上周，巫家壩片區(qū)59畝土地規(guī)劃調(diào)整公示，由商住混合用地變成純住宅用地，同時(shí)容積率、建筑密度、限高等地塊指標(biāo)全面降低，這塊地位于緊鄰地鐵1號線巫家壩站，綜合來看，這可以算巫家壩自啟動(dòng)開發(fā)以來?xiàng)l件最好的住宅地塊。云南房網(wǎng)了解到，不出意外的話，地塊將被東航收歸旗下。
本次巫家壩片區(qū)調(diào)規(guī)地塊位置
從位置來看，本次調(diào)規(guī)的地塊位于春城路北側(cè)，緊鄰地鐵1號線巫家壩站，地塊東側(cè)和東南側(cè)為綠地東南亞中心和龍湖時(shí)代金融中心，即屬于巫家壩核心區(qū)，但實(shí)際上也緊挨著成熟的關(guān)上片區(qū)，對巫家壩配套的依賴度不高，這一點(diǎn)和旁邊的龍湖天璞很類似。
再看具體的規(guī)劃調(diào)整內(nèi)容，調(diào)規(guī)前的商住混合用地的指標(biāo)其實(shí)并不起眼，商住比3：7，容積率4.5，建筑密度40%，限高120米，如果照此開發(fā)的話，和巫家壩其他項(xiàng)目差不多，無非就是高層住宅加公寓的模式。
但調(diào)整成純住宅用地后馬上就不一樣了，住宅地塊的容積率調(diào)低至3.1，建筑密度降低至22%，限高降為80米，綠地率提高至40%，一下子從巫家壩脫穎而出。
巫家壩規(guī)劃的純住宅地塊不多，核心區(qū)更少
巫家壩現(xiàn)行的控規(guī)是在2017年調(diào)整確定，核心區(qū)基本規(guī)劃為商業(yè)商務(wù)和商住混合用地，純住宅用地占比較小，且主要分布于片區(qū)西側(cè)和北側(cè)，其中西側(cè)的一部分為早年開發(fā)的別樣幸福城等項(xiàng)目地塊，北側(cè)的純住宅地塊集中于雨龍路北側(cè)，而已經(jīng)有主的純住宅地塊只有寥寥數(shù)個(gè)，見下表：
巫家壩純住宅地塊規(guī)劃指標(biāo)
可以看出，和巫家壩在建的幾個(gè)純住宅地塊相比，除了萬科翡翠比較接近外，此次新調(diào)規(guī)的純住宅用地在容積率、密度、綠地率等指標(biāo)上優(yōu)勢都比較明顯。
再結(jié)合該地塊的區(qū)位條件，說它是巫家壩迄今為止條件最好的一塊住宅用地應(yīng)該是沒有疑問的。
但這塊地其實(shí)已經(jīng)“有主”了，據(jù)了解，這59畝住宅用地為東航自有地塊，預(yù)計(jì)未來將進(jìn)行自主開發(fā)。
根據(jù)昆明市與東航集團(tuán)簽訂的《東航巫家壩土地利用事項(xiàng)框架協(xié)議》，東航集團(tuán)按照巫家壩片區(qū)控規(guī)對自有地塊進(jìn)行自主開發(fā)。據(jù)東航云南公司方面透露，其中就包括了這次調(diào)整規(guī)劃的59畝土地。
東航旗下的云錦東方為巫家壩片區(qū)占地面積最大的項(xiàng)目，而從此次調(diào)規(guī)土地的現(xiàn)狀看，東航在巫家壩的第二個(gè)項(xiàng)目已基本具備開發(fā)條件。
本次巫家壩調(diào)規(guī)地塊現(xiàn)狀
云南房網(wǎng)現(xiàn)場實(shí)勘看到，該地塊上只剩兩三棟房子還沒有拆除，其余土地已基本上是凈地狀態(tài)。東航如果決定像云錦東方一樣對這塊地進(jìn)行自主開發(fā)，那么應(yīng)該也是要先完成補(bǔ)繳土地差價(jià)并協(xié)議轉(zhuǎn)讓，相關(guān)手續(xù)完成后，這塊地才能啟動(dòng)開發(fā)。
不過東航在巫家壩地產(chǎn)開發(fā)的投資已經(jīng)不少，2020年第一批292.68畝土地協(xié)議出讓花了28.05億元，2021年以14.69億元拍下88畝土地，去年底花了1.8億元拍下9.05畝整合用地，土地上已經(jīng)投入44.54億元，再加上建設(shè)成本，僅云錦東方一個(gè)項(xiàng)目的投入已相當(dāng)巨大，但云錦東方到目前為止都還沒有正式開盤推售，銷售回籠資金還需要較長的時(shí)間。所以如果東航要獨(dú)立開發(fā)巫家壩第二個(gè)項(xiàng)目，短時(shí)間內(nèi)恐怕也比較吃力。
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