昆明對(duì)樓市中的“高低配“現(xiàn)象踩了腳剎車(chē)。近日公布的《昆明市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2016版）》修訂版意見(jiàn)稿（以下簡(jiǎn)稱“《規(guī)定》”）中，關(guān)于建筑設(shè)計(jì)規(guī)定中新增了一條，“同一地塊內(nèi)不應(yīng)采取低層與高層住宅建筑組合的形式。”

某“高低配”樓盤(pán)效果圖（圖源于網(wǎng)絡(luò)）

高低配是個(gè)地產(chǎn)術(shù)語(yǔ)，一般指在同一地塊中規(guī)劃了多種產(chǎn)品業(yè)態(tài)，形成如高層+低層（洋房、合院、別墅）的組合形式，形成差異化的產(chǎn)品類型組合，其出發(fā)點(diǎn)在于高層產(chǎn)品回款更快，低層能提高產(chǎn)品溢價(jià)，兼顧不同類型客群需求。這種規(guī)劃在早些年較多，近年已較為少見(jiàn)。

《昆明市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2016版）》修訂版意見(jiàn)稿中地塊主要指標(biāo)規(guī)定

根據(jù)此次修訂版《規(guī)定》相關(guān)內(nèi)容，低層住宅主要指建筑限高18米的1-3層產(chǎn)品，也就是以合院和別墅為代表的低密產(chǎn)品；而高層住宅是指建筑高度54米以上、高于10層的產(chǎn)品，對(duì)應(yīng)到市場(chǎng)上是以小高層、高層住宅為主的住宅項(xiàng)目。

高低配的優(yōu)缺點(diǎn)都很明顯，不過(guò)高低配的出現(xiàn)也是有原因的，多半與地塊朝向、周邊環(huán)境、景觀等因素有關(guān)，由于資源分布不平衡，容易導(dǎo)致需求沖突、隱私暴露等問(wèn)題，出現(xiàn)不同業(yè)主群體之間的矛盾，往往很難做到兩邊討好。

昆明純高層與高低配項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰圖對(duì)比

目前昆明市場(chǎng)上高層配別墅的高低配項(xiàng)目并不多見(jiàn)，更多是高層+多層組合，并不在限制之列，不過(guò)還是可以從中看出不同設(shè)計(jì)思路帶來(lái)的居住體驗(yàn)也不同，比如上圖兩個(gè)住宅項(xiàng)目，容積率均為2.5，建筑密度和綠地率等規(guī)劃指標(biāo)也相近，一個(gè)設(shè)計(jì)為純高層，一個(gè)為高層+小高層+洋房的混搭組合，其樓間距、景觀、空間都差異很大。

高低配往往是兵營(yíng)式整齊布局，樓間距小，公共活動(dòng)和景觀空間被壓縮，而純高層設(shè)計(jì)采用圍合式布局，業(yè)主都能夠享受到中央花園和水景。

除此之外，還有資源分配的不均衡，作為高低配項(xiàng)目承擔(dān)溢價(jià)任務(wù)的低密產(chǎn)品，往往被安排資源最好的中庭部分。在較極端高低配案例中，某些樓盤(pán)是將公共綠地計(jì)入低密產(chǎn)品的贈(zèng)送面積中的，即使數(shù)據(jù)上項(xiàng)目綠地率很好看，但綠植鮮花長(zhǎng)在了別人的私人花園里，實(shí)際能享受的人卻少了。

而對(duì)于低密業(yè)主來(lái)說(shuō)，樓間距減小帶來(lái)的尷尬感也難以通過(guò)院子得到緩解。試想一下，房子四周被高層圍繞，對(duì)采光產(chǎn)生一定影響是其次，更為重要的是自己在庭院里或露臺(tái)上的一舉一動(dòng)，都可能會(huì)被在隔壁高樓鄰居或路過(guò)的行人圍觀，高端住宅最看重的品質(zhì)大大打了折扣。

昆明某200余畝規(guī)模的高低配項(xiàng)目

高低配項(xiàng)目也不是完全沒(méi)有可取之處。當(dāng)項(xiàng)目達(dá)到了一定體量，不同地塊設(shè)計(jì)不同類型產(chǎn)品，有了足夠的緩沖和拓展空間后，就能展示出一定優(yōu)勢(shì)。

單宗土地面積越大，越具備做高低配的條件，而昆明對(duì)單宗土地出讓面積的規(guī)定是不得超300畝，主城區(qū)出讓的單宗住宅用地實(shí)際上要小得多，這也導(dǎo)致了高低配往往出現(xiàn)在遠(yuǎn)郊項(xiàng)目中。

而昆明主城不多的高低配項(xiàng)目滿足了在主城住院子的愿望，市場(chǎng)需求是客觀存在的；對(duì)于高層業(yè)主來(lái)說(shuō)，有了低密產(chǎn)品的加入，感官上樓盤(pán)品質(zhì)也會(huì)提高不少，如果再有學(xué)區(qū)或其他稀缺資源的價(jià)值加持，后續(xù)升值空間也會(huì)比較可觀。

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