本月房地產政策的重點依然是保障房建設和分配管理，國務院分別于本月19日和28日出臺《國務院公布并安排保障性安居工程政策措施和工作要求》、《關于建立保障性住房建設材料、部品采購信息平臺的通知》和《國務院辦公廳關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》的通知，繼續(xù)加大對保障房建設資金、質量和分配等環(huán)節(jié)的投入和管理。同時，《通知》的出臺也將保障房建設提到了一個更高的位置，并將保障房建設的重心從初期的規(guī)模轉向加強資金、質量和管理等方面。金融方面則是出臺了《新興產業(yè)創(chuàng)投計劃參股創(chuàng)業(yè)投資基金管理暫行辦法》，長期來看其將間接影響房地產業(yè)的發(fā)展。

數(shù)據(jù)顯示，9月全國100個城市住宅平均價格為8877元/平方米，與8月相比下降0.03%，其中54個城市價格環(huán)比上漲，環(huán)比漲跌幅在1%以內的城市數(shù)量共有81個。隨著市場流動性、經濟增長的回落，加之房地產宏觀調控政策效果的進一步顯現(xiàn)，一線城市房價繼續(xù)調整。9月的宏觀經濟將于10月14日發(fā)布，根據(jù)8月份的數(shù)據(jù)和9月翹尾因素的影響，預計9月CPI將繼續(xù)維持在6%以上，因此貨幣政策仍將繼續(xù)趨嚴，房地產調控政策放松的可能性較小。此外，根據(jù)中國人民銀行發(fā)布的三季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調查顯示，居民對當前物價滿意度繼續(xù)偏低，消費意愿維持低位，儲蓄意愿繼續(xù)升高，而全國124上市房企上班年報也顯示其整體資產負債率達到72%，同比去年上漲42%，負債率的上升與銷售壓力的加大，以及市場買賣雙方的博弈升級，我們認為資金緊張的情況將在更多的房企中顯現(xiàn)。

重點政策解讀

（一）金融政策

1、《新興產業(yè)創(chuàng)投計劃參股創(chuàng)業(yè)投資基金管理暫行辦法》——2011年9月12日財政部、發(fā)改委

政策要點：

《辦法》明確，中央財政資金可通過直接投資創(chuàng)業(yè)企業(yè)、參股創(chuàng)業(yè)投資基金等方式，培育和促進新興產業(yè)發(fā)展。辦法同時要求參股基金不得投資于已上市企業(yè)；不得從事?lián)�、抵押、委托貸款、房地產(包括購買自用房地產)等業(yè)務；不得投資于股票、期貨、企業(yè)債券、信托產品、理財產品、保險計劃及其他金融衍生品等。

政策評析：

《辦法》中規(guī)定中央財政參股創(chuàng)業(yè)投資基金是指中央財政從產業(yè)技術研究與開發(fā)資金等專項資金中安排資金與地方政府資金、社會資本共同發(fā)起設立的創(chuàng)業(yè)投資基金，或通過增資方式參與的現(xiàn)有創(chuàng)業(yè)投資基金。按照市場化方式獨立運作，自主經營，自負盈虧。政府部門及其受托管理機構不干預參股基金日常的經營和管理。《辦法》提出，參透基金不得從事房地產(包括購買自用房地產)業(yè)務，看似對房地產業(yè)不會產生什么影響，但房地產業(yè)同樣需要新技術、新材料的運用。因此，從長期來看，加大在這方面的產品研發(fā)和推廣的資金支持將直接或間接影響房地產業(yè)的發(fā)展。

（二）保障政策

1、《國務院公布并安排保障性安居工程政策措施和工作要求》——2011年9月19日國務院

政策要點：

公租房面向城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務工人員，以小戶型為主，單套建筑面積以40平方米為主，租金標準由市縣政府結合當?shù)貙嶋H、按略低于市場租金的原則合理確定。各地要根據(jù)實際情況繼續(xù)安排廉租房、經濟適用房和限價商品房建設，加快實施棚戶區(qū)改造，加大農村危房改造力度。逐步實現(xiàn)廉租房與公租房統(tǒng)籌建設、并軌運行。政策措施和主要工作：（一）中央繼續(xù)增加資金補助，地方也要增加財政性資金投入，并加大省級統(tǒng)籌力度。（二）提高規(guī)劃水平，確保工程質量。項目法人對住房質量負永久責任，逐步推行參建單位負責人和項目負責人終身負責制。（三）建立健全監(jiān)管機制。（四）堅持因地制宜，科學編制建設規(guī)劃，統(tǒng)籌安排年度建設任務，不搞“一刀切”。

政策評析：

《要求》規(guī)定了公租房申請對象、戶型面積以及租金水平確定標準，并提出逐漸實現(xiàn)廉租房與公租房統(tǒng)籌建設、并軌運行的保障模式。對于擴大公租房保障對象，不僅可以解決這一群體的住房問題，對培養(yǎng)和留住社會人才也具有積極意義。同時，保障房質量問題一向受到社會高度關注，《要求》的第二條規(guī)定保障房項目法人對住房質量負永久責任，逐步推行參建單位負責人和項目負責人終身負責制，這將更有效保證保障房的質量，杜絕偷工減料、違規(guī)操作等不良現(xiàn)象的發(fā)生。

2、《國務院辦公廳關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》——2011年9月28日國務院

政策要點：

一、總體要求和基本原則。二、大力推進以公共租賃住房為重點的保障性安居工程建設，（一）重點發(fā)展公共租賃住房。（二）根據(jù)實際情況繼續(xù)安排經濟適用住房和限價商品住房建設。（三）加快實施各類棚戶區(qū)改造。（四）加大農村危房改造力度。三、落實各項支持政策，（一）確保用地供應。（二）增加政府投入。（三）規(guī)范利用企業(yè)債券融資。（四）加大信貸支持。（五）落實稅費減免政策。四、提高規(guī)劃建設和工程質量水平，（一）優(yōu)化規(guī)劃布局和戶型設計。（二）落實工程質量責任。（三）強化工程質量監(jiān)督。五、建立健全分配和運營監(jiān)管機制，（一）規(guī)范準入審核。（二）嚴格租售管理。（三）加強使用管理。（四）健全退出機制。六、加強組織領導，進一步落實地方政府責任，（一）建立目標責任制。（二）統(tǒng)籌安排年度建設任務。（三）建立考核問責機制。

政策評析：

《意見》對公租房等保障性安居工程的用地供應、政府投入、企業(yè)債券融資、信貸支持、稅費以及戶型和工程質量等提出明確要求。根據(jù)住建部公布數(shù)據(jù)顯示，截至9月底，全國城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房已開工986萬套，開工率達98.6%，如此驚人的速度讓市場似乎看到了未來保障房市場的一片光明。不過，有地區(qū)相繼爆出的保障房建設質量問題也令人擔憂，《意見》提出的考核問責制與9月19日國務院常務會議提出的有關公租房和項目法人終生負責制的原則一致，并同時進一步規(guī)范和健全分配、運營監(jiān)管機制�！兑庖姟穼⒂行ПＵ媳Ｕ戏拷ㄔO和分配的質量及公平、公正，不過，具體執(zhí)行層面是否會完全達到《意見》要求還有待時間和各級政府、建設單位的態(tài)度和執(zhí)行力度。

（三）規(guī)劃政策

《云南省第十一屆人民代表大會常務委員會關于呈貢撤縣設區(qū)有關問題的決定（草案）》—2011年9月28日云南省政府

政策要點：

草案提出，撤銷呈貢縣設立昆明市呈貢區(qū)后的呈貢區(qū)人民代表大會為呈貢區(qū)第一屆人民代表大會。呈貢縣第十四屆人民代表大會代表為昆明市呈貢區(qū)第一屆人民代表大會代表，任期至2013年。

政策評析：

在云南提出發(fā)展橋頭堡戰(zhàn)略的大背景下，呈貢撤縣設區(qū)似乎是必然結果，也更具有特殊意義。

最近幾年，我國很多城市撤縣設區(qū)的做法正在增多。目前，由于昆明市政府的搬遷、主城與輔城間交通的進一步優(yōu)化，昆明房地產發(fā)展正處于提速時期。設區(qū)之后，呈貢將劃入昆明主城，這樣將有利于昆明進行資源整合，促進昆明作為我省中心城市的整體發(fā)展、提升中心城市的綜合實力。當然，在很多撤縣設區(qū)的案例中也看到了一些發(fā)展詬病，比如缺少后續(xù)推動和持續(xù)性的發(fā)展，并未完全、充分的發(fā)揮出這一做法所帶來的優(yōu)勢，由此造成撤縣設區(qū)更多停留在概念階段。因此，在撤縣設區(qū)的同時要推進“拼城”之后的大城市發(fā)展規(guī)劃，并使之具有連續(xù)性，這樣才能更好體現(xiàn)這一做法的優(yōu)勢。

(四)、本月（2011年9月）重點事件

1、9月7日，國家統(tǒng)計局公布去年我國國內生產總值（GDP）的初步核實數(shù)據(jù)，與年初公布的初步核算數(shù)據(jù)相比，GDP總量增加了3219億元，增速提高了0.1個百分點，達到10.4%。

2、9月8日，昆明市規(guī)劃局公示的《昆明市生態(tài)隔離帶范圍劃定規(guī)劃》提出，昆明擬在5年內建8條生態(tài)隔離帶，以相對分隔滇池周邊各個城市片區(qū)。即將新建的城市生態(tài)隔離帶將嚴格控制企業(yè)建設，現(xiàn)有已建項目禁止改造和擴建，并逐步改造搬遷，遷出生態(tài)隔離區(qū)。

3、9月7日，韶關市政府發(fā)布了《關于采取措施穩(wěn)定新建住房價格的通知》。按照通知要求，韶關市將從9月18日起，執(zhí)行包括加強商品房預售價格備案管理、增加保障房供應等系列舉措，這是韶關迄今力度最大的平抑房價措施。

4、9月22日，財政部、國稅總局主導的“應用房地產評估技術加強存量房交易稅收征管”工作完成試點，并已向全國非試點城市擴展，這項冠以“加強稅收征管”名義的舉措，意味著全國存量房交易稅負將明顯上升。

5、9月22日，在香港舉辦的第二屆中國旅游品牌世界之旅香港峰會暨中國國際旅游投融資洽談會上，昆明榮獲中國最具國際影響力旅游城市榮譽稱號。

6、9月27日，昆明市委、市政府召開全市金融工作會議，組織動員全市上下和各駐昆金融機構，加快把昆明建設成為我國面向東南亞、南亞的區(qū)域性國際金融中心。會議要求，集中優(yōu)勢資源和優(yōu)勢力量，全面做大昆明金融總量規(guī)模，確保到2015年金融產業(yè)增加值占GDP的比重達到8%以上。

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