從量變到質變

比起上述項目，2009年開工建設的南亞風情·第壹城更能反映出昆明商業(yè)格局的深刻變化。這個項目規(guī)模龐大，其商業(yè)部分的面積高達35萬平方米，無論是規(guī)模還是定位，這都不是一個簡單的區(qū)域性商業(yè)項目，它傳播甚廣的廣告語“這是昆明的香港、這里是昆明的巴黎，這里是昆明的曼哈頓”，實際上早已昭示了第壹城的野心——它要做昆明未來商業(yè)的旗艦。

這樣的定位其實超乎大多數(shù)人想象，因為南亞風情·第壹城并不在傳統(tǒng)商圈內(nèi)，它的位置在二環(huán)與三環(huán)之間，這遠不是此前昆明商業(yè)地產(chǎn)的傳統(tǒng)發(fā)展模式和定位。在第壹城之前，昆明商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有兩個維度：要么在傳統(tǒng)商圈內(nèi)“錦上添花”，要么甘心做一個區(qū)域商業(yè)空白的填補者——“雪中送炭”，但南亞風情·第壹城顛覆了這樣的發(fā)展思路，它要做“昆明的曼哈頓”。曼哈頓是什么？是紐約的商業(yè)精華所在，是這座偉大都市的靈魂之地。

偏離昆明傳統(tǒng)城市中心的第壹城怎么可以有這樣的野心和底氣？因為包括第壹城在內(nèi)的大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)改變了昆明的城市格局，昆明正在重新定位自己的經(jīng)濟重心和城市中心，一句話，商業(yè)改變了城市。

商業(yè)是如何改變城市的？

商業(yè)能夠改變城市是因為城市需要被改變。

一直以來，昆明是以一個很小的商業(yè)心臟支撐著日益龐大的城市。云南高地商業(yè)管理公司的執(zhí)行董事高偉忠說，和10年前相比，昆明的城市面積已經(jīng)擴大了兩倍，昆明的城市幾何中心早已發(fā)生變化，但城市級的商圈并沒有太大變遷，依舊和10年前差不多。

昆明富力通地產(chǎn)的羅成總經(jīng)理也說：“在昆明商業(yè)地產(chǎn)10年史上，盡管項目不少，但一直沒有影響商圈變遷的項目出現(xiàn)，影響昆明商業(yè)格局的購物中心其實并沒有離開幾個傳統(tǒng)商圈，一句話，昆明的城市級商業(yè)中心從來沒有跨越一環(huán)路，但昆明城市人口的一半以上早已不在一環(huán)內(nèi)居住”。

《云南地產(chǎn)》查閱相關資料得知，現(xiàn)如今，昆明70%的城市人口居住在一環(huán)以外，二環(huán)外的城市人口也要接近40%，而且這種人口離散過程仍在加速。從城市發(fā)展趨勢上，自“一湖四片”的建城方案確定后，昆明就一直在向南擴張，因為滇池就在傳統(tǒng)城區(qū)的南面。

一個人口重心和發(fā)展重心日益偏移的昆明，需要與之相適應的城市新布局，以第壹城為代表的大型現(xiàn)代商業(yè)中心的出現(xiàn)，正是在硬件上為昆明商業(yè)中心突破一環(huán)、二環(huán)限制，以適應新的城市布局作準備。

當然，被商業(yè)改變的還不僅僅是昆明核心的漂移，而且是對昆明城市功能和經(jīng)濟結構的重新定義。昆明的經(jīng)濟發(fā)展重點是什么？從制造業(yè)到高科技，昆明有過第二產(chǎn)業(yè)的努力。休閑旅游一度也被當作支柱產(chǎn)業(yè)，但增長幅度卻多年徘徊。當商業(yè)地產(chǎn)異軍突起后，或許意味著昆明可以崛起為一座以商業(yè)為特色的現(xiàn)代都市，就像香港一樣。

因此，到了2010年，更大規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱潮席卷昆明，以南亞風情·第壹城為代表的3.0時代商業(yè)地產(chǎn)項目，開始從根本上動搖昆明的傳統(tǒng)商業(yè)格局，以至于連市中心的概念，也許在未來幾年都要改寫。據(jù)至祥置業(yè)預測，在未來四五年內(nèi)，昆明人均商業(yè)面積將達到1.5平方米，這是一個全國領先的水平。如果站在傳統(tǒng)的城市功能型商業(yè)的角度看，這樣的商業(yè)分布似乎過于密集，昆明也不一定需要一個“曼哈頓”，但要是換一個角度看，如果昆明成為一座商業(yè)都市，昆明商業(yè)的功能不僅僅是滿足本地市民的購物要求，而是輻射全省，輻射東南亞、南亞，成為區(qū)域購物天堂，擁有一座“曼哈頓”級的商業(yè)區(qū)，擁有世界級的商業(yè)面積，那就不僅是允許的，而且是必須的。