2022年5月20日，由中國(guó)企業(yè)評(píng)價(jià)協(xié)會(huì)、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、北京中指信息技術(shù)研究院主辦，北京中指信息技術(shù)研究院中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組承辦的“2022中國(guó)房地產(chǎn)上市公司研究成果發(fā)布會(huì)暨第二十屆產(chǎn)城融合投融資大會(huì)”隆重召開(kāi)。中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組自2003年開(kāi)展中國(guó)房地產(chǎn)上市公司TOP10研究以來(lái)，已連續(xù)進(jìn)行了二十年。研究組緊隨資本市場(chǎng)發(fā)展節(jié)奏，深入研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上市公司經(jīng)營(yíng)規(guī)律，為促進(jìn)行業(yè)良性運(yùn)行、企業(yè)快速成長(zhǎng)發(fā)揮了重要作用，相關(guān)研究成果引起了社會(huì)各界特別是機(jī)構(gòu)投資者的廣泛關(guān)注，并成為投資者評(píng)判上市公司綜合實(shí)力、發(fā)掘證券市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)的重要標(biāo)準(zhǔn)。
2021年，作為“十四五”開(kāi)局之年，是資本市場(chǎng)深化改革的關(guān)鍵一年。資本市場(chǎng)以“監(jiān)管升級(jí)、脫虛入實(shí)”為主基調(diào)，夯實(shí)基礎(chǔ)性制度，建立和完善多層次資本市場(chǎng)體系，全面深化資本市場(chǎng)改革向縱深推進(jìn)，為房地產(chǎn)上市公司實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展提供良好的外部條件。同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)在嚴(yán)監(jiān)管和疫情沖擊下步入深度調(diào)整周期，行業(yè)進(jìn)入縮表出清階段。在此背景下，優(yōu)秀公司精準(zhǔn)把握資本市場(chǎng)改革機(jī)遇，踏準(zhǔn)市場(chǎng)節(jié)奏，焦市場(chǎng)主流需求，強(qiáng)調(diào)財(cái)務(wù)安全與經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，注重精細(xì)化管理和運(yùn)營(yíng)，追求效益的提升和高質(zhì)量發(fā)展，彰顯出高投資潛力。當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期，房地產(chǎn)行業(yè)機(jī)遇與挑戰(zhàn)將有新的發(fā)展變化，房地產(chǎn)上市公司應(yīng)堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，順應(yīng)政策及行業(yè)趨勢(shì)，積極探索新的發(fā)展模式，推動(dòng)公司實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。
穩(wěn)健優(yōu)先，不同所有制企業(yè)總資產(chǎn)表現(xiàn)分化：2021年，房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)規(guī)模增速進(jìn)一步放緩。其中，滬深上市公司總資產(chǎn)均值為2067.6億元，增速均值為6.8%，較上年回落6.7個(gè)百分點(diǎn)。大陸在港上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)均值為2470.2億元，同比增長(zhǎng)均值為10.5%，較上年回落11.8個(gè)百分點(diǎn)。滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)增速創(chuàng)近年新低。隨著行業(yè)分化的進(jìn)一步加劇，前期保持高速發(fā)展的民企在放慢腳步，央企、地方國(guó)企則體現(xiàn)出了較強(qiáng)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，在逆周期階段依然穩(wěn)步前行。
高地價(jià)和限房?jī)r(jià)雙重?cái)D壓，盈利規(guī)模和能力顯著下行：2021年，滬深上市房地產(chǎn)公司營(yíng)收增速與上年持平，而大陸在港上市房地產(chǎn)公司營(yíng)收增速略有提升，但凈利潤(rùn)增速創(chuàng)新低，增收少增利現(xiàn)象加劇。其中，滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司營(yíng)業(yè)收入均值分別為316.6億元、462.7億元，同比分別增長(zhǎng)15.5%、17.7%，增速較上年增加0、2.0個(gè)百分點(diǎn)，凈利潤(rùn)均值分別為17.3億元、43.4億元，同比分別下降41.6%、18.0%，同比增速較上年減少38.2、19.2個(gè)百分點(diǎn)。隨著商品房銷(xiāo)售增速下行和新冠疫情持續(xù)，前期高地價(jià)、限房?jī)r(jià)等多重因素導(dǎo)致房企盈利能力持續(xù)下行。
行業(yè)均值全部達(dá)標(biāo)，現(xiàn)金流呈凈流出：2021年銷(xiāo)售額增長(zhǎng)促進(jìn)了剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率的下調(diào)，滬深及在港上市房地產(chǎn)公司的指標(biāo)均值分別為64.4%、69.5%，較上年分別下降0.2、2.0個(gè)百分點(diǎn)，均值全部合規(guī)。2021年上市房企一方面縮減債務(wù)規(guī)模，另一方面加大股東投入，補(bǔ)充公司凈資產(chǎn)，有效降低了杠桿水平。滬深及在港上市房地產(chǎn)公司凈負(fù)債率均值分別為76.5%、64.7%，同比分別下降4.6、0.3個(gè)百分點(diǎn)。2021年滬深及在港上市房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金短債比均值分別為1.24、1.32，為短期債務(wù)提供了有力保障。受銷(xiāo)售增速放緩、融資環(huán)境持續(xù)收緊等因素影響，滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司現(xiàn)金流呈凈流出狀態(tài)，均值分別為-21.5億元、-14億元。
每股收益水平回落，優(yōu)秀企業(yè)保持穩(wěn)健分紅：2021年，受新冠疫情和房地產(chǎn)市場(chǎng)下行影響，房地產(chǎn)上市公司盈利能力顯著下降，股東收益水平持續(xù)回落。具體來(lái)看，滬深上市房地產(chǎn)公司每股收益均值為0.31元，較上年下降45.2%；大陸在港上市房地產(chǎn)公司均值則為0.68元，同比下降26.9%。
市場(chǎng)進(jìn)入下行周期，行業(yè)整體市值持續(xù)下降：2021年伴隨著國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，房地產(chǎn)市場(chǎng)在密集調(diào)控新冠疫情影響下逐漸降溫，疊加個(gè)別企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，投資者對(duì)房地產(chǎn)板塊風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期增加，房地產(chǎn)上市公司市值呈現(xiàn)下跌態(tài)勢(shì)。滬深上市房地產(chǎn)公司市值均值為169.9億，同比下降10.8%；大陸在港上市房地產(chǎn)公司市值均值為193.6億，同比下降32.9%。
優(yōu)秀企業(yè)估值仍有提升空間，關(guān)注具有融資優(yōu)勢(shì)、經(jīng)營(yíng)能力強(qiáng)的企業(yè)：2021年，資本市場(chǎng)前高后低，三季度以后，受疫情反復(fù)、經(jīng)濟(jì)下行壓力加大等因素影響，資本市場(chǎng)整體震蕩走弱。房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)整體來(lái)看，房地產(chǎn)板塊抗跌性不如大盤(pán)。但其中具有融資優(yōu)勢(shì)的經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的龍頭企業(yè)、國(guó)央企和區(qū)域龍頭企業(yè)、在多個(gè)賽道具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)值得投資者關(guān)注。
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