“昆明商業(yè)綜合價(jià)格指數(shù)”是以昆明市各板塊每月在售商業(yè)項(xiàng)目為樣本，以各個(gè)項(xiàng)目的當(dāng)期報(bào)價(jià)均價(jià)為基準(zhǔn)，結(jié)合前一期報(bào)價(jià)均價(jià)，逐期滾動(dòng)計(jì)算，動(dòng)態(tài)反映昆明市區(qū)商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)，以此大致反應(yīng)昆明商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化趨勢(shì)。本文中的數(shù)據(jù)信息或所表達(dá)意見不構(gòu)成投資、最終操作建議，僅供參考。

一、昆明市商業(yè)價(jià)格綜合指數(shù)走勢(shì)分析

旺季不旺，而2011年的年關(guān)又來得早一些，沒有留給房地產(chǎn)市場(chǎng)、企業(yè)更多的時(shí)間去喘息，盡管從整體均價(jià)來看市場(chǎng)依舊平穩(wěn)，但在一輪輪環(huán)比下降的牽引下，我們已經(jīng)看到了同比價(jià)格增幅連續(xù)數(shù)月的下滑，特別是10月和11月猶如過山車一般。

城中村改造的推進(jìn)，為昆明商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展揭開了序幕，而限購(gòu)則使商業(yè)地產(chǎn)成為了香餑餑或救命草。就目前的發(fā)展模式來看，昆明更多的是對(duì)一線城市CBD、RBD、TBD等的引入，但對(duì)于自身的承載能力或未來空間并沒有充分的考慮，快速消化回款成為市場(chǎng)的主流，商業(yè)成為利潤(rùn)回報(bào)的重點(diǎn)，催生了2～2.5的超高商住價(jià)格比，泡沫處于快速的積累階段。

在住宅限購(gòu)的條件下，昆明商業(yè)地產(chǎn)確實(shí)迎來了自己的春天，但對(duì)于未來的發(fā)展我們都應(yīng)更多的結(jié)合城市的整體經(jīng)濟(jì)走向和產(chǎn)業(yè)特征，進(jìn)行更多的思考，讓昆明的商業(yè)成長(zhǎng)的更加穩(wěn)健，符合市場(chǎng)的需求。

圖3-1：2010年12月-2011年11月昆明商業(yè)價(jià)格指數(shù)走勢(shì)圖（數(shù)據(jù)來源：至祥研究中心）

本期價(jià)格指數(shù)區(qū)間內(nèi)，新入市推出商業(yè)產(chǎn)品的項(xiàng)目主要有銀海櫻花語、昆明玉器城和新都昌商業(yè)廣場(chǎng)。昆明玉器城主打商墅產(chǎn)品，以底商上住的形式滿足定向產(chǎn)業(yè)客戶經(jīng)營(yíng)和追求低密度居所的需求；新都昌商業(yè)廣場(chǎng)的新推產(chǎn)品采取了穩(wěn)固的價(jià)格策略，維持前期的定價(jià)水平，一層商業(yè)價(jià)格已經(jīng)突破8萬，二層則接近5萬；銀海櫻花語則憑借自己的品牌優(yōu)勢(shì)，借助東南板塊快速崛起的勢(shì)頭，價(jià)格出現(xiàn)一定幅度的提升。

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