觀點(diǎn)指數(shù) 1月權(quán)益銷售1793億元，同比降35.9% 1月份前100房企實(shí)現(xiàn)權(quán)益總銷售金額1793億元，同比下降35.9%。

2023商品房銷售11萬平，兩部門協(xié)調(diào)解決房地產(chǎn)融資問題 2023年1-12月全國累計(jì)商品房銷售金額116622億元，同比下降6.5%；全國累計(jì)商品房銷售面積111735平方米，同比下降8.5%。1月12日，住建部和金監(jiān)局聯(lián)合印發(fā)通知，要求地級(jí)及以上城市建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制。

價(jià)格監(jiān)管放松，多地“定制”購房?jī)?yōu)惠政策 房?jī)r(jià)監(jiān)督“高壓”不再，房?jī)r(jià)變動(dòng)更加靈活。河南開封市尉氏縣表示要取消商品房銷售價(jià)格備案制度；江蘇泰州將實(shí)行商品房“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”管理，為企業(yè)提供更高的定價(jià)自由度。上海金山區(qū)發(fā)布購房5年內(nèi)免費(fèi)軌交通勤的優(yōu)惠政策。江蘇連云港、四川內(nèi)江、河南駐馬店等地鼓勵(lì)團(tuán)購新建商品房。

降息未如預(yù)期，降準(zhǔn)釋放貨幣流動(dòng)性 12月銀行宣布下調(diào)存款利率以來，市場(chǎng)普遍預(yù)期2024年LPR將迎來降息。但預(yù)期落空，取而代之的是1月迎來了降準(zhǔn)。此次降準(zhǔn)幅度超預(yù)期，釋放的資金流動(dòng)性將繼續(xù)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)向好。

1月權(quán)益銷售1793億元，同比降35.9%

“2024年1月房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)”研究成果顯示，1月份前100房企實(shí)現(xiàn)權(quán)益總銷售金額1793億元，同比下降35.9%。1月份，前100房企實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額2596億元，同比下降35.1%。

2023商品房銷售11萬平，兩部門協(xié)調(diào)解決房地產(chǎn)融資問題

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年1-12月全國累計(jì)商品房銷售金額116622億元，同比下降6.5%；全國累計(jì)商品房銷售面積111735平方米，同比下降8.5%；商品房銷售均價(jià)為10437元/平方米，同比上升6.4%。

12月單月，全國商品房銷售金額11304億元，環(huán)比上升38.6%，同比下降22.9%；商品房銷售面積11226萬平方米，環(huán)比上升41.6%，同比下降23%。

盡管銷售下滑，但部分城市相對(duì)堅(jiān)挺。北京2023年新建商品房銷售面積1123萬平方米，同比增長7.9%；其中新建商品住宅銷售811萬平方米，同比增長9.3%，辦公樓銷售面積亦有增長，但商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降19.7%。

天津2023年新建商品房銷售1177.4萬平方米，同比增長20.9%；同時(shí)，新建商品住房銷售均價(jià)17796元/平方米，同比上漲2.2%。據(jù)悉，天津新房市場(chǎng)活躍的主要原因是2023年外地來津人群購房有所增加。

這也意味著高能級(jí)城市的虹吸效應(yīng)加劇，三四線城市房地產(chǎn)銷售更加低迷。

房地產(chǎn)開發(fā)投資方面，2023年1-12月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額11.1萬億元，同比減少9.6%，其中住宅開發(fā)投資累計(jì)完成8.4萬億元，同比減少9.3%，較1-10月跌幅擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。

1-12月房地產(chǎn)開發(fā)投資實(shí)際到位資金190547億元，同比下降13.7%；12月房地產(chǎn)開發(fā)投資實(shí)際到位資金11251億元，環(huán)比上升5.7%，同比下降13.8%，其中國內(nèi)貸款、自籌資金、預(yù)收款項(xiàng)同比分別下滑12.5%、11.7%和13.9%。

早前銀行紛紛召開房企座談會(huì)，支持房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，從數(shù)據(jù)上看，房企到位資金并未出現(xiàn)明顯改善，仍處于下滑區(qū)間，意味著可能需要更強(qiáng)有力的政策來支撐房企的融資需求。

1月12日，住建部和金監(jiān)局聯(lián)合印發(fā)通知，要求地級(jí)及以上城市建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，及時(shí)研判本地房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和房地產(chǎn)融資需求，協(xié)調(diào)解決房地產(chǎn)融資中存在的困難和問題。

此外，亦指出要加強(qiáng)貸款資金封閉管理，嚴(yán)防信貸資金被挪用于購地或其他投資。

相比此前傳言的“三個(gè)不低于”，由住建部門、金融監(jiān)管部門主導(dǎo)的房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制在資金業(yè)務(wù)落實(shí)和資金效率上或有更大保障。

施工方面，1-12月房地產(chǎn)累計(jì)新開工面積95376萬平方米，同比下降20.4%，降幅較上月收窄0.8個(gè)百分點(diǎn)。12月房地產(chǎn)新開工面積7920萬平方米，環(huán)比下降4.3%，同比下降11.6%。

竣工方面，1-12月房地產(chǎn)累計(jì)竣工面積99831萬平方米，同比上升17%。12月單月房地產(chǎn)竣工面積34594萬平方米，環(huán)比上升243%，同比上升13.4%。

據(jù)了解，房地產(chǎn)新開工面積下跌至2006年以來的最低水平，而竣工面積的持續(xù)提升則表明“保交樓”工作取得較好成效。據(jù)住建部披露，保交樓專項(xiàng)借款項(xiàng)目總體復(fù)工率達(dá)到99.9%；截至2023年末，350萬套保交樓項(xiàng)目交付率已超86%。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，新開工與竣工之間的表現(xiàn)差異是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存的具象體現(xiàn)，部分城市商品房存量較高、商業(yè)物業(yè)空置率高企，疊加購置熱情下降，導(dǎo)致土地投資、新開工等出現(xiàn)周期性下滑。

短期內(nèi)，房地產(chǎn)將維持“穩(wěn)定”發(fā)展的基調(diào)，保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施等“三大工程”建設(shè)將是行業(yè)發(fā)展的重心。

價(jià)格監(jiān)管放松，多地定制購房?jī)?yōu)惠政策

從價(jià)格上看，12月份70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲的有7個(gè)，比上月減少4個(gè)；一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.4%，降幅較上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，其中北京環(huán)比持平，上海環(huán)比上漲0.2%，廣州、深圳環(huán)比分別下降1%和0.9%。

二、三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別下降0.4%和0.5%，降幅均比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

二手房?jī)r(jià)格方面，12月份各線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比繼續(xù)呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，一線城市領(lǐng)跌，二手住宅銷售價(jià)格跌幅1.1%，其中北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別下降1.2%、0.6%、1.5%和1.1%；二、三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比均下降0.8%，二線城市降幅相較上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，三線城市降幅持平。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，二手房?jī)r(jià)格的下降對(duì)新房市場(chǎng)造成較大沖擊，部分城市在購房支持政策發(fā)布的短期內(nèi)可能存在買賣雙方心理博弈的情況，但大部分城市二手房均處于供過于求的狀態(tài)，因此二手房?jī)r(jià)格處于下行區(qū)間；另外，部分急于“解套”的二手房源價(jià)格明顯低于周邊房源價(jià)格，新房?jī)r(jià)格亦難以“獨(dú)善其身”。

另外，房?jī)r(jià)監(jiān)督“高壓”不再，令房?jī)r(jià)變動(dòng)更加靈活，變動(dòng)幅度亦可能擴(kuò)大。1月11日，河南開封市尉氏縣發(fā)布《促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展的若干意見》，表示要取消商品房銷售價(jià)格備案制度；1月24日，江蘇泰州發(fā)布通知，將實(shí)行商品房“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”管理，為企業(yè)提供更高的定價(jià)自由度。

價(jià)格監(jiān)管放松之外，各地亦嘗試推出更多定制化的購房?jī)?yōu)惠，以促進(jìn)銷售。上海金山區(qū)發(fā)布購房5年內(nèi)免費(fèi)軌交通勤的優(yōu)惠政策，涉及建發(fā)、復(fù)地、華紡房地產(chǎn)、新華房地產(chǎn)、光明地產(chǎn)、佳運(yùn)置業(yè)、北京建工、保利發(fā)展、新金山投控集團(tuán)等9家開發(fā)商的指定項(xiàng)目，亦將為購房業(yè)主制定專屬交通卡。

江蘇連云港、四川內(nèi)江、河南駐馬店等地鼓勵(lì)團(tuán)購新建商品房，連云港將給予團(tuán)購價(jià)值2000萬元以上的業(yè)務(wù)0.3%-0.7%的資金補(bǔ)貼。

降息未如預(yù)期，降準(zhǔn)釋放貨幣流動(dòng)性

2024年1月22日公布的最新數(shù)據(jù)顯示，貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率保持不變，1年期LPR為3.45%，5年期以上LPR為4.2%。

12月銀行宣布下調(diào)存款利率以來，市場(chǎng)普遍預(yù)期2024年LPR將迎來降息，但預(yù)期落空，取而代之的是1月迎來了降準(zhǔn)。

1月24日，中國人民銀行決定下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率和支農(nóng)支小再貸款、再貼現(xiàn)利率。2024年2月5日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)（不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu)）。

另外，自2024年1月25日起，分別下調(diào)支農(nóng)再貸款、支小再貸款和再貼現(xiàn)利率各0.25個(gè)百分點(diǎn)。此次降準(zhǔn)幅度超預(yù)期，釋放資金流動(dòng)性對(duì)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)向好將有所幫助。

在此之前，多個(gè)城市調(diào)整2024年的房貸利率，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。自1月1日起，佛山、東莞、南京等城市階段性取消首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，佛山、東莞首套房貸利率最低降至3.6%；南京首套房貸款利率下調(diào)至3.9%。

住戶中長期貸款方面，12月住戶中長期貸款凈增加1462億元，保持正增長。全年新增合計(jì)2.55萬億元。表明近期房貸調(diào)整相關(guān)政策取得一定成效。

據(jù)金融監(jiān)管總局披露，2023年新發(fā)放住房按揭貸款6.4萬億元，目前個(gè)人住房貸款余額38.3萬億元。

日前，金融監(jiān)管總局在新聞發(fā)布會(huì)上表示，將繼續(xù)做好個(gè)人住房貸款金融服務(wù)。支持各地城市政府和住建部門，因城施策進(jìn)一步優(yōu)化首付比例、貸款利率等個(gè)人住房貸款政策，指導(dǎo)督促銀行更好服務(wù)廣大人民群眾剛性和改善性住房的融資需求。

意味著房貸利率、首付比例等政策可能還存在一定的優(yōu)化空間。

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