2010年政策走向現(xiàn)端倪

作為資金密集型行業(yè)，來(lái)自貨幣政策層面的風(fēng)吹草動(dòng)都會(huì)在房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，2009年的樓市井噴，就是在適當(dāng)寬松的貨幣政策以及樓市各項(xiàng)優(yōu)惠政策共同作用的結(jié)果。

2010年是否加息，是經(jīng)濟(jì)學(xué)家普遍關(guān)注的問(wèn)題。

毋庸置疑，加息對(duì)于遏制樓市過(guò)熱的作用是顯而易見(jiàn)的。加息必然讓開(kāi)發(fā)商貸款利息支出增加，財(cái)務(wù)壓力加大,土地儲(chǔ)備的成本和風(fēng)險(xiǎn)加大，發(fā)展商買(mǎi)地的沖動(dòng)將受到一定程度的抑制；對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，加息讓貸款購(gòu)房利息增加，供樓壓力加大，這將使自住型貸款買(mǎi)房需求受到一定程度的抑制，投資型貸款買(mǎi)房的積極性也會(huì)有所下降。

盡管，決策層最近還在重申繼續(xù)適度寬松的貨幣政策。央行行長(zhǎng)周小川在11月上旬表示，未來(lái)將保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策。但眾多經(jīng)濟(jì)學(xué)家均預(yù)測(cè)，2010年中國(guó)央行宣布加息的可能性較大。高盛中國(guó)策略分析師鄧體順預(yù)測(cè)，首次加息很可能在2010年二季度出現(xiàn)。

2010年個(gè)人貸款是否收緊，牽著每一個(gè)樓市參與者的神經(jīng)。截至目前，央行和銀監(jiān)會(huì)仍在維持今年3月出臺(tái)的房貸政策，根據(jù)該政策，首套房貸首付最低要求兩成，購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房的可享受房貸利率7折優(yōu)惠。有業(yè)內(nèi)人士指出，這一政策是促使樓市高成交量的主要支撐力，雖然目前央行和銀監(jiān)局還沒(méi)有正式下達(dá)收緊房貸的相關(guān)正式文件，但在樓市泡沫日益擴(kuò)大的情況下，為控制風(fēng)險(xiǎn)，房貸優(yōu)惠政策收緊或在所難免。

事實(shí)上，早在10月份，就傳出建行開(kāi)始收緊房貸業(yè)務(wù)，此后，更有消息稱(chēng)建行總行對(duì)全國(guó)各地分行提出了抬高首套房貸優(yōu)惠門(mén)檻的統(tǒng)一命令，要求只有首付四成以上，才能享受到7折利率優(yōu)惠，對(duì)于首付在20%左右的客戶執(zhí)行的利率底線是基準(zhǔn)利率下浮15%。11月5日，招商銀行與民生銀行也先后下發(fā)通知，將首套房貸優(yōu)惠利率分別上調(diào)為8折和8.5折，此外，長(zhǎng)三角地區(qū)部分銀行也紛紛收緊了信貸政策。

比起首套房貸政策的溫和收緊，二套房貸的收緊則要直接干脆得多。7月17日，銀監(jiān)會(huì)披露銀監(jiān)會(huì)主席劉明康的講話，其明確表示要控制貸款風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”標(biāo)準(zhǔn)。以此為標(biāo)志，2008年10月開(kāi)始的“改善型”二套房貸放松期宣告結(jié)束，7月份，杭州各商業(yè)銀行明確通報(bào)了關(guān)于二套房貸的收緊口徑，緊接著，南京各銀行大都收緊了二套房貸政策，北京和大連等地的銀監(jiān)局分別重申二套房貸首付比例不得低于40%,并且不能享受貸款利率優(yōu)惠，廣州二套房貸優(yōu)惠利率可能在近期取消……。

分析人士認(rèn)為，政策制定部門(mén)的“失語(yǔ)”主要是想觀察各地銀行收緊房貸的做法對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)、對(duì)漸有起色的中國(guó)經(jīng)濟(jì)影響有多大。這就讓2010年的信貸政策走勢(shì)難以明確。

銀監(jiān)會(huì)副主席蔣定之有關(guān)一套和二套房貸政策均沒(méi)有改變的表態(tài)，則讓部分銀行收緊房貸的舉措更顯撲朔迷離�！胺康禺a(chǎn)優(yōu)惠政策存續(xù)與否，估計(jì)要等到12月份中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上才能定論。”交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平表示。中央高層在近期公開(kāi)場(chǎng)合談話表態(tài)，當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處企穩(wěn)回升期，但回升趨勢(shì)尚不鞏固。就此分析，調(diào)結(jié)構(gòu)或?qū)⒊蔀槊髂曛袊?guó)經(jīng)濟(jì)的重心，而更改適度寬松貨幣政策的可能性不大。

稅收:優(yōu)惠政策或?qū)⒆詣?dòng)謝幕

2008年底，為配合擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)的需要，國(guó)務(wù)院召開(kāi)常務(wù)會(huì)議，對(duì)牽涉房地產(chǎn)市場(chǎng)的一系列相關(guān)政策進(jìn)行調(diào)整。具體包括契稅、營(yíng)業(yè)稅減免；首套及改善型購(gòu)房按揭利率7折優(yōu)惠；2009年又調(diào)低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目自有資本金等。這些政策分別由國(guó)家稅務(wù)總局、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)等職能部門(mén)下發(fā)執(zhí)行。其中，對(duì)于直接刺激住房交易的稅收優(yōu)惠政策，國(guó)務(wù)院給出的期限為一年。

10月30日，云南省出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)我省房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的意見(jiàn)》。提出在2009年12月31日前，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)2年的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，不負(fù)擔(dān)營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅。免收個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平方米以下普通住房的住房登記費(fèi)和個(gè)人買(mǎi)賣(mài)住房交易（轉(zhuǎn)讓?zhuān)┦掷m(xù)費(fèi)。契稅稅率比國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定的調(diào)低。

目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，包括契稅優(yōu)惠等多項(xiàng)措施12月31日都將到期，于是有了各種猜測(cè)，取消優(yōu)惠措施成為必然。上海、廣州多個(gè)城市出現(xiàn)購(gòu)房者趕搭“末班車(chē)”現(xiàn)象。在昆明，也有同樣的情形出現(xiàn)，11月份的二手房屋交易量出現(xiàn)了爆發(fā)式的增長(zhǎng)，據(jù)榮城地產(chǎn)副總畢永國(guó)透露，其11月份的二手房屋交易量比樓市最高峰的7、8月份成交量都要高出30%以上，據(jù)他預(yù)測(cè)，受稅收優(yōu)惠政策即將到期的影響，12月份還將出現(xiàn)二手房屋交易的高峰。

那么，在2010年，房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策究竟會(huì)不會(huì)取消？實(shí)情是，國(guó)家層面取消房地產(chǎn)優(yōu)惠政策的問(wèn)題尚未正式定調(diào)，而湖南、吉林等省份已分別通過(guò)不同方式向開(kāi)發(fā)商表示，2010年當(dāng)?shù)厥〖?jí)政府出臺(tái)的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策不會(huì)取消。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林11月4日在“北京地產(chǎn)資信20強(qiáng)”會(huì)議上表示，吉林等省份自行采取順延地方性房地產(chǎn)優(yōu)惠政策的做法，可能會(huì)被其他省份仿效。而從房地產(chǎn)調(diào)控的定調(diào)上來(lái)說(shuō)，地方政府這樣做也是允許的。王玨林預(yù)測(cè)，2010年各省房地產(chǎn)調(diào)控可能出現(xiàn)兩種聲音：北京等房?jī)r(jià)比較高的城市，可能會(huì)對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)的政策進(jìn)行微調(diào)，鼓勵(lì)提高房地產(chǎn)投資和自住型消費(fèi)；湖南等二三線城市由于房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇周期慢于一線城市，可能會(huì)順延2008年底的優(yōu)惠政策，或采取更為激進(jìn)的扶植性措施。他認(rèn)為2010年國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策仍然會(huì)延續(xù)目前的穩(wěn)定政策。諸如一些購(gòu)房?jī)?yōu)惠的稅收措施，到期可能會(huì)取消。

管理層對(duì)未來(lái)的政策定調(diào)是保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，結(jié)合著目前市場(chǎng)表現(xiàn)，2010年的房地產(chǎn)政策其實(shí)已經(jīng)有些不言自明。

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