一千個(gè)抄底的理由（下）：三看昆滇小勢(shì)

★抄底2012昆明樓市系列觀察之三

文/艾弦

當(dāng)大勢(shì)四追問(wèn)都被否定以及堅(jiān)定地否定之后，當(dāng)限購(gòu)令會(huì)不會(huì)去剛需化被肯定之后，當(dāng)國(guó)家有關(guān)部門(mén)有關(guān)負(fù)責(zé)人宣揚(yáng)釋放資金拯救經(jīng)濟(jì)的時(shí)候到了，當(dāng)限購(gòu)令能不能去剛需化在被肯定之后從民間到官方呼吁微調(diào)限購(gòu)令的時(shí)候到了，我們還有什么理由不能相信，樓市再一次報(bào)復(fù)性上漲離我們還會(huì)有多遠(yuǎn)？

但是本著大氣候結(jié)合小環(huán)境的嚴(yán)謹(jǐn)，我們還須將目光投回省內(nèi)的實(shí)際情況。

一看：云南城市化進(jìn)程離不開(kāi)房地產(chǎn)的健康發(fā)展

“到2020年城鎮(zhèn)化率要達(dá)到50%，人均GDP達(dá)到26200元，城鄉(xiāng)居民收入比為1：3.0”，這是《云南省統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展總體規(guī)劃(2009—2020年)》提出的規(guī)劃目標(biāo)。

據(jù)規(guī)劃要求，云南將在十年內(nèi)打破行政區(qū)劃，以昆明為中心，按照城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)一體化思路，形成昆明、曲靖、玉溪、楚雄城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展格局；加快建設(shè)和發(fā)展打造蒙開(kāi)個(gè)城市群；重點(diǎn)打造普寧景城市群、大理城市群、保騰潞瑞城市群。另外，要加強(qiáng)省級(jí)重點(diǎn)小城鎮(zhèn)建設(shè)，抓好230個(gè)省級(jí)重點(diǎn)小城鎮(zhèn)建設(shè)。與上述目標(biāo)相對(duì)應(yīng)的必然是大刀闊斧的城市開(kāi)發(fā)與建設(shè)。

作為欠發(fā)達(dá)的西南邊疆省份，云南的城市化率總體水平要達(dá)到50%，說(shuō)明城市還要無(wú)限的擴(kuò)張、外延，意味著還有無(wú)數(shù)的人需要涌入大城市，也意味著有無(wú)數(shù)的住宅、商業(yè)、休閑娛樂(lè)等用房用地要在城市中興建，這樣一個(gè)供給量非常大，它對(duì)應(yīng)著的是大規(guī)模的城市建設(shè)，也是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)有力的支撐。而即便是在小城鎮(zhèn)建設(shè)中，一批農(nóng)業(yè)服務(wù)型、旅游型、工業(yè)型、口岸型特色小鎮(zhèn)的興起，也亟待房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大軍的加入。

聚焦省會(huì)昆明，在與發(fā)達(dá)城市的看齊中，昆明的“補(bǔ)課”毫不懈怠。大規(guī)模的城中村改造、舊城改造、市政配套的更新?lián)Q代全部集中在了最近幾年，當(dāng)一個(gè)城市已經(jīng)同時(shí)兼顧起了眾多的城建任務(wù)時(shí)，它面臨的是一個(gè)新的機(jī)遇。從發(fā)展思路來(lái)看，昆明不會(huì)放棄工業(yè)強(qiáng)市的契機(jī)，也不會(huì)放棄旅游二次創(chuàng)業(yè)的發(fā)展機(jī)會(huì)，更會(huì)乘橋頭堡建設(shè)的推進(jìn)脫穎而出。所以各種機(jī)遇面前，昆明造城興城的嘗試會(huì)越來(lái)越放開(kāi)手腳。

而正是在房地產(chǎn)在被不斷調(diào)整、治療的過(guò)程中，云南省戶(hù)籍的突破性改革，讓云南的城市化進(jìn)程有了強(qiáng)大的人口紅利保證。今后，云南籍居民落戶(hù)城鎮(zhèn)，將不再受到買(mǎi)房的限制，落戶(hù)昆明不再需要房產(chǎn)證。一個(gè)巨大的人口紅包丟給了房地產(chǎn)市場(chǎng)——10年10000000人口要進(jìn)城！單是城市落戶(hù)取消房產(chǎn)限制這一項(xiàng)政策所帶來(lái)的城市人口紅利，就足于支撐我們長(zhǎng)遠(yuǎn)看漲云南樓市的觀點(diǎn)。

二看：昆明樓市價(jià)格已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入合理區(qū)域

相比一年前主城范圍內(nèi)動(dòng)輒上萬(wàn)元每平米的住宅售價(jià)，眼下在售樓盤(pán)7字頭主導(dǎo)的價(jià)位接受度大幅提升。北市酣戰(zhàn)正歡，我們無(wú)需在此列數(shù)各個(gè)推廣項(xiàng)目的價(jià)位；南市降意不足，個(gè)別樓盤(pán)的賣(mài)力營(yíng)銷(xiāo)的后果最終還是要靠市場(chǎng)買(mǎi)單來(lái)驗(yàn)證；西市的伺機(jī)而動(dòng)隱現(xiàn)于中介的牽線搭橋中，大有暗度陳倉(cāng)之勢(shì)……總之，連夜排隊(duì)的售樓部熱鬧象又回歸了，蓄水期賣(mài)出上萬(wàn)張認(rèn)籌卡的捧場(chǎng)戲又上演了，一切都源于這些項(xiàng)目的房?jī)r(jià)調(diào)整，朝剛需可接受的方向，回歸合理。

根據(jù)云南房網(wǎng)“抄底2012昆明樓市價(jià)格參考圖”一文的統(tǒng)計(jì)計(jì)算，一環(huán)內(nèi)中心區(qū)衍射一環(huán)邊的商品房?jī)r(jià)格區(qū)間應(yīng)為7100—11000元/平米，均價(jià)大約8800元/平米。根據(jù)項(xiàng)目類(lèi)型和開(kāi)發(fā)品質(zhì)的不同，再加上中心城區(qū)絕對(duì)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)、配套優(yōu)勢(shì)等綜合型城市功能優(yōu)勢(shì)，一環(huán)內(nèi)中心區(qū)價(jià)格在此區(qū)間或向上遠(yuǎn)遠(yuǎn)突破此區(qū)間都完全有可能。

如果你關(guān)注的該區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)已經(jīng)靠攏此價(jià)格體系，即可歸入合理價(jià)格范圍。以此為例，參照“抄底2012昆明樓市價(jià)格參考圖”，結(jié)合近期入市項(xiàng)目的定價(jià)，并放眼今年春季房交會(huì)的參展項(xiàng)目，皆可得出樓市價(jià)格是否進(jìn)入合理區(qū)域的答案。

當(dāng)然，我們需要重申，由于產(chǎn)品類(lèi)型、區(qū)位、品質(zhì)以及開(kāi)發(fā)主導(dǎo)理念、目標(biāo)客戶(hù)群體定位、地塊獲取代價(jià)等各種不同，導(dǎo)致價(jià)格策略也千差萬(wàn)別，并不具有價(jià)格上的絕對(duì)可比性。而所謂的合理，不能等同于每一個(gè)人心中期盼的那個(gè)“最低”�？梢源_定的是，在一定市場(chǎng)環(huán)境的影響下，昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)所供應(yīng)的商品房?jī)r(jià)格在前期高位運(yùn)行后回落至一個(gè)不能再低的價(jià)格區(qū)間。該“底”的形成本身暗示著后期價(jià)格的再度上漲的趨勢(shì)。

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