酒店已成房企沉重包袱

前不久，兩家央企開發(fā)商出售旗下酒店資產(chǎn)的新聞讓房地產(chǎn)同行吃驚不小，一家央企是金茂地產(chǎn)，其于10月17日發(fā)布公告，宣布以28.02億元的價格出售了金茂北京威斯汀大飯店。另一家央企是華僑城，也是在本月宣布出售上海的寶格麗酒店，出售價格為24.3億。

金茂北京威斯汀大飯店（圖源：酒店官網(wǎng)）

央企給人的印象是財大氣粗，為什么選擇在行情不好的時候出售酒店？要知道，金茂持有北京威斯汀大飯店已經(jīng)有15年了，屬于中國金茂的核心資產(chǎn)。而華僑城旗下的上海寶格麗酒店號稱中國最貴的酒店，開業(yè)至今才5年，其中3年就是疫情，沒想到好不容易堅(jiān)持到疫情結(jié)束，華僑城卻要一賣了之。

如果說，金茂出售酒店主要是為了改善利潤表，華僑城出售酒店則除了改善負(fù)債表，還要甩包袱，因?yàn)樯虾�寶格麗酒店固然名氣很大，屬于國�?nèi)頂流酒店，卻虧損嚴(yán)重，去年稅后虧損5200萬。

華僑城旗下酒店眾多，資產(chǎn)龐大，相當(dāng)多的酒店資產(chǎn)收益其實(shí)一般，以往房地產(chǎn)市場比較紅火，酒店具有提升項(xiàng)目檔次、豐富項(xiàng)目配套以及拿地時增加談判籌碼的作用，所以就算開酒店不賺錢，開發(fā)商也樂此不彼，因?yàn)榫频険p失賣房補(bǔ)，但如今房地產(chǎn)市場下行，房子不好賣了，在持有大量酒店就很不劃算，盡早出售是唯一選擇。

上海寶格麗酒店（圖源：酒店官網(wǎng)）

在國內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)一直是開發(fā)和經(jīng)營酒店的主力，尤其是央企、地方國企以及一些以商業(yè)、文旅為主業(yè)的民營房企，過去曾大量投資并持有高檔酒店。眾所周知，國內(nèi)豪華酒店其實(shí)大部分虧損，或者微利，主要靠開發(fā)商補(bǔ)貼。如今這些酒店都變成了開發(fā)商的沉重包袱。

比如富力地產(chǎn)，2017年從萬達(dá)手上收購了77家酒店，日后卻成為導(dǎo)致債務(wù)爆雷的關(guān)鍵因素。而賣掉酒店資產(chǎn)的萬達(dá)，日子就要好過得多。還有融創(chuàng)，過去本來較少投資酒店，也是收購了萬達(dá)13個文旅城項(xiàng)目后，連帶接手了一大堆酒店。2020年融創(chuàng)收購成都會展，進(jìn)一步增加了酒店資產(chǎn)。根據(jù)融創(chuàng)官網(wǎng)的數(shù)據(jù)，融創(chuàng)文旅板塊有近100家高端酒店，經(jīng)營壓力非常大。

為什么投資酒店明明不是很劃算，開發(fā)商仍舊大規(guī)模建設(shè)并持有呢？原因主要有三個，一是有面子，旗下?lián)碛泻廊A酒店會提升企業(yè)品牌形象；二是酒店多半是綜合性開發(fā)項(xiàng)目的一部分，高端酒店會提升項(xiàng)目檔次，增加賣點(diǎn)，有利于賣房；三是便于拿地，許多綜合性項(xiàng)目，尤其是文旅項(xiàng)目、大型商業(yè)項(xiàng)目，在土地出讓時就有建設(shè)并引入高檔酒店的要求，開發(fā)商也往往以引入酒店為籌碼拿地。

但這種酒店投資邏輯在現(xiàn)在行不通了，文旅、商業(yè)項(xiàng)目是目前房地產(chǎn)市場上受沖擊最大的類型，房子不好賣，酒店就成了負(fù)擔(dān)。

其實(shí)民營房企如果不是將商業(yè)和文旅作為主要開發(fā)方向，對投資酒店一般都敬而遠(yuǎn)之，比如一向穩(wěn)健的萬科、龍湖，就很少開發(fā)酒店。云南本地老大俊發(fā)，雖然為了拿項(xiàng)目也有好幾個酒店開發(fā)計(jì)劃，但無論是俊發(fā)生態(tài)半島還是春之眼的五星級酒店，昆明的酒店一個都沒落地。

云南康旅集團(tuán)投資建設(shè)的昆明洲際酒店

云南投資酒店的主力其實(shí)是國企開發(fā)商，擁有酒店最多的是康旅集團(tuán)，運(yùn)營有洲際、悅榕莊、華爾道夫、萬豪、喜來登等品牌酒店16家，擁有客房數(shù)約5000余間，在建品牌酒店15家�？德眉瘓F(tuán)在酒店方面投資不小，但賺錢的不多，是造成康旅集團(tuán)債務(wù)率居高不下的重要原因之一。

西雙版納云投喜來登酒店

云南最大省級投資平臺云投集團(tuán)也開發(fā)了不少文旅項(xiàng)目，基本都包含酒店，去年底，云投集團(tuán)將旗下的西雙版納云投喜來登酒店、西雙版納安納塔拉酒店和騰沖的邦臘掌溫泉度假酒店轉(zhuǎn)讓給了另一家國企。

云投集團(tuán)轉(zhuǎn)讓這幾家酒店的主要原因也是不賺錢，在轉(zhuǎn)讓前的2021年，云投喜來登酒店虧損達(dá)1.02億元，另一家安納塔拉酒店虧損5600萬，邦臘掌溫泉度假區(qū)虧損9100萬。

云南民營房企中酒店業(yè)務(wù)最大的公司是海誠集團(tuán)，海誠以文旅為主業(yè)，投資酒店無可避免，海誠很早就創(chuàng)立了景蘭連鎖酒店品牌，擁有湄公河景蘭、版納景蘭、會展酒店、勐臘景蘭、新城景蘭、普洱景蘭、老撾磨丁景蘭、瑯勃拉邦景蘭等多家酒店，在文旅地產(chǎn)比較紅火的時期，海誠的酒店業(yè)務(wù)也算順利，但如今文旅是房地產(chǎn)行業(yè)的重災(zāi)區(qū)，大量持有酒店資產(chǎn)面臨很大壓力。

不過海誠的景蘭連鎖酒店定位不算很高，投入相對較小，另外，景蘭是海誠的自創(chuàng)酒店品牌，無須像其他開發(fā)商一樣引入國際知名酒店管理公司而付出高額管理與品牌使用費(fèi)。

西雙版納景蘭大酒店（酒店官圖）

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