前幾天，昆明市自規(guī)局公布了五華區(qū)西北片區(qū)兩個地塊的調(diào)規(guī)結(jié)果，將原本屬于商業(yè)性質(zhì)的兩宗土地，其中一宗調(diào)整為住宅用地；另一宗則調(diào)整為教育用地，將建設(shè)一所15班初中。

被調(diào)規(guī)地塊屬于原麗陽星城二期

調(diào)規(guī)前后的土地性質(zhì)變化

規(guī)劃局沒有在調(diào)規(guī)公示中公布土地使用權(quán)人，但了解這個片區(qū)開發(fā)狀況的人一眼就能看出來，調(diào)規(guī)的正是義承置業(yè)當(dāng)年接盤麗陽星城二期后，一直拖著沒有開發(fā)的兩宗商業(yè)土地。

2020年底，義承置業(yè)收購了爛尾多年的麗陽星城二期，2021年初，經(jīng)相關(guān)部門同意后義承置業(yè)將15棟爛尾樓爆破拆除，這件事當(dāng)時轟動全國。之后，義承置業(yè)在爆破拆除后的A4地塊上開發(fā)了義承金川府。義承金川府去年就已交付，目前正處于清盤階段。

但當(dāng)年麗陽星城二期其實總共有4個地塊，除了竣工交付的A2地塊，其他都爛尾并被義承置業(yè)接盤，可是義承置業(yè)僅開發(fā)了其中的住宅地塊（A4），剩余的兩個商業(yè)地塊(A1、A3)卻一直沒有開工，以至于在爆破后的地基上形成兩個很大的積水坑。

原麗陽星城二期的地塊分布，調(diào)規(guī)的是A1和A3地塊

爆破拆除前麗陽星城二期的商業(yè)地塊上已經(jīng)建了4棟爛尾樓

義承金川府因為調(diào)整了規(guī)劃，開發(fā)的是疊墅和洋房，在西北三環(huán)一帶的大面積塔樓當(dāng)中，顯得鶴立雞群、品質(zhì)不俗，可是義承置業(yè)長期拖著兩個商業(yè)地塊不開發(fā)，不得不讓外界懷疑整個項目是不是存在二次爛尾的可能。

現(xiàn)在答案揭曉了。義承置業(yè)之所以一直不開發(fā)商業(yè)地塊，并非是因為時機不成熟，抑或是資金方面的問題，而是在等待調(diào)整規(guī)劃。相信當(dāng)年義承置業(yè)收購麗陽星城二期時已經(jīng)有過將兩宗商業(yè)地塊調(diào)整為住宅用地的意圖，只不過當(dāng)時昆明市已經(jīng)在爆破爛尾樓，以及調(diào)整住宅地塊規(guī)劃條件方面給了很大照顧，如果連兩宗商業(yè)地塊也調(diào)整為住宅用地，讓步未免太大，也有失公平。

所以義承置業(yè)的選擇是干脆將兩個商業(yè)地塊閑置一旁，僅開發(fā)住宅地塊，而且在銷售金川府的過程中也閉口不提開發(fā)商業(yè)的事，心里的算盤可以說路人皆知。沒想到僅僅拖了3年多，市場環(huán)境就發(fā)生了天翻地覆的變化，房地產(chǎn)又成了香餑餑，開發(fā)條件也好談了，這才有了此次的調(diào)規(guī)。

圖中地塊在爆破后一直沒有開發(fā)，如今被調(diào)整為教育用地

規(guī)劃調(diào)整后，兩宗商業(yè)用地中面積較大的一宗（42.5）變更為住宅用地，容積率3.1，限高80米。而面積較小的地塊除了一小部分（約3畝）改為綠地外，剩余部分建設(shè)一所15班初中。由于這塊教育用地幾乎被義承金川府和調(diào)整后的住宅用地環(huán)繞，所以將來初中建成后最大的受益者無疑是義承金川府。

義承置業(yè)是此次調(diào)規(guī)的最大贏家。新增的住宅用地最大可建面積達8.77萬平米，按現(xiàn)在義承金川府的售價，貨值有10多個億。如果教育地塊上的初中也由義承置業(yè)代建，義承金川府將直接升級為既有小學(xué)又有初中的名校盤，這對目前尚未賣完的金川府尾房和新地塊上要建的8萬多平米新房，都是極大的加分項。

義承金川府品質(zhì)不錯

本來，前幾個月義承金川府就宣稱簽約了高新一小，剩余房源將加價銷售的消息。當(dāng)時外界還多少有點不太理解，因為金川府小學(xué)學(xué)位本來早已解決，剩下的房源也不是很多，為什么還要大費周章簽約高新一小呢？如今謎底公開，想必義承置業(yè)早已得知商業(yè)地塊即將調(diào)規(guī)，既然還有住宅新地塊，而且自己還要建初中，不如干脆把整個項目都包裝成小學(xué)到初中的名校盤，打教育牌，拉高溢價。

本來，按目前商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀，以及西北片區(qū)的環(huán)境，義承置業(yè)手上這兩宗商業(yè)地塊是非常難啃的硬骨頭，開發(fā)還是不開發(fā)都有很大風(fēng)險——如果開發(fā)，大體量商業(yè)肯定會成為義承置業(yè)的沉重包袱；但如果長期拖著不建，任由兩個大水坑擺爛，開發(fā)商也面臨資金、輿論、監(jiān)管方面的壓力。這幾年義承置業(yè)賭的無非是最終能實現(xiàn)調(diào)規(guī)，如今看來是賭對了。

義承金川府的兩個商業(yè)地塊因為長期閑置形成兩個大水塘

義承置業(yè)在棕樹營城改項目上其實已經(jīng)實現(xiàn)了以時間換空間，棕樹營地塊3年前就被義承置業(yè)競得，但也一直沒有開發(fā)，直到近期才過規(guī)并準(zhǔn)備推出。義承置業(yè)等待3年得到的結(jié)果是房地產(chǎn)政策環(huán)境開始變得非常友好，規(guī)劃方面放松管控，這才讓義承置業(yè)在這個項目上有了設(shè)計上的突破，成為主城首個第四代住宅項目。

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