今年是第四代住宅全面爆發(fā)的一年，越來越多的城市出臺放寬贈送面積，或者針對第四代住宅的的支持政策，另一方面是項目數(shù)量暴增，銷售大多比較火爆，一個重要原因是第四代住宅普遍擁有超高得房率，相較以往產(chǎn)品是顛覆性的，對此很多媒體都用“離譜”二字來形容。
昆明的第四代住宅來的有些晚，上個月，主城首個第四代住宅項目義承·丹霞翠嶼出街亮相，云南房網(wǎng)報道后，很多人的關(guān)注點也在戶型上，近日，丹霞翠嶼印制散發(fā)了一本樓書，首次公布了143、175和217平米三個戶型。
小編看后，總體感覺是戶型還不夠“離譜”，具體來看：
143平米四房兩廳兩衛(wèi)戶型是個中戶，樓書上標(biāo)注的主要亮點包括：得房率約101%，一梯一戶獨立電梯，約9平米入戶前廳，LDKBG一體化設(shè)計，可拓展約6.8米橫廳，約17.5平米空中庭院，約13.5米南向四開間，南向約9.8米陽臺。
拋開這些說辭，客觀來說該戶型整體方正，大面寬淺進深，套內(nèi)面積利用率較高，三房四房隨需切換，南北雙陽臺通透大氣。
但如果與其他城市的第四代住宅做比較，這個戶型就差點意思了。
首先是101%的得房率，放在當(dāng)下只能說平平無奇，和萬科、邦泰的幾個新盤處于同一水平，準(zhǔn)確來說，自從昆明住宅設(shè)計新規(guī)執(zhí)行后的新項目，100%的得房率恐怕只是及格線，對于第四代住宅，標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該還要更高。
成都第四代住宅極為夸張的大露臺
在其他城市，第四代住宅110%—120%的得房率很普遍，更高的也不少，比如廣州的招商林嶼境到了140%，更夸張的如成都濱江酈城，最高得房率甚至到了200%（上圖為建面81平米的三房戶型），其露臺尺度大到令人發(fā)指。
可以看出，第四代住宅的高得房率能做到多高，主要取決于露臺大小，而丹霞翠嶼的得房率表現(xiàn)自然與露臺不夠大有關(guān)。
丹霞翠嶼175平米戶型
丹霞翠嶼217平米戶型
項目175和217平米戶型的露臺也不算大，175平米戶型露臺面積約31平米，217戶型露臺約32平米，得房率分別為99%和101%，不同的地方是，這兩個戶型是端戶，露臺朝向西向或東向，直接連接客廳，空間感會更出色，而143戶型的露臺為北向。
其實丹霞翠嶼不是不想做出更大的露臺，和更高的得房率，而是現(xiàn)實情況和政策限制不允許。
首先丹霞翠嶼為一環(huán)內(nèi)僅有的城改項目，好地段的代價是容積率不可能低，因此較高的公攤本身就制約著得房率。
其次也是更重要的因素，是昆明還沒有第四代住宅的支持激勵政策。雖然今年出臺的新規(guī)把陽臺面積改為對應(yīng)整個套型建筑面積來設(shè)置，即不大于套型建筑面積的20%，但對于第四代住宅，20%是不太夠看的。
目前國內(nèi)已有蘇州、武漢、重慶、福州等很多城市出臺了第四代住宅的支持性政策，具體內(nèi)容主要有三方面：
一、面積更大的戶屬空中花園（露臺），如濟南規(guī)定傳統(tǒng)住宅2.4米進深陽臺，面積控制在套內(nèi)15%，而第四代住宅可做到6米進深，面積可達套內(nèi)的40%。
二、容積率激勵，如福州規(guī)定露臺進深可到3.6米，計容和計建面僅計1.8米以內(nèi)的一半；空中花園1/2計容。有的地方甚至對空中露臺不計容。
三、有部分城市給出了綠化率相應(yīng)的政策激勵，如蘇州吳江區(qū)規(guī)定，套內(nèi)空中花園的綠化面積不計入地塊綠化率，公共綠化平臺內(nèi)的綠化面積可按規(guī)定納入綠化率核算。湖北襄陽規(guī)定第四代建筑試點項目附屬空中花園的綠地面積按20%折算計入綠地率指標(biāo)。
丹霞翠嶼效果圖
第四代住宅無疑是產(chǎn)品力的一次大提升，而昆明的氣候特點也決定了第四代住宅具有優(yōu)越的應(yīng)用場景，怎么把這篇文章做好，是政策制定者和開發(fā)者都需要考慮的問題。
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