一周市場亮點

近日，繼上海市政府宣布明年將繼續(xù)執(zhí)行住房限購政策后，今年實施限購令的46個城市中，已有北京、廣州、深圳、上海、青島、濟南、福州、長春、廈門、太原等至少10個城市明確表示將在2012年繼續(xù)執(zhí)行限購政策。目前，昆明限購令仍將持續(xù)，尚未給出明確截止時間。經(jīng)過一年的調(diào)控，絕大多數(shù)城市房價下行趨勢已經(jīng)確立，抑制房價過快上漲的調(diào)控目標(biāo)已經(jīng)基本實現(xiàn)，調(diào)控取得了階段性的成果。但相對全國市場，昆明樓市成交量下跌已成事實，可房價未見松動，僅有少數(shù)樓盤有降價行為。從各國以及地區(qū)的經(jīng)驗來看，基本上采用租金回報率來衡量樓市的泡沫程度（注：租金回報率=一年租金/總房價）。中國現(xiàn)在住宅的租金回報率都不到2%，國外大概在6%-7%，在這種情況下，住宅的價格是非常高的。因此，在房價走勢前景不明朗態(tài)勢下，以及年底開發(fā)商無心戀戰(zhàn)，樓市供應(yīng)遇冷，而已開盤項目并無明確降價意向，昆明房地產(chǎn)市場在年底進入了僵持階段。

一周觀點——“降價魔術(shù)”，華而不實的誘惑

時至今日，國家宏觀調(diào)控政策已取得初步成效，面對成交量低迷的嚴(yán)峻形勢，眾多房企紛紛打出降價、回饋客戶等字眼的營銷策略，除了明碼標(biāo)示降幅的項目外，更多的項目其實是在玩數(shù)字游戲，以“降價魔術(shù)”吸引眼球賺人氣。其一，“你買房，我還貸”，即購房者簽署購房合同后，到交房之前的20個月左右的房貸，將由開發(fā)商支付�？粗_發(fā)商“誠意”十足，但到底購房者能省多少錢呢？如一套總價為110萬的房子，貸款7成即77萬，30年貸款的月供大概為5150元，而如果由開發(fā)商支付20個月，優(yōu)惠大概為10萬。但實際上，一般新房貸款，按常規(guī)都是從房子封頂才開始還貸，到交房前也就半年左右的時間，實際上開發(fā)商才幫您還6個月的貸款，總計3萬多元，這其中還有將近一半是利息，購房款總計只省了一兩萬元，連現(xiàn)在隨處可見的9.9折、9.8折優(yōu)惠都比不上。其二，上千萬的房子0元起拍，0元起拍確實可以讓很多本著撿漏心理的購房者參與，但競價這種形式也不會讓成交價低于市場價太多。所以說，這種模式更多地只是開發(fā)商的促銷噱頭，同時，開發(fā)商還通過競價的過程，刺探出了一些真實購房者的心理價位，可謂一舉多得。

本周一級市場按公示時間判定預(yù)供應(yīng)土地3塊,面積173畝，總價10357萬元；
本周一級市場供應(yīng)19塊土地，總供應(yīng)面積為704畝，總交易起價為38309萬元；
本周一級市場無土地成交；
本周發(fā)布規(guī)劃公示信息6條，其中建設(shè)工程規(guī)劃許可證發(fā)放項目共1個，總建筑面積10395.74㎡；
本周昆明商品房共備案1641套，比上周備案的3177減少1536套，環(huán)比下降48.35%；
本周昆明商品房市場新增供應(yīng)26.51萬方；
本周昆明房地產(chǎn)市場成交12.45萬方，批售比為2.13。

本周開盤項目

12月24日，云上城開盤，推商鋪41間，面積區(qū)間15-1231平米，均價46019元/平米，銷售率34%；
12月24日，金色國際開盤，推住宅852套，面積區(qū)間54-171平米，均價6072元/平米，銷售率28%；推商鋪165間，面積區(qū)間19-147平米，均價22899元/平米，銷售率34%；
12月24日，廣福商業(yè)中心開盤，推商鋪65間，面積區(qū)間9-1313平米，均價28050元/平米，銷售率32%；
12月24日，石林狂歡之都內(nèi)部認(rèn)購，推公寓143套，面積區(qū)間22-85平米，均價15000元/平米，銷售率41%；
12月25日，經(jīng)典雙城內(nèi)部認(rèn)購，推住宅255套，面積區(qū)間84-127平米，均價10500元/平米，認(rèn)籌卡20000元/張，開盤一次性付款優(yōu)惠5%，按揭3%；
12月25日，假日城市“悅”公寓首批房源內(nèi)部認(rèn)購，推公寓120套，面積區(qū)間49-75平米，均價8000元/平米，銷售率2.5%。

備注：土地成交信息以昆明國土資源局公布信息為準(zhǔn)

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