昆明剛需購房門檻是多少？貝殼研究院近期發(fā)布的《2021城市剛需購房報告》(下稱《報告》) 給出了答案，約109萬元。
該《報告》依據(jù)2021年國內35個樣本城市數(shù)據(jù)，對各大城市剛需購房客群進行了相對飽滿的畫像。除了剛需購房門檻，昆明剛需置業(yè)套均面積、購房年齡段、遷徙指數(shù)等又有哪些特征呢？
昆明剛需“上車”套均總價約109萬元
剛需客群置業(yè)套均面積約79.45平方米
何為“剛需購房客群”？外界并沒有統(tǒng)一的定義。貝殼研究院認為，剛需，即剛性住房需求，剛需購房客群是指受房價因素影響較小，為了實現(xiàn)房屋的居住功能而不得不買房的那部分置業(yè)群體。《報告》數(shù)據(jù)顯示，總體上，剛需“上車”套均總價同比變化小，城市間剛需套均面積差異顯著。
在剛需“上車”套均總價方面，分城市能級角度看，2021年一線城市套均總價約為298萬元，2020年一線城市套均總價約為297萬元，兩者基本持平；2021年新一線城市套均總價約為149.5萬元，與2020年相比出現(xiàn)略微上漲；對于二線城市而言，2021年套均總價約為123.4萬元，2020年約為121.3萬元，變化不顯著。分城市看，北京、深圳、上海、廈門及杭州套均總價位居前五，仍是“剛需上車”難度較高的城市。其中，300萬元以上的城市達到3個，分別為北京、深圳和上海；在25個集中在100萬元~300萬元區(qū)間的城市中，廈門、杭州、廣州、南京達到200萬元以上；以哈爾濱、貴陽、長春、沈陽及煙臺為代表的7個城市套均總價并未達到100萬元。
在剛需客群置業(yè)套均面積方面，城間差異顯著很大程度上與購房負擔、住房供給結構及消費習慣等因素有關。《報告》顯示，剛需客群置業(yè)套均面積深圳約56.16平方米、上海約59.96平方米、天津約62.17平方米、北京約64.67平方米，這些城市剛需“上車”平均面積較小，一方面是因為所在城市居住負擔較大，另一方面則是這些城市住房供給以小戶型房源為主導。以深圳為例，在售房源中近64%集中在90平方米以下面積段，整體住房市場結構偏向小面積房源。
在35城市剛需“上車”套均總價分布情況一欄，昆明約109萬元，與南昌、重慶并列第24位。從剛需客群置業(yè)套均面積來看，昆明約79.45平方米。在居住負擔指數(shù)方面，包括昆明在內的二線城市居住負擔指數(shù)均值約為45.9，明顯小于一線城市的84.8及新一線城市的52.7，該指數(shù)與當?shù)胤績r息息相關。比起國內大部分重點城市，昆明購房壓力相對較小。
跨城置業(yè)分化明顯
昆明打響“搶人大戰(zhàn)”
伴隨著城市間綜合競爭力分化現(xiàn)象加劇，人才流動的分化趨勢日益明顯，跨城置業(yè)也呈現(xiàn)出新的特點。在《報告》納入統(tǒng)計的35個樣本城市中，深圳、珠海、東莞及佛山等粵港澳大灣區(qū)城市成為典型的“遷徙”城市，蘇州、杭州及無錫等長三角城市緊隨其后。此外，廈門、成都的遷徙指數(shù)也位列前十。昆明遷徙指數(shù)排名16，相對居中。
人才，是城市發(fā)展的命脈。遷徙指數(shù)排名靠前的城市不僅城市能級高，在經濟體量、產業(yè)布局等方面具備優(yōu)勢，還兼有給力的人才吸引政策支持，不斷吸引外來人口尤其是高學歷、技術型的青年群體落戶置業(yè)。人才的涌入帶來了更多的置業(yè)需求，對當?shù)氐姆康禺a市場形成了強有力的支撐。產業(yè)帶動就業(yè)、就業(yè)帶動置業(yè)需求，置業(yè)帶動消費，消費帶動就業(yè)，從而形成了正向循環(huán)。
2021年8月，國務院印發(fā)《“十四五”就業(yè)促進規(guī)劃》，指出以實現(xiàn)更加充分更高質量就業(yè)為主要目標，深入實施就業(yè)優(yōu)先戰(zhàn)略，千方百計擴大就業(yè)容量，努力提升就業(yè)質量。12月31日，昆明市人民政府印發(fā)了《關于進一步做好當前和今后一個時期就業(yè)創(chuàng)業(yè)工作的實施意見》，從深入實施就業(yè)優(yōu)先戰(zhàn)略、支持高校畢業(yè)生來昆留昆就業(yè)創(chuàng)業(yè)、促進創(chuàng)業(yè)帶動就業(yè)等七個方面提出了28條具體措施。2022剛開年，昆明就打響了“搶人大戰(zhàn)”， 全日制博士、碩士研究生，在昆首次購買商品住房，符合條件的可享受8萬元、5萬元的一次性購房補貼；鼓勵有條件的單位開發(fā)建設人才公寓，為來昆就業(yè)創(chuàng)業(yè)人才提供住房支持。
“學成后回到家鄉(xiāng)、建設家鄉(xiāng)是很多在省外求學的學子們的志向，這樣的人才吸引政策無疑給人才還鄉(xiāng)就業(yè)、創(chuàng)業(yè)增添了信心，希望這樣的政策能夠持續(xù)下去并不斷‘加碼’�！闭趶V州攻讀碩士研究生的云南籍同學小王表示，樂見家鄉(xiāng)出臺更友好的人才落戶政策和置業(yè)支持措施，不斷增強對全國各地高精尖人才的吸引力。
昆明剛需置業(yè)平均年齡在30歲以上
居住痛點主要集中在周邊配套
在剛需客群置業(yè)年齡方面，《報告》也做了詳細描述。分城市群看，在納入統(tǒng)計的12個城市群中，京津冀剛需置業(yè)平均年齡最高，達到33.9歲，其后是海峽西岸，約為33.4歲，而粵港澳緊隨其后，約為33.2歲。分城市級別看，一線城市剛需置業(yè)平均年齡約為33.5歲，高出新一線城市1.1歲，高出二線城市0.7歲。受限于較高的“上車”門檻，一線城市購房壓力較大，反映在置業(yè)年齡結構上，一線城市的置業(yè)年齡明顯偏高。在35個樣本城市中，昆明的總體客群置業(yè)平均年齡超過35歲，剛需客群置業(yè)平均年齡在30-35歲之間，約為32.5歲。
剛需客群首次置業(yè)時如何支付房款？數(shù)據(jù)顯示，75.2%的受訪樣本表示需要進行按揭，僅24.8%的受訪樣本表示可以進行全款支付。二線城市按揭占比約為73.2%，新一線城市約為74.8%，一線城市約為82.6%。從二線城市到一線城市，受訪樣本按揭貸款的比例依次提升，且一線城市與其他能級城市間差異顯著，這也符合城市能級越高、“上車門檻”越高的推斷。
關于居住痛點，《報告》稱，60.4%的剛需樣本戶家庭表示居住痛點主要集中在社區(qū)配套方面，認為周邊配套不能滿足生活所需；56.3%表示戶型布局不夠合理，53.7%表示小區(qū)內部環(huán)境較差。解決居住痛點需要社區(qū)周邊配套、社區(qū)內部建設及居住空間體驗等方面的全面提升。
昆明主城80~90平方米戶型熱銷
剛需客群更看重“高性價比”
每一個在城市里奮斗的剛需購房者，都希望能買到高性價比的房子，尤其是首套房，都渴望在地段、品牌、配套、戶型、物業(yè)等性能與價格之間找到最好的契合點。
正在看房的祝先生說出了很多剛需購房者共同的心聲：“為了迎接新生命的到來，我和老婆希望給孩子一個就算面積不大也能舒舒服服健康成長的家，房子區(qū)位、周邊配套、戶型格局、生活便捷性等等都是不得不考慮的因素。”祝先生夫婦正在進行對比的樓盤戶型集中在80~90平方米區(qū)間，而這與昆明剛需客群置業(yè)套均面積基本吻合。
據(jù)昆明市房協(xié)公布的2021年度昆明房地產行業(yè)榜單，俊發(fā)觀云海以銷售總額30.70億元，銷售面積31.40萬平方米奪得昆明房地產項目年度銷售冠軍。據(jù)悉，俊發(fā)觀云海在售戶型包括72~138平方米，其中，89平方米戶型最為熱銷，套均總價約120萬元左右；72平方米戶型總價85萬元起，給了消費者更多的置業(yè)信心和選擇。
以剛需“上車”套均總價109萬元左右來看，除了俊發(fā)觀云海，昆明主城不乏品牌樓盤可選。碧桂園春城映象、御龍半山均位于二環(huán)與三環(huán)之間，戶型主力78~138平方米，最小戶型93萬余元即可“上車”，周邊配套為項目“高性價比”加分不少。俊發(fā)彩云城憑借便利的交通和配套，自開盤以來便銷售表現(xiàn)不俗，目前主推地塊晴灣的主力戶型為89~124平方米，總價在100~150萬元之間，對剛需客群也有不小的吸引。此外，龍湖三千時光、招商雍和府、江東鉑悅灣、青年說悅領域等樓盤都有滿足剛需置業(yè)的戶型。
在“房住不炒”的基調下，于消費者而言，對房價持續(xù)看漲的預期已經發(fā)生轉變，伴隨著支持剛需置業(yè)的相關政策逐步落地，房地產行業(yè)民生屬性將進一步強化。房地產市場正從賣方市場穩(wěn)步進入買方市場，是否能夠真正了解消費者，是否能跟消費者進行有效充分溝通，決定著行業(yè)企業(yè)是否能夠開發(fā)出符合消費者需求的產品，從而在當下及未來的市場上站穩(wěn)腳跟。
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