大眾投資：商業(yè)住宅大不同，多方考察勿輕信

對(duì)于大眾而言，投資商鋪與開(kāi)發(fā)商投資商業(yè)大不相同，但需要了解開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)投資的投入、運(yùn)營(yíng)、管理和所堅(jiān)持的理念。各種理論不要相信太多，專(zhuān)家意見(jiàn)、數(shù)據(jù)分析只能作為參考，不要相信自己具有投資天賦，堅(jiān)信客觀事實(shí)，要知道住宅和商業(yè)的投資大不相同。住宅的投資風(fēng)險(xiǎn)較小，回報(bào)也相對(duì)較小，投資時(shí)考慮的因素相對(duì)商業(yè)要簡(jiǎn)單得多。商業(yè)投資的回報(bào)高，風(fēng)險(xiǎn)也大，考慮的因素涉及到城市發(fā)展、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市商業(yè)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等，范圍廣，有深度，不同商業(yè)的考察還各有不同。

面對(duì)商鋪的投資，商業(yè)的基本要素、條件和一些現(xiàn)象是必須考察的，這些是不變的，但我們對(duì)很多現(xiàn)象和事情的看法要變。首先要對(duì)信息進(jìn)行篩選。投資與投機(jī)很大程度上是對(duì)信息的掌握和運(yùn)用，信息用得好就能發(fā)揮很大價(jià)值或作用，用不好就成了絆腳石，這需要我們掌握一種信息“煉金術(shù)”，不要被繁雜的信息所迷惑。一種專(zhuān)家不如非專(zhuān)家的現(xiàn)象其原因就在這里，專(zhuān)家考慮的因素太多，盡管很專(zhuān)業(yè)，往往與現(xiàn)實(shí)不太吻合，不是說(shuō)專(zhuān)家不專(zhuān)業(yè)，而是他們被太多的信息干擾了。部分投機(jī)者，還有一種心理，利用自己掌握的信息來(lái)“愚蠢”市場(chǎng)，妄想操縱市場(chǎng)，這是很危險(xiǎn)的操作方式，最好的還是進(jìn)行有規(guī)律的投資。

在商業(yè)的投資中，價(jià)值是相對(duì)固定的，價(jià)格一定程度上也是。價(jià)值對(duì)應(yīng)到價(jià)格上是有一個(gè)相對(duì)恒定的值，影響價(jià)格波動(dòng)的除了多種市場(chǎng)因素外，更重要的是需求，結(jié)合前面提到的信息來(lái)說(shuō)，專(zhuān)家由于離市場(chǎng)稍遠(yuǎn)，不在一線(xiàn)接觸，對(duì)大勢(shì)的判斷會(huì)好些，其他的就會(huì)存在一些偏差，而很多投資者是在一線(xiàn)接觸的，并沒(méi)有考慮太多其他因素，所有的因素都圍繞著自己的投資來(lái)進(jìn)行，往往在投資上、在對(duì)市場(chǎng)的直接判斷上比專(zhuān)家還要準(zhǔn)確。

無(wú)論怎樣投資，作為大眾，為了投資的安全和穩(wěn)定，需要衡量一個(gè)“安全邊際”的問(wèn)題——價(jià)值是底線(xiàn)，成長(zhǎng)是空間，這就是形成了價(jià)值型與成長(zhǎng)型的投資理念，他們是相通的，最好結(jié)合著使用。價(jià)值是一項(xiàng)投資未來(lái)現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值，而成長(zhǎng)是用來(lái)決定價(jià)值的一項(xiàng)預(yù)測(cè)過(guò)程，價(jià)值可以緩沖投資風(fēng)險(xiǎn)，成長(zhǎng)性可獲得相對(duì)高的回報(bào)率。一個(gè)商鋪的價(jià)值高、成長(zhǎng)性好，自然升值的空間就大，投資回報(bào)的利潤(rùn)率就高。

找準(zhǔn)投資模式

面對(duì)城中村商業(yè)，政府投資在前，開(kāi)發(fā)商投資在中，消費(fèi)者投資在后。在這個(gè)投資鏈條中，任何一方在投資的考慮上都不能忽略其他兩方的存在，所以在對(duì)城中村商業(yè)的投資中，三方都會(huì)形成自己特殊的“商業(yè)投資模式”。政府通過(guò)招商來(lái)實(shí)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商通過(guò)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)來(lái)實(shí)現(xiàn)，消費(fèi)者通過(guò)資金和項(xiàng)目的結(jié)合來(lái)實(shí)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商提供的物業(yè)和投資模式是前提和基礎(chǔ)。

一種模式的形成往往具有很強(qiáng)的號(hào)召力和吸引力，但由于商業(yè)模式不像專(zhuān)利一樣有法律的保障，很容易被拷貝，因此，投資要成功，需要該項(xiàng)目在很短的時(shí)間內(nèi)建立起適合項(xiàng)目發(fā)展和投資者需求的投資模式，并對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者形成一定的壁壘，從而取得較高的盈利。

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、信息互動(dòng)加強(qiáng)，曾經(jīng)被人們津津樂(lè)道的商業(yè)模式逐漸退出投資舞臺(tái)或隨時(shí)代而進(jìn)化。但無(wú)論在什么條件下，一個(gè)好的商業(yè)模式所蘊(yùn)涵的市場(chǎng)潛力和機(jī)會(huì)都是無(wú)可否認(rèn)的，而發(fā)現(xiàn)或者發(fā)明新的商業(yè)模式，仍然是投資市場(chǎng)中最容易白手起家的發(fā)財(cái)方式。再者，由于商業(yè)模式是“商家”畫(huà)出來(lái)的餅，最后能否做成有很大的不確定性，作為投資者，還是不能掉以輕心。這是模式的失衡。

怎樣才能彌補(bǔ)模式的失衡呢？從開(kāi)發(fā)商的角度上講，就需要更新投資理念，消化別人的模式后再加上自己項(xiàng)目的投資要素，量身定做自己項(xiàng)目的投資模式；而對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，如果是投資別人的“投資模式”，不要被高回報(bào)和高利潤(rùn)所迷惑，也要考慮到該模式的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

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