文/艾弦
當大勢四追問都被否定以及堅定地否定之后，當限購令會不會去剛需化被肯定之后，當國家有關(guān)部門有關(guān)負責人宣揚釋放資金拯救經(jīng)濟的時候到了，當限購令能不能去剛需化在被肯定之后從民間到官方呼吁微調(diào)限購令的時候到了，我們還有什么理由不能相信，樓市再一次報復(fù)性上漲離我們還會有多遠？
但是本著大氣候結(jié)合小環(huán)境的嚴謹，我們還須將目光投回省內(nèi)的實際情況。
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一看：云南城市化進程離不開房地產(chǎn)的健康發(fā)展
“到2020年城鎮(zhèn)化率要達到50%，人均GDP達到26200元，城鄉(xiāng)居民收入比為1：3.0”，這是《云南省統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展總體規(guī)劃(2009—2020年)》提出的規(guī)劃目標。
據(jù)規(guī)劃要求，云南將在十年內(nèi)打破行政區(qū)劃，以昆明為中心，按照城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會一體化思路，形成昆明、曲靖、玉溪、楚雄城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展格局；加快建設(shè)和發(fā)展打造蒙開個城市群；重點打造普寧景城市群、大理城市群、保騰潞瑞城市群。另外，要加強省級重點小城鎮(zhèn)建設(shè)，抓好230個省級重點小城鎮(zhèn)建設(shè)。與上述目標相對應(yīng)的必然是大刀闊斧的城市開發(fā)與建設(shè)。
作為欠發(fā)達的西南邊疆省份，云南的城市化率總體水平要達到50%，說明城市還要無限的擴張、外延，意味著還有無數(shù)的人需要涌入大城市，也意味著有無數(shù)的住宅、商業(yè)、休閑娛樂等用房用地要在城市中興建，這樣一個供給量非常大，它對應(yīng)著的是大規(guī)模的城市建設(shè)，也是城市經(jīng)濟發(fā)展的強有力的支撐。而即便是在小城鎮(zhèn)建設(shè)中，一批農(nóng)業(yè)服務(wù)型、旅游型、工業(yè)型、口岸型特色小鎮(zhèn)的興起，也亟待房地產(chǎn)開發(fā)大軍的加入。
聚焦省會昆明，在與發(fā)達城市的看齊中，昆明的“補課”毫不懈怠。大規(guī)模的城中村改造、舊城改造、市政配套的更新?lián)Q代全部集中在了最近幾年，當一個城市已經(jīng)同時兼顧起了眾多的城建任務(wù)時，它面臨的是一個新的機遇。從發(fā)展思路來看，昆明不會放棄工業(yè)強市的契機，也不會放棄旅游二次創(chuàng)業(yè)的發(fā)展機會，更會乘橋頭堡建設(shè)的推進脫穎而出。所以各種機遇面前，昆明造城興城的嘗試會越來越放開手腳。
而正是在房地產(chǎn)在被不斷調(diào)整、治療的過程中，云南省戶籍的突破性改革，讓云南的城市化進程有了強大的人口紅利保證。今后，云南籍居民落戶城鎮(zhèn)，將不再受到買房的限制，落戶昆明不再需要房產(chǎn)證。一個巨大的人口紅包丟給了房地產(chǎn)市場——10年10000000人口要進城！單是城市落戶取消房產(chǎn)限制這一項政策所帶來的城市人口紅利，就足于支撐我們長遠看漲云南樓市的觀點。
二看：昆明樓市價格已經(jīng)開始進入合理區(qū)域
相比一年前主城范圍內(nèi)動輒上萬元每平米的住宅售價，眼下在售樓盤7字頭主導(dǎo)的價位接受度大幅提升。北市酣戰(zhàn)正歡，我們無需在此列數(shù)各個推廣項目的價位；南市降意不足，個別樓盤的賣力營銷的后果最終還是要靠市場買單來驗證；西市的伺機而動隱現(xiàn)于中介的牽線搭橋中，大有暗度陳倉之勢……總之，連夜排隊的售樓部熱鬧象又回歸了，蓄水期賣出上萬張認籌卡的捧場戲又上演了，一切都源于這些項目的房價調(diào)整，朝剛需可接受的方向，回歸合理。
根據(jù)云南房網(wǎng)“抄底2012昆明樓市價格參考圖”一文的統(tǒng)計計算，一環(huán)內(nèi)中心區(qū)衍射一環(huán)邊的商品房價格區(qū)間應(yīng)為7100—11000元/平米，均價大約8800元/平米。根據(jù)項目類型和開發(fā)品質(zhì)的不同，再加上中心城區(qū)絕對的區(qū)位優(yōu)勢、交通優(yōu)勢、配套優(yōu)勢等綜合型城市功能優(yōu)勢，一環(huán)內(nèi)中心區(qū)價格在此區(qū)間或向上遠遠突破此區(qū)間都完全有可能。
如果你關(guān)注的該區(qū)域內(nèi)樓盤已經(jīng)靠攏此價格體系，即可歸入合理價格范圍。以此為例，參照“抄底2012昆明樓市價格參考圖”，結(jié)合近期入市項目的定價，并放眼今年春季房交會的參展項目，皆可得出樓市價格是否進入合理區(qū)域的答案。
當然，我們需要重申，由于產(chǎn)品類型、區(qū)位、品質(zhì)以及開發(fā)主導(dǎo)理念、目標客戶群體定位、地塊獲取代價等各種不同，導(dǎo)致價格策略也千差萬別，并不具有價格上的絕對可比性。而所謂的合理，不能等同于每一個人心中期盼的那個“最低”�？梢源_定的是，在一定市場環(huán)境的影響下，昆明房地產(chǎn)市場所供應(yīng)的商品房價格在前期高位運行后回落至一個不能再低的價格區(qū)間。該“底”的形成本身暗示著后期價格的再度上漲的趨勢。
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