原罪二：規(guī)劃決策--規(guī)劃合理決策失當(dāng)？

說(shuō)昆明市缺乏規(guī)劃上的戰(zhàn)略思想，這顯然是不公平的，單純從原昆明市政府地塊的規(guī)劃調(diào)整，到環(huán)湖東路半島的規(guī)劃調(diào)整，應(yīng)該說(shuō)都立足于昆明遠(yuǎn)景發(fā)展的戰(zhàn)略思考。在這兩大片區(qū)的規(guī)劃調(diào)整上，昆明市的規(guī)劃都將住宅類項(xiàng)目去除，本身就考慮了周邊居住環(huán)境的發(fā)展建設(shè)。

這是有證據(jù)的。我們可以來(lái)看“巫家壩-金源-五甲塘”片區(qū)的規(guī)劃圖。規(guī)劃范圍南邊以滇池生態(tài)控制線環(huán)湖東路為界，緊鄰環(huán)湖東路半島（昆明湖濱生態(tài)城），西鄰盤龍江，北臨日新路、關(guān)景路、關(guān)雨路、昆洛路，東臨珥璣路鏈接廣福路、西亮塘公園，最后與環(huán)湖東路合圍
。
從圖上，我們可以看出這樣一些特點(diǎn)來(lái)：

1、巫家壩機(jī)場(chǎng)搬遷后，其地塊將規(guī)劃為文化、休閑、商業(yè)商務(wù)用地，其中以公園綠地為主，將會(huì)是該片區(qū)最大的休閑娛樂(lè)中心；

2、從巫家壩機(jī)場(chǎng)的文化休閑商業(yè)商務(wù)規(guī)劃配套，向西南延伸，越過(guò)廣福路、南繞城高速路，一脈相承逐步向居住、休閑、商務(wù)商業(yè)規(guī)劃過(guò)度，緊緊與五甲塘濕地公園片區(qū)連接，形成一條文化、休閑、商業(yè)、商務(wù)、居住中心走廊。其特點(diǎn)是越靠近五甲塘片區(qū)，居住用地逐漸增多，形成圍繞五甲塘濕地公園而展開(kāi)的良好的社區(qū)居住環(huán)境；

3、從圖上規(guī)劃來(lái)看，整個(gè)規(guī)劃片區(qū)，居住用地占據(jù)了大部分的用地，巫家壩機(jī)場(chǎng)片區(qū)、世紀(jì)金源（世紀(jì)城）片區(qū)、五甲塘片區(qū)，將會(huì)是密集住宅區(qū)，其人口流量大大增加；

4、該片區(qū)西鄰已經(jīng)建成、正在建設(shè)的滇池度假區(qū)，東南與西亮塘濕地公園相連，往南便是呈貢新區(qū)，以環(huán)湖東路半島版塊為中心，形成環(huán)滇開(kāi)發(fā)態(tài)勢(shì)。

5、傳統(tǒng)的滇池板塊、官南板塊（以本規(guī)劃范圍為主），沿滇池湖濱向呈貢新區(qū)，三大沿湖環(huán)滇區(qū)域內(nèi)，擁有昆明無(wú)以倫比的兩大濕地公園，再加上海埂公園一線，整個(gè)環(huán)湖東路沿線區(qū)域，建成后將會(huì)是昆明最具人居環(huán)境的版塊片區(qū)；

6、環(huán)湖東路半島去除居住規(guī)劃，令業(yè)界大失所望，甚至影響到了整個(gè)環(huán)湖東路半島土地的拍賣。而從這張規(guī)劃圖來(lái)看，其實(shí)政府在發(fā)展環(huán)湖東路片區(qū)上的戰(zhàn)略考慮還是有道理的。去除環(huán)湖東路半島上的居住規(guī)劃，但在與環(huán)湖東路半島僅僅一路之隔的官南版塊（本圖：巫家壩機(jī)場(chǎng)片區(qū)-五甲塘片區(qū)-世紀(jì)金源片區(qū)），圍繞由機(jī)場(chǎng)地塊向西南延伸至五甲塘濕地公園為中軸，大量規(guī)劃了以居住為主，以文化、休閑、娛樂(lè)、商務(wù)、商業(yè)、旅游為輔助的用地，巨大的支撐了環(huán)湖東路半島的建設(shè)發(fā)展，根本不用為半島地塊單純的商務(wù)商業(yè)旅游規(guī)劃而擔(dān)心。

就是這樣一個(gè)有著強(qiáng)勁配套規(guī)劃支援的環(huán)湖東路半島，首期25宗土地21宗流拍或中止拍賣，在規(guī)劃上有沒(méi)問(wèn)題呢？很多人都說(shuō)有，主要的說(shuō)法是去除了住宅規(guī)劃。

對(duì)面已經(jīng)有了強(qiáng)大的住宅規(guī)劃支援，為何在半島不能去除住宅規(guī)劃？這是政府和開(kāi)發(fā)商在不同利益角度上的差別。

從用地類別的規(guī)劃來(lái)看是沒(méi)有問(wèn)題，可是環(huán)湖東路半島已經(jīng)成功拍出的4宗土地，均價(jià)418萬(wàn)每畝，但兩宗土地規(guī)劃限高36米，兩外兩宗規(guī)劃限高12米。除了云南東甌投資有限公司拿下的地塊用來(lái)做別墅類總部基地外，這樣的空間限制無(wú)疑加大了其他類開(kāi)發(fā)上的營(yíng)銷策劃的難度，也加大了開(kāi)發(fā)商對(duì)盈利能力的控制難度。

在環(huán)湖東路半島25宗地塊中，有4宗地塊限高36米，5宗半限高24米，剩下15宗半的地塊限高全部都是12米。

環(huán)湖東路半島緊鄰滇池，是環(huán)湖東路生態(tài)控制線內(nèi)唯一可規(guī)模開(kāi)發(fā)的地塊，其位置的優(yōu)越性和獨(dú)特性都非常好，考慮生態(tài)壓力而如此規(guī)劃無(wú)可厚非，但這就需要周邊強(qiáng)大的人流支撐。正如高屋地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理胡先鈞在博客中分析的一樣，首期賣商業(yè)、商務(wù)用地，可以預(yù)料的是或者賣不出去，或者低價(jià)成交。因?yàn)樯虅?wù)用地或商業(yè)用地依賴的是片區(qū)氛圍成熟，它的價(jià)值才能釋放。目前片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施滯后、毫無(wú)商務(wù)氛圍、遠(yuǎn)離居住區(qū)，怎么能賣個(gè)好價(jià)呢？

這就得談到城市運(yùn)營(yíng)的問(wèn)題。所謂城市運(yùn)營(yíng)，就是圍繞城市的某一熱點(diǎn)板塊，從未來(lái)城市發(fā)展的角度出發(fā)，對(duì)板塊片區(qū)進(jìn)行綜合配套開(kāi)發(fā)建設(shè)，使之成為區(qū)域內(nèi)即可完成居住生活、商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)、商務(wù)辦公、文化消費(fèi)等等各方面需求的獨(dú)立城市板塊區(qū)域。而在以環(huán)湖東路半島為中心的板塊片區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施滯后，周邊片區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)跟不上，其吸引力自然大大降低。

另外來(lái)看這一次的拍賣方式。環(huán)湖東路半島首期推出的3批地塊，不捆綁拍賣，大小地塊都有，極其分散。大型開(kāi)發(fā)商如果要進(jìn)行規(guī)模開(kāi)發(fā)，其必須參與每一宗地塊的拍賣并且要確保連片的目標(biāo)土地全部拿下。這意味著如果參與競(jìng)買，假定很多開(kāi)發(fā)商參與愿望都很強(qiáng)，其就必須各個(gè)擊破，競(jìng)價(jià)成本無(wú)疑攀升。雖然業(yè)界分析本次土地零散拍賣有利于中小開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入，可這無(wú)疑是一把雙刃劍，對(duì)想要進(jìn)行規(guī)模開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，難度大大增加。

用地規(guī)劃或許沒(méi)有問(wèn)題，可是在執(zhí)行的細(xì)節(jié)上，恐怕得找找決策的原因。這決策的原因里面，還有接下來(lái)的另外一個(gè)和規(guī)劃緊密相關(guān)的問(wèn)題，那就是時(shí)機(jī)問(wèn)題。

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