2011年昆明土地市場年度分析報(bào)告：放量達(dá)歷史高位 底價(jià)成交最平常

供應(yīng)土地結(jié)構(gòu)分析居住用地居首

2011年昆明供應(yīng)土地528宗，其中居住類用地212宗。據(jù)至祥置業(yè)研究中心預(yù)測，在住宅土地供應(yīng)量加大的背景下，2011年住宅土地供應(yīng)按形成3232萬平方米的建筑面積來估算，預(yù)計(jì)可以形成32萬套的供應(yīng)量，達(dá)到昆明4—5年的消化量，可以解決約112萬人的住房需求。

2011年以來，公共、居住、科教、旅游、商業(yè)和文娛等四類用地的供應(yīng)，均得到大幅提升。其中，居住用地提升幅度達(dá)到16.9%。比例下降最為明顯的則是工業(yè)用地，下降幅度達(dá)到29.6%，與此同時(shí)，商業(yè)、旅游、文娛用地的增長則反映了第三產(chǎn)業(yè)在昆明區(qū)域的發(fā)展未來被看好。在昆明城市升級的過程中，工業(yè)的外遷已經(jīng)成為大勢所趨，昆明的產(chǎn)業(yè)升級正在從土地入手進(jìn)行轉(zhuǎn)換。

2011年昆明城中村改造已經(jīng)進(jìn)入快速啟動階段，截至2011年年底共有115宗城中村改造用地交易，成交面積近4500畝，每畝成交均價(jià)約為684萬元，遠(yuǎn)高于整體190萬元畝的均價(jià)水平。

2011昆明土地收入超840億占財(cái)政收入近40%

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年昆明市（含郊縣區(qū)）前11月共計(jì)供應(yīng)土地為1099宗，成為全國土地供應(yīng)宗數(shù)最多的城市，盡管實(shí)際成交僅有630宗，但昆明依靠賣地收入高達(dá)845億元，是去年土地收入的270.6%，僅次于滬、京，位居全國第三。而據(jù)云南省國土資源工作會議上透露，2011年云南省共批準(zhǔn)用地39.1萬畝，供應(yīng)給類用地20.4萬畝，同比增加35.8%，全省土地出讓收入總額突破900億元。從數(shù)據(jù)上看，單純昆明（含郊縣區(qū)）2011年前11月份的土地出讓收入就占到了93.89%。

在財(cái)政收入上，據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年云南省全省財(cái)政總收入完成2258.2億元，比上年增加448.9億元，增長24.8%，這也是云南省財(cái)政收入首次突破2000億元大關(guān)。從數(shù)據(jù)上表明，云南的土地出讓收入占到全省財(cái)政總收入的近40%的比重，成為云南省財(cái)政收入最大的貢獻(xiàn)者之一。而昆明2011年的前11個月的土地收入占在全省財(cái)政總收入的37.42%，如果加上12月，有望突破40%的比例�？梢姡�昆明（含郊縣區(qū)）的土地收入在財(cái)政收入的比重。

從數(shù)據(jù)上看，單純昆明（含郊縣區(qū)）2011年前11月份的土地出讓收入就占到了93.89%�？梢娎ッ髯鳛樵颇鲜∥ㄒ坏闹行某鞘衅鋬r(jià)值和容量，根據(jù)開發(fā)周期計(jì)算，可見未來幾年，昆明依然是房產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)開發(fā)的區(qū)域。

2012年市場預(yù)測

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，就主城區(qū)域未來發(fā)展方向來看，2012年除了重點(diǎn)的呈貢區(qū)域和東南板塊外，新機(jī)場板塊、東白沙河板塊、世博板塊、北部山水新區(qū)板塊、官南板塊等，將有可能形成新的供應(yīng)集中區(qū)。同時(shí)，2011年流拍的4000余畝土地將在2012年繼續(xù)上市交易，加之城中村改造的推進(jìn)，2012年土地供應(yīng)將持續(xù)放量。（文/方艷圖/賈翔）

（注：文中數(shù)據(jù)除注明外，僅包含昆明主城區(qū)及呈貢新區(qū)，數(shù)據(jù)來源：昆明市國土資源局網(wǎng)）