上周末，明年昆明首次土地拍賣計劃公布了，共上架4宗地，除了陽宗海一宗工業(yè)用地外，其余都是商品房開發(fā)用地，住宅有兩宗，不過其中一宗其實就是當年麗陽星城二期的商業(yè)地塊，11月才調(diào)規(guī)，但不知何故這宗地又重新拿出來出讓，買家當然只可能是義承置業(yè)，因此明年昆明首次土拍真正拿出來拍賣的宅地其實就只有一宗，即楊家地城改地塊，編號:KCXS2024-8-A2。
從地塊編號就能看出，這塊地和今年9月拍賣的楊家地城改地塊是同一片區(qū)，因為當時那塊土地的編號是KCXS2024-8-A1，被邦泰集團以底價摘得。
下月拍賣的楊家地城改地塊在邦泰觀云朗月地塊旁邊
在宗地位置圖上，KCXS2024-8-A2地塊就在邦泰集團摘得的KCXS2024-8-A1地塊東側(cè)，兩塊地之間僅相隔一條規(guī)劃路，只不過即將于明年1月16日拍賣的KCXS2024-8-A2地塊面積更小，只有31.03畝，起拍價49399.76萬元，單價為1592萬/畝，比邦泰集團所拿地塊的價格略低，因此樓面地價也稍微低一些，大概為7237元/平米。
邦泰摘得的KCXS2024-8-A1地塊10天不久前已經(jīng)過規(guī)，申報案名為邦泰·觀云朗月，設(shè)計外觀效果圖顯示屬于第四代住宅。
總的來說，即將拍賣的楊家地城改地塊與3個月前拍賣的地塊不僅位置相連，規(guī)劃條件一致，容積率都是3.3，連價格都相差無幾，可以說是同等開發(fā)條件了。
邦泰觀云朗月已經(jīng)過規(guī)，屬于第四代住宅
如今的懸念是下月16日拍賣的這宗地賣給誰？ 今年9月楊家地首宗商品房開發(fā)用地出讓之前，業(yè)界已基本確定邦泰將出手拿地，因為在拍賣之前邦泰已經(jīng)進場在做土地整理工作。如果不出意外，KCXS2024-8-A2也多半也是邦泰拿地。按今年昆明土地出讓的操作，一般都是基本確定意向拿地企業(yè)才會上架拍賣，而不會完全開放式自由競拍，這么做的原因是盡量避免土地流拍，打擊市場信心。
KCXS2024-8-A2地塊面積不大，拿地代價不是很高，對邦泰不會造成太大資金壓力，而且地塊又和邦泰·觀云朗月基本連在一起，聯(lián)動開發(fā)對邦泰最為有利。別的不說，光售樓部、樣板區(qū)都省了一半，這對控制成本善于以性價比取勝的邦泰來說非常關(guān)鍵。
但現(xiàn)在的問題是這兩宗土地的樓面地價都不算很便宜，如果加上建安成本怎么都要在一萬以上，而且如果開發(fā)第四代住宅的話成本還要增加，將來房價不容易控制，邦泰要想和呈貢的兩個項目一樣靠非常大的價格優(yōu)勢取勝不太容易。但如果性價比出不來，即便是今年總體上在昆明表現(xiàn)驚艷的邦泰，也不那么好打，比如邦泰璟和因為走高端路線，價格比較高，賣得就不如邦泰·臻境和邦泰·悅九章·彩云。
雙塔片區(qū)的邦泰璟和走高端路線，銷售勢頭不遜色于邦泰臻境和邦泰悅九章
昆明今年底的土地交易收獲滿滿，僅主城范圍就賣了18宗574.8畝土地，攬金近30億，表現(xiàn)遠好于過去兩年。明年的首次土拍選擇在1月中旬，趕在春節(jié)前進行，而且拿出的都是有成交把握的地塊，也有為明年房地產(chǎn)市場開個好頭的打算。其中楊家地因為是真正的全新宅地，起拍價也最高，因此是此次土地拍賣的重頭戲，就看邦泰是不是捧場了。
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