化。

寫字樓整體供大于求，而供應(yīng)最多的是呈貢板塊達(dá)13.02萬㎡，價(jià)格方面以1.88萬元㎡的世博板塊最高；存量則以次中心、高新和滇池板塊最高。

公寓市場(chǎng)

昆明公寓市場(chǎng)整體供大于求，供、銷、價(jià)較19年均有所下降；2020年公寓新增供應(yīng)190.38萬㎡，銷售103.47萬㎡，均價(jià)9150元㎡，存量454.22萬㎡，需53個(gè)月（約4.4年）才能去化完。

2020年辦公市場(chǎng)官南、呈貢和東南板塊供應(yīng)量最多，呈貢、高新、官南板塊成交量較高，呈貢、東南和官南板塊存量面積最大，世博板塊去化周期最長(zhǎng)。

此外，昆明近郊三區(qū)縣房地產(chǎn)項(xiàng)目已達(dá)60余個(gè)，更擁有20多家全國(guó)知名房企，其中安寧承接主城外溢為主，是目前近郊區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目最多的區(qū)域，而嵩明和晉寧則擁有數(shù)個(gè)千畝以上的文旅大盤。

2020年近郊三區(qū)縣成交與供應(yīng)量最大的是安寧，安寧土地銷售額占三區(qū)縣銷售總額78%，近郊土地出讓以住宅為主，晉寧商業(yè)用地供應(yīng)較大，而今年土地溢價(jià)能力最高的是嵩明，溢價(jià)率達(dá)6% 。

梁彩霞分析，“房住不炒”將會(huì)是未來很長(zhǎng)一段時(shí)間的主基調(diào)。昆明商品住宅整體去化周期達(dá)到13個(gè)月，庫存持續(xù)上漲，去化周期從去年4月起呈線性增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)2021年庫存將持續(xù)增長(zhǎng)，去化周期將繼續(xù)延長(zhǎng)，將對(duì)銷量與價(jià)格產(chǎn)生較大的影響。

目前，昆明市場(chǎng)還是以80-145㎡剛需、剛改產(chǎn)品為主；但是從2020年的各物業(yè)類型的成交環(huán)比指數(shù)分析，改善類物業(yè)將是未來趨勢(shì)。

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