昆明房企在土地市場上進入“賢者時間”，誘惑當前但無欲則剛

正如云南房網(wǎng)事前預(yù)料的那樣，9月16日進行的空港片區(qū)350畝住宅用地網(wǎng)絡(luò)競拍，再次因無人報名而流拍。

這塊地去年12月就進行過拍賣，當時也無人報名，時隔10個月后再次掛牌交易，土地價格和規(guī)劃條件基本未變，拍賣結(jié)果也沒變。

按照早前規(guī)劃，這塊土地被認為是首創(chuàng)譽華洲的后續(xù)開發(fā)用地，如果要拿，也只能是首創(chuàng)置業(yè)或者是其合作方滇中城投，但譽華洲自去年開盤以來銷售不盡人意，前段時間還不得不推特價房刺激銷售。譽華洲去化不及預(yù)期，顯然影響了后續(xù)開發(fā)。

另外，截至今年上半年，首創(chuàng)置業(yè)的凈負債率仍高達164%，腳踩兩道紅線，與2020年底相比并無改善，目前的當務(wù)之急是降低負債，而不是繼續(xù)舉債買地。

由于空港片區(qū)土地流拍，加上9月3日流拍的經(jīng)開區(qū)88畝住宅用地，這個月主城區(qū)前兩次土地拍賣就都以失敗告終，唯一有望成交的是9月19日開始掛牌出讓的白龍寺村115畝城改用地了。

白龍寺115畝土地位置要比流拍的地塊要好，更重要的是這是城改地塊，一級開發(fā)企業(yè)已經(jīng)投入了不少資金，需要盡快拿地開發(fā)回收投資，所以成交問題不大。

今年以來昆明土地市場總體上比較平淡，外界多半認為是昆明市供地太少，但實際上許多房企的土投部門卻說，今年總部給與的拿地任務(wù)和預(yù)算都比往年少很多，當下的主要任務(wù)是賣房子，而不是繼續(xù)拿地擴大規(guī)模。

昆明土地市場已經(jīng)不復(fù)往日盛況

房企胃口變差，變挑剔，首先是去年以來有關(guān)負債率、拿地上限的紅線，捆住了房企拿地的手腳。其次是今年來房產(chǎn)銷售速度下降，昆明房價也有所下降，讓房企拿地的彈藥不足。但多家開發(fā)商的土投部門認為，最影響拿地決策的因素，其實是大多數(shù)房企對未來信心不足，不敢擴張，甚至考慮收縮戰(zhàn)線，“存錢過冬”。

從去年到今年，多家前幾年攤子鋪得太大的房企陷入困境，恒大、藍光、泰禾等公司甚至到了懸崖邊緣，這讓目前還沒有爆發(fā)債務(wù)危機的房企心驚膽戰(zhàn)，戰(zhàn)略上開始處于守勢。

“心態(tài)已經(jīng)變了，再大的開發(fā)商也不像前幾年那么信心滿滿，意氣風發(fā)”。昆明一家外來房企的高層最近感慨說。

作為例證的是，今年昆明幾乎沒有出現(xiàn)房企公開打廣告尋找土地和合作機會的現(xiàn)象。即便“三道紅線”都沒有踩或者只踩一條的房企，市場拓展也都謹慎了許多，比如兩三年前還在昆明不停買買買，別稱為“接盤俠”的碧桂園，雖然只踩了一條紅線，凈負債不到50%，可是已經(jīng)很久沒有出手新項目了。和碧桂園類似的還有融創(chuàng)，在昆明的擴張也明顯放緩了。

就連開發(fā)熱度遠高于昆明的成都、杭州等城市，土地市場也開始遇冷。9月15日，首批集中供地戰(zhàn)火最激烈的杭州，卻在第二次集中供地中遭遇了流拍。當天，杭州第二批集中供地10宗競品質(zhì)地塊報名截止，有9宗地塊報名未達標，相當于提前宣告流拍。

成都第二批集中供地首日土拍中，共成交19宗地塊，有1宗地塊流拍，平均溢價率只有2.1%，15宗地為底價成交，這一結(jié)果也和首次供地大相徑庭。

除了當下的市場形勢，一位房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人士說，昆明的開發(fā)環(huán)境也讓不少房企感到難受，尤其是商業(yè)開發(fā)配比難以消化，外掛條件越來越復(fù)雜，大大增加了開發(fā)難度和成本，所以不少一線房企甚至央企，都出現(xiàn)商業(yè)地塊拖延，被列入土地閑置名單的現(xiàn)象。

這位人士認為，昆明產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)依賴度很高，其他產(chǎn)業(yè)又不發(fā)達，短期內(nèi)配建如此之多的商業(yè)很難消化，商辦改公寓的路又被堵上，這在巫家壩尤其明顯，商業(yè)部分幾乎虧本，住宅價格又下滑，房企很難，拿地欲望降低也是可以理解的。

按照官渡區(qū)計劃，今年巫家壩還將出讓456畝土地，其中住宅用地和商業(yè)用地共300.55畝，按照現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的心態(tài)，市場擔心能否順利出讓。

目前，昆明土地市場上必有出讓把握的地塊，基本就剩下城改土地了，因為城改項目已經(jīng)有房企產(chǎn)生巨額投入，土地一旦上市交易基本都會由一級開發(fā)企業(yè)拿地，這個月即將交易白龍寺村115畝地塊就是如此。但現(xiàn)在的問題是，由于房企普遍面臨資金問題，拆遷投入力度受到影響，這將會影響相關(guān)城改項目土地交易的速度。據(jù)云南房網(wǎng)了解，去年昆明市提出3年拆遷全部城中村的目標后，雖然許多城中村都確定了一級開發(fā)企業(yè)，可是普遍動作緩慢，有些甚至至今沒有實質(zhì)性進展。

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