－－－五甲塘無疑是目前昆明房地產(chǎn)市場上知名度最高的地塊。自2006年10月，來自昭通的礦業(yè)資本一舉拿下這塊930畝的土地后，業(yè)界對五甲塘，對中標(biāo)者的議論就從未停止。和喧囂的議論相反，處于漩渦中心的中標(biāo)者——昭通昊龍實(shí)業(yè)的馬永升卻一直潛行于圈外。拍賣半年后，關(guān)于五甲塘的一切仍舊迷霧重重。
近日，新地產(chǎn)獨(dú)家專訪了五甲塘項目常務(wù)副總黃志國，得以窺見“昆明地王”五甲塘的真實(shí)動態(tài)。
去年，五甲塘拍賣剛剛落幕，業(yè)內(nèi)人士在目瞪口呆之余，開始紛紛猜測競拍者的資金實(shí)力。因為同樣是參加競拍的幾家房地產(chǎn)公司，就是迫于巨大的資金壓力，才在最后關(guān)頭退出的。而神秘的昭通礦主，如何能在短期內(nèi)籌集支付地款的10億元巨資？
拍賣后不久，網(wǎng)上有人發(fā)帖說，馬老板是一時沖動買下了“五甲塘”，但資金實(shí)力并不夠。所以在拿下土地后，很快就奔走于各大銀行，尋求資金支持。
網(wǎng)上傳言引來許多議論，但真實(shí)性始終未能證實(shí)。黃志國向新地產(chǎn)透露：五甲塘的10億元土地款早在去年12月就已經(jīng)支付。雖然按照合同約定，競拍人馬永升只需在今年3月前付清地款即可，但正是因為各種謠言，促使馬永升決定提前付款，以表明自己的信心以及資金實(shí)力。
雖然地款已付清，但土地證卻并未辦理。黃志國介紹說，去年馬永升是以個人名義競買土地的，而房地產(chǎn)開發(fā)卻必須具備開發(fā)資質(zhì)。也就是說，只能是房地產(chǎn)公司才能開發(fā)五甲塘地塊。如果土地主人馬永升打算開發(fā)項目，只能以兩種方式：要么以發(fā)展商名義和其他開發(fā)商合作；要么自己成立房地產(chǎn)公司，土地從個人名下過戶到公司，但這需要繳納一筆龐大的稅金。為了直接開發(fā)，馬永升打算以房地產(chǎn)公司名義辦理土地證。現(xiàn)正在與土地儲備中心協(xié)商此事，所以土地證尚未辦妥。
去年10月，天價拍出的五甲塘地塊一夜知名，但即使是房地產(chǎn)圈內(nèi)人士，許多人對這塊地的詳細(xì)位置也語焉不詳，只是根據(jù)新聞報道的只言片語，了解到五甲塘應(yīng)該在滇池湖濱，至于如何到達(dá)，周圍有哪些地理標(biāo)志則不甚明了。
業(yè)界對五甲塘如此陌生，是因為這塊地并不在目前成熟的房地產(chǎn)開發(fā)片區(qū)內(nèi)，與五甲塘較為接近，昆明人最熟悉的地理標(biāo)志應(yīng)該是世紀(jì)城。據(jù)黃志國介紹，五甲塘距世紀(jì)城正門的直線距離大概有400～500米。目前，從五甲塘到廣福路的道路正在修建當(dāng)中。按照昆明市的道路規(guī)劃，五甲塘地塊應(yīng)該有三條道路可達(dá)，除了正在修建的廣福路連接路外，還有環(huán)湖東路和南連接線，但現(xiàn)在可以預(yù)期的路只有到廣福路的道路。
除了道路，房地產(chǎn)開發(fā)必須具備的水、電等條件，五甲塘地塊也還沒有解決，更不用說通訊、煤氣問題了。由于五甲塘周圍的地塊現(xiàn)在都還沒有進(jìn)入開發(fā)，目前還都是農(nóng)田菜地，處于這些土地包圍之中的五甲塘，當(dāng)然不可能先于周邊項目動工。
五甲塘項目的一大賣點(diǎn)是，規(guī)劃中的滇池濕地公園就在項目范圍內(nèi)，但這個公園需要政府和開發(fā)商共同興建，而政府何時出資，何時打算興建，現(xiàn)不得而知。
土地并未升值
雖然五甲塘地塊出讓金額總體較高，被稱為是昆明地王，但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，以90多萬一畝的價格，從長遠(yuǎn)看，五甲塘仍有升值空間。
最近，有人在記者的博客上留言，稱五甲塘土地已經(jīng)升值。對此說法，黃志國認(rèn)為，因為沒有參照物，無可比性，所以并不準(zhǔn)確。他介紹，廣福路沿線前幾年出讓的土地多達(dá)12000畝，但出讓價格大都在每畝40萬到60萬元之間。在五甲塘周邊，像同仁醫(yī)院這樣的“廉價”地還大量存在，且都沒有開發(fā)，條件不如廣福路沿線，價格接近100萬元一畝的五甲塘現(xiàn)在不可能升值。即使市場價值也許超過拍賣價，也屬于有價無市。
土地是否升值，還要看規(guī)劃條件是否寬松，恰恰是在這一點(diǎn)上，五甲塘面臨的是嚴(yán)格的容積率、層高限制。根據(jù)去年拍賣時的土地規(guī)劃條件，五甲塘地塊的容積率要求為1.0，建筑高度限制在13米內(nèi)，容許開發(fā)的建筑面積被局限在60余萬平方米內(nèi)，土地的升值潛力因此被大大壓縮了。也許昆明新城、環(huán)湖路、濕地公園完成建設(shè)后，五甲塘土地會有較大升值，但那至少是5年后的事了。
盡管外界頗多質(zhì)疑，盡管土地開發(fā)條件尚未完全具備，但馬永升并未按兵不動，而是積極準(zhǔn)備開發(fā)前期事宜。據(jù)黃志國介紹，目前，五甲塘前期開發(fā)準(zhǔn)備工作先由昊龍實(shí)業(yè)開展。為此，公司特意在昆明最好的寫字樓——環(huán)球金融中心安營扎寨。接下來，準(zhǔn)備成立房地產(chǎn)公司，然后把五甲塘地塊注入房地產(chǎn)公司。
黃志國說，同行、政府、市民對五甲塘如此關(guān)注，主要還不是面積大，價值高，而是因為外行和外來資本進(jìn)入。同樣的開發(fā)節(jié)奏，放在一家老牌開發(fā)商身上，市場不會有多大疑問，只不過因為馬永升先生是地州來的資本，就如同公牛闖進(jìn)了瓷器店，做什么都會有人質(zhì)疑。事實(shí)上，自拿到土地后，昊龍實(shí)業(yè)和馬永升就在緊鑼密鼓地研究如何開發(fā)。提前把土地款全額付清，就是為了顯示決心。
據(jù)黃志國透露，昊龍實(shí)業(yè)和馬永升拿地絕不是心血來潮，其視野里也絕不僅僅只有五甲塘這一塊地。
雖然土地開發(fā)條件欠缺，不過昊龍實(shí)業(yè)仍在積極準(zhǔn)備前期工作，其中最重要的就是項目定位和規(guī)劃設(shè)計。據(jù)知情人士透露，馬永升心氣很高，決心把五甲塘項目建成一個具有國際水平，昆明一流的項目。黃志國也強(qiáng)調(diào)，五甲塘項目在規(guī)劃上圍繞“世界標(biāo)準(zhǔn)，國際視野，昆明特色”這十二個字進(jìn)行。根據(jù)這一規(guī)劃思路，五甲塘先計劃在國際范圍內(nèi)進(jìn)行一次規(guī)劃招標(biāo)，確定一家具有國際水平的設(shè)計公司完成五甲塘概念規(guī)劃。
按照規(guī)劃設(shè)計先行，而且在世界范圍遴選方案的思路，五甲塘地塊有可能在今年5月就開始全球概念規(guī)劃招標(biāo)，10月份即拿出初步規(guī)劃方案。如果一切順利，明年8月項目開盤發(fā)售。那時，正值北京奧運(yùn)會開幕，一個具有國際水準(zhǔn)的房地產(chǎn)項目，也許會成為奧運(yùn)會場外一個亮點(diǎn)。
新地產(chǎn)：你們當(dāng)初買地是心血來潮嗎？
黃志國：當(dāng)然不是。馬總進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)的想法早就有了，只不過他最初想先拿幾個舊城改造項目，積累實(shí)力和經(jīng)驗，然后再開發(fā)大項目。但舊城改造不是一兩天的事，正好有五甲塘這個項目，就先做了。
新地產(chǎn)：既然昊龍實(shí)業(yè)沒有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，為什么不考慮聯(lián)合開發(fā)？
黃志國：想找昊龍實(shí)業(yè)合作的公司很多，但我們基本不會考慮。即使合作，也會找國內(nèi)一流的地產(chǎn)公司，比如金地、華潤等。
新地產(chǎn)：據(jù)說五甲塘目前開發(fā)基礎(chǔ)差，為什么不等幾年再開發(fā)，到時候說不定土地升值了，還可以賣掉土地。
黃志國：也不是沒有這種考慮。問題是按照國家政策，土地兩年不開發(fā)就要收回，我們怎么能冒這個風(fēng)險？再說，即使不考慮政策風(fēng)險，土地壓上兩年升值了，可是加上財務(wù)成本，每畝地漲到120萬也只是個盈虧持平。
新地產(chǎn)：五甲塘項目進(jìn)行全球設(shè)計招標(biāo)是不是個噱頭？如果真打算讓國際知名公司操刀設(shè)計，有沒有意向目標(biāo)？
黃志國：招標(biāo)肯定是真實(shí)的。目標(biāo)公司也不是沒有，比如阿特金斯、貝爾高林等，總之要有國際水平。
新地產(chǎn)：五甲塘的規(guī)劃要求這么高，會不會只考慮做別墅？
黃志國：上千畝土地全部開發(fā)別墅，昆明恐怕沒有那么大市場容量。房子賣向全國？也不太現(xiàn)實(shí)。
新地產(chǎn)：五甲塘這個名字太難聽。能不能盡快為項目起個好聽的案名，也便于宣傳。
黃志國：案名已有考慮，有兩個初步意見，叫“昆明外灘”，或者是“濱水城”。都是圍繞“水”做文章。
新地產(chǎn)：有沒有考慮起個洋名？
黃志國：從來沒想過。
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