博文:昆明土地拍賣遭遇冰封的“七宗罪”

原罪四:7人之癢--昨天的艷陽(yáng)今天的冷雨?

2007年9月21日,國(guó)土資源部第3次部務(wù)會(huì)議審議通過(guò)修訂版的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》,并自2007年11月1日起施行。

在這個(gè)規(guī)定里,關(guān)于招拍掛人數(shù)限制問(wèn)題,第四條原文表述為:“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的,應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓!

也就是說(shuō),按照國(guó)土部關(guān)于土地拍賣的規(guī)定,最少只需要3個(gè)競(jìng)買人參與,拍賣就能進(jìn)行。

然而,2010年3月2日,昆明市政府經(jīng)第152次常務(wù)會(huì)研究同意,公布了《昆明市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣出讓管理暫行辦法》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》),《辦法》自2010年4月2日起施行。

《辦法》第一條稱,“為規(guī)范本市拍賣出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)行為,提高土地交易市場(chǎng)化程度,根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》等有關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)章的規(guī)定,結(jié)合本市實(shí)際,制定本辦法!

這就相當(dāng)于國(guó)家關(guān)于土地招牌掛的昆明實(shí)施細(xì)則!掇k法》對(duì)于昆明參加國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣的競(jìng)買人人數(shù)規(guī)定,原文第十六條的表述為:“參加國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣的競(jìng)買人應(yīng)當(dāng)達(dá)到7人以上(含7人)。拍賣報(bào)名截止時(shí),若競(jìng)買人滿7人以上(含7人),由拍賣人通知競(jìng)買人按時(shí)參加拍賣會(huì);若競(jìng)買人未滿7人,則終止本宗地拍賣出讓,由拍賣人通知競(jìng)買人,并于5個(gè)工作日內(nèi)退回競(jìng)買保證金,不計(jì)利息!

國(guó)家規(guī)定的是滿3人即可舉行土地拍賣,而昆明市的規(guī)定就顯然更加嚴(yán)苛,必須滿7人。這其實(shí)就是強(qiáng)化土地拍賣的競(jìng)爭(zhēng)性。表面看是增強(qiáng)土地交易的市場(chǎng)化程度,其實(shí)是變相通過(guò)增加競(jìng)買人數(shù)的規(guī)定,企圖推高土地價(jià)格。

就是這么一個(gè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆發(fā)展時(shí)期推高土地價(jià)格的措施,眼下成了土地拍賣市場(chǎng)的夢(mèng)魘。

原昆明市政府地塊固然有交地時(shí)間等問(wèn)題,但競(jìng)買人數(shù)的限制,也是其中原因之一。據(jù)了解,原昆明市政府地塊當(dāng)時(shí)報(bào)名競(jìng)買的企業(yè)已經(jīng)有三家,其中兩家香港企業(yè),一家本地企業(yè)。如果按照國(guó)土部的規(guī)定,完全可以舉行拍賣,市政府地塊恐怕現(xiàn)在早已名花有主,但就是因?yàn)槔ッ魇凶约阂?guī)定的7人競(jìng)買人數(shù)限制,最終導(dǎo)致該地塊不得不中止拍賣。

環(huán)湖東路半島地塊也是如此,只不過(guò)環(huán)湖東路半島地塊的競(jìng)買人意愿更加差強(qiáng)人意。多數(shù)報(bào)名的競(jìng)買人都不具備真實(shí)競(jìng)買意愿,更多是為了湊夠規(guī)定的7個(gè)競(jìng)買人,而來(lái)參與的市級(jí)平臺(tái)公司,目的只有一個(gè),盡可能促成具有真實(shí)競(jìng)買意愿的那唯一一個(gè)競(jìng)買人成功買下土地。只是事與愿違,更多開發(fā)商沒(méi)有真實(shí)競(jìng)買意愿。

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