本報記者楊東照

房企資金鏈開始緊繃，存貨卻大幅上升，這對其未來資金狀況已然構成威脅。CFP供圖
歷史仿佛重演，如今一干中小房企再度踏上“尋錢”之路，只是這次與以往比起來，形勢更為嚴峻。

“在云南，我們這種規(guī)模的房地產(chǎn)公司，根本不可能從銀行貸到錢了�！瘪R女士表示，銀行表面上沒有停止發(fā)放新的開發(fā)貸款，但根據(jù)“擇優(yōu)”放款的條件，中小房企很難輪上。

在銀行全面收緊開發(fā)商貸款，銀行和信托之間的合作也被叫停之后，像馬女士這樣的中小開發(fā)商越來越感覺運營資金有枯竭之勢。值此“危難”時刻，民資、信托向他們招手。

“不是說真的沒有錢肯進來，而是我不敢拿�！瘪R女士的語氣顯得頗為無奈。她所說的資金來源就是指民間借貸，但伸手去拿的代價是承受比銀行高五六倍的利息。同時，銀行通過信托手段的融資門檻又過高，所以也很難讓中小房企拿到錢。

“解鈴還需系鈴人，樓市低迷的根本癥結在于房價過高，遠超消費者心理預期。開發(fā)商若能順應形勢主動降價，隨著成交量恢復，現(xiàn)金流也可盤活�！崩ッ魇幸簧虡I(yè)銀行CFP理財師表示。

難題

多方面資金來源遭考驗

房企資金鏈開始緊繃，存貨卻大幅上升，這對其未來資金狀況已然構成威脅。“萬保招金”四大地產(chǎn)巨頭上半年存貨合計達到2845億元，相比去年同期大幅增長55.3%，而今年一季度末存貨才增長一成有余，存貨急劇增加主要來自二季度。按照已公布的開工竣工面積看，大部分開工竣工面積集中在今年下半年。

監(jiān)管部門下半年對“銀信合作”亮紅燈，也讓開發(fā)商融資渠道越發(fā)狹窄。據(jù)悉，目前銀信合作理財產(chǎn)品規(guī)模已突破2萬億元，以信托貸款和信貸資產(chǎn)投資類業(yè)務為主。這一規(guī)模從去年9月末的不足6000億元，今年4月末已飆升至1.88萬億元。

“房地產(chǎn)行業(yè)資金來源主要有三塊，其中預售款占30%，債款20%-30%，對外籌資大約20%-30%。三個資金來源具有非常強的周期性。房地產(chǎn)調控導致房屋銷售下降，預售款收入下降，銀行也不敢貿然放貸，多方面資金來源同時遭遇考驗�！睒I(yè)內人士分析。若調控期小于一年，10%的房企會面臨資金威脅；但如果調控期延長，情況將大不相同，30%的地產(chǎn)企業(yè)將突破安全底線。

“要應對持續(xù)期在兩年的低谷，國內上市房企的財務安全底線，即凈借貸資本比上限平均為44%，而測算結果顯示有45%的上市房企已突破財務安全底線。其中有30%的上市公司的實際凈借貸資本比財務安全底線高出20%以上，這些企業(yè)將在低谷期的第二年面臨財務困境�！币簧虡I(yè)銀行信貸部負責人指出。

信托融資難成救命稻草

“在銀行信貸額度控制、對中小房企開發(fā)貸款有所收緊的背景下，信托公司視乎成為‘理想’選擇。與最近信托產(chǎn)品接近年息20%的融資成本相比，上半年其成本還僅12%-16%�！鄙虡I(yè)銀行AFP理財師表示，如果加上開發(fā)商從信托公司爭取到融資的隱性成本，很多項目的融資成本甚至高過20%。信托公司的融資成本正有逼近民間借貸的趨勢。與此同時，銀監(jiān)會日前要求銀行將之前的銀信理財合作業(yè)務中，所有表外資產(chǎn)在今明兩年全部轉入表內，并按150%的撥備覆蓋率計提撥備，使得地產(chǎn)企業(yè)曲線融資雪上加霜。

央行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，二季度以來房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道出現(xiàn)了較大變化，今年第二季度銀行開發(fā)貸款新增1200億元，遠低于2009年同期的3800億元。

中小房企資金鏈率先遭遇困難，一些交易所開始出現(xiàn)掛牌股權轉讓的中小房企，部分競爭力弱的開發(fā)商也靠直接出售其股份來填補資金缺口。

據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會最新發(fā)布的行業(yè)數(shù)據(jù)可知，2010年第二季度，27775.4億元的資金信托運作中，占比11.35%的資金被投向房地產(chǎn)，數(shù)額高達3153.63億元。不過，這個對房企來說“劍走偏鋒”的融資渠道，同樣開始收緊。

對策

燙手的民間借貸