2009年上半年，地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了2008年寒冬后漸顯暖意，而昆明的商業(yè)地產(chǎn)卻早已隨著2008年的城市總體規(guī)劃與舊城改造而“躍躍欲試”。新的城市區(qū)域發(fā)展導(dǎo)向，為不同區(qū)域的商業(yè)明確了良好的發(fā)展預(yù)期，大規(guī)模的舊城改造為鑄就新的區(qū)域商業(yè)中心提供了契機(jī)。因此，我們看到了2009上半年的蓄勢(shì)，期待著下半年商業(yè)地產(chǎn)新格局的成型。

總結(jié)2009年上半年昆明項(xiàng)目的商業(yè)開盤，我們可以看到：

供應(yīng)情況：2009年上半年，昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)共有5個(gè)商業(yè)項(xiàng)目開盤，其中一環(huán)內(nèi)2個(gè)項(xiàng)目，北市區(qū)1個(gè)項(xiàng)目，高新區(qū)1個(gè)項(xiàng)目，西市區(qū)1個(gè)項(xiàng)目。共推出商鋪550套，供應(yīng)最多的為北市區(qū)，推出了227套商鋪。
供應(yīng)類型：供應(yīng)的商業(yè)類型主要有三種，分別為臨街商業(yè)、社區(qū)商業(yè)以及獨(dú)立商業(yè)，其中臨街商業(yè)供應(yīng)量最多，共推出258套，主要供應(yīng)項(xiàng)目為金江北大街與書林和園。

價(jià)格水平：在2009年上半年的商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)中，商業(yè)物業(yè)價(jià)格的高低主要受區(qū)域和商業(yè)類型兩個(gè)因素影響較大。如一環(huán)內(nèi)的兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目書林和園、上東大街，由于區(qū)域位置較好，因此商業(yè)價(jià)格較高，都達(dá)到了22000元/m2以上，但是由于書林和園商業(yè)類型為中心商圈臨街商業(yè)，而上東大街為社區(qū)商業(yè)及商業(yè)街，因此價(jià)格上書林和園要更高些。其余開盤的商業(yè)項(xiàng)目類型多為社區(qū)商業(yè)，主力價(jià)格區(qū)間在13000元/m2左右。

銷售情況：2009年上半年，銷售最好的項(xiàng)目為金江北大街以及朝花錢巢，銷售較好的主要因素是區(qū)域的未來(lái)發(fā)展。金江北大街位于北市區(qū)北京路沿線，以北辰財(cái)富中心為起點(diǎn)，北市副中心的地位得以體現(xiàn)，未來(lái)商業(yè)價(jià)值將得到凸顯，并且金江北大街位于未來(lái)輕軌線路上，交通便利以及大人流量的預(yù)期，使該項(xiàng)目極為暢銷。而朝花錢巢位于高新區(qū)，目前高新區(qū)已經(jīng)成為昆明新興的居住區(qū)域，隨著大量人口的不斷入住，首先受益的自然是社區(qū)商業(yè)。而開盤銷售最差的為書林和園，雖然區(qū)位較好——位于一環(huán)內(nèi)，且臨中心商圈，但是受到昆明商業(yè)消費(fèi)慣性的影響，其所在區(qū)域并沒(méi)有形成較強(qiáng)的商業(yè)氛圍，導(dǎo)致價(jià)格與其商業(yè)價(jià)值依然存在一定偏差，因此形成滯銷。

2009年上半年商業(yè)價(jià)格走勢(shì)圖

2009年上半年商業(yè)發(fā)展走勢(shì)

通過(guò)監(jiān)測(cè)昆明主城區(qū)內(nèi)在售商業(yè)價(jià)格的變化情況，我們得到昆明商業(yè)綜合價(jià)格指數(shù)。從價(jià)格指數(shù)來(lái)看，2009年上半年昆明商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)總體保持了上升的態(tài)勢(shì)。在經(jīng)過(guò)年初1-3月的調(diào)整之后，在4-6月指數(shù)趨于平穩(wěn)。

商業(yè)綜合價(jià)格指數(shù)的上升主要反映了兩方面的問(wèn)題：一方面，在住宅市場(chǎng)年初還較為冷淡的時(shí)候，商業(yè)市場(chǎng)吸引了部分投資者的關(guān)注，反映出商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)敏感性優(yōu)于住宅物業(yè)市場(chǎng)，投資保值增值能力整體優(yōu)于住宅物業(yè)；另一方面，商業(yè)市場(chǎng)的穩(wěn)步提升也反映出房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的“回暖”，昆明城市各區(qū)域商業(yè)中心發(fā)展的潛力逐漸顯現(xiàn)。從以北辰財(cái)富中心為核心的北市副中心，到以南亞風(fēng)情第壹城為標(biāo)桿的滇池片區(qū)商業(yè)副中心，以及西市高新片區(qū)的區(qū)域商業(yè)中心，它們?yōu)槔ッ魃虡I(yè)的厚積薄發(fā)打下了較好的市場(chǎng)基礎(chǔ)，并呈現(xiàn)出不錯(cuò)的發(fā)展遠(yuǎn)景。因此，2009年的昆明商業(yè)市場(chǎng)并沒(méi)有受到住宅市場(chǎng)的拖累而出現(xiàn)下滑，表現(xiàn)較為理性，能夠真實(shí)反映出商業(yè)地產(chǎn)的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)和趨勢(shì)。

2009上半年商業(yè)項(xiàng)目開盤情況列表

昆明2009年商業(yè)區(qū)域特征

如上所述，受城市規(guī)劃與舊城改造的影響，昆明商業(yè)將逐漸改變以市中心為核心的城市商業(yè)發(fā)展格局，形成組團(tuán)式區(qū)域商業(yè)中心。中心區(qū)商業(yè)功能逐步改變，各區(qū)域商業(yè)特征越發(fā)明顯。

中心區(qū)：二環(huán)以內(nèi)的中心區(qū)是昆明的城市商業(yè)核心區(qū)域，不管昆明城市商業(yè)格局如何變化，中心區(qū)始終將作為昆明商業(yè)價(jià)值最高的區(qū)域。近些年，中心區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，更加迅速地帶動(dòng)了中心區(qū)商業(yè)的發(fā)展。中心區(qū)將始終引領(lǐng)昆明商業(yè)的發(fā)展。

北市區(qū)：近些年來(lái)，住宅社區(qū)的大規(guī)模開發(fā)，以及便利的交通條件，成為了北市區(qū)商業(yè)核心形成的先決條件，而北市區(qū)的商業(yè)形態(tài)，也由最初的社區(qū)商業(yè)，開始向臨街商業(yè)、獨(dú)立商業(yè)進(jìn)行發(fā)展，商業(yè)業(yè)態(tài)也開始豐富，依托大體量住宅形成特色商業(yè)的北市區(qū)正在發(fā)生質(zhì)的變化，而未來(lái)輕軌的開通，也將促進(jìn)北市區(qū)商業(yè)向更高層面發(fā)展。

南市區(qū)：南市區(qū)區(qū)域成熟較早，地塊較大，包括滇池板塊，官南板塊及東南板塊，目前各個(gè)板塊都有多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目在進(jìn)行運(yùn)作，如滇池板塊的南亞風(fēng)情第一城、中央金座、滇池綠世界，官南板塊的奧宸國(guó)際中心、廣福商業(yè)中心，東南板塊的新螺螄灣、新亞洲星天地、金源新天地等等。南市區(qū)商業(yè)發(fā)展也可謂欣欣向榮。

西市區(qū)：西市區(qū)本身作為昆明的傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，發(fā)展較為落后，但是從去年起，西市區(qū)開始了房地產(chǎn)規(guī)劃式開發(fā)的進(jìn)程，該范圍內(nèi)的兩個(gè)板塊西山區(qū)板塊和高新板塊都有大量新項(xiàng)目浮出。住宅的開發(fā)，也為商業(yè)的發(fā)展提供了平臺(tái)，并且西市區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目也都進(jìn)行了大體量的商業(yè)開發(fā)，到2010年，西市區(qū)的商業(yè)體量將突破30萬(wàn)平米。前不久，正大國(guó)際項(xiàng)目引入了西市區(qū)首家家樂(lè)福，西市區(qū)的商業(yè)發(fā)展指日可待。

東市區(qū)：東市區(qū)本身房地產(chǎn)發(fā)展在昆明仍然處于初級(jí)階段，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目較少，住宅開發(fā)不成規(guī)模，這也導(dǎo)致了區(qū)域內(nèi)普通的商業(yè)類型無(wú)法存活。但是東市區(qū)商業(yè)也有自身的特征，就是以專業(yè)市場(chǎng)為主，并且?guī)?dòng)相關(guān)行業(yè)發(fā)展，如物流。從未來(lái)城市規(guī)劃來(lái)看，專業(yè)市場(chǎng)以及物流中心將向三環(huán)外遷移，這樣可以緩解東市區(qū)交通壓力，同時(shí)改善區(qū)域內(nèi)環(huán)境，將加速東市區(qū)的發(fā)展，逐步提升東市區(qū)商業(yè)價(jià)值。

在建、將建區(qū)域型商業(yè)分布圖

由此可見，昆明主城二環(huán)外區(qū)域中心地位，正在通過(guò)區(qū)域型商業(yè)項(xiàng)目而得到凸顯。而與此同時(shí)，在大量城中村改造項(xiàng)目逐步入市的過(guò)程中，首先，對(duì)于二環(huán)內(nèi)的舊改項(xiàng)目，多數(shù)占據(jù)優(yōu)越的區(qū)域位置，項(xiàng)目改造后的土地價(jià)值特別是商業(yè)價(jià)值將能有效體現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)將率先破局，優(yōu)化升級(jí)二環(huán)內(nèi)商業(yè)品質(zhì)；其次，對(duì)于二環(huán)外改造的城中村，部分區(qū)位較好的項(xiàng)目將承載城市新格局下的區(qū)域型服務(wù)功能，在商業(yè)、商務(wù)上逐漸引導(dǎo)區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。而其余大多數(shù)的改造項(xiàng)目則承擔(dān)的是城市區(qū)域居住環(huán)境、品質(zhì)改善的功能，配套以社區(qū)商業(yè)�？梢姡啼伄a(chǎn)品的多樣化，注定使更多不同層次消費(fèi)者的投資理財(cái)機(jī)會(huì)增加、使商戶的經(jīng)營(yíng)投資門檻降低、租金成本壓力減小，從而優(yōu)化并活躍昆明商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。昆明商業(yè)地產(chǎn)將在城市新格局下獲得新的發(fā)展契機(jī)。（至祥置業(yè)（昆明）研究中心供稿）

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