－－－五甲塘無(wú)疑是目前昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)上知名度最高的地塊。自2006年10月，來(lái)自昭通的礦業(yè)資本一舉拿下這塊930畝的土地后，業(yè)界對(duì)五甲塘，對(duì)中標(biāo)者的議論就從未停止。和喧囂的議論相反，處于漩渦中心的中標(biāo)者——昭通昊龍實(shí)業(yè)的馬永升卻一直潛行于圈外。拍賣(mài)半年后，關(guān)于五甲塘的一切仍舊迷霧重重。
近日，新地產(chǎn)獨(dú)家專(zhuān)訪(fǎng)了五甲塘項(xiàng)目常務(wù)副總黃志國(guó)，得以窺見(jiàn)“昆明地王”五甲塘的真實(shí)動(dòng)態(tài)。
去年，五甲塘拍賣(mài)剛剛落幕，業(yè)內(nèi)人士在目瞪口呆之余，開(kāi)始紛紛猜測(cè)競(jìng)拍者的資金實(shí)力。因?yàn)橥瑯邮菂⒓痈?jìng)拍的幾家房地產(chǎn)公司，就是迫于巨大的資金壓力，才在最后關(guān)頭退出的。而神秘的昭通礦主，如何能在短期內(nèi)籌集支付地款的10億元巨資？
拍賣(mài)后不久，網(wǎng)上有人發(fā)帖說(shuō)，馬老板是一時(shí)沖動(dòng)買(mǎi)下了“五甲塘”，但資金實(shí)力并不夠。所以在拿下土地后，很快就奔走于各大銀行，尋求資金支持。
網(wǎng)上傳言引來(lái)許多議論，但真實(shí)性始終未能證實(shí)。黃志國(guó)向新地產(chǎn)透露：五甲塘的10億元土地款早在去年12月就已經(jīng)支付。雖然按照合同約定，競(jìng)拍人馬永升只需在今年3月前付清地款即可，但正是因?yàn)楦鞣N謠言，促使馬永升決定提前付款，以表明自己的信心以及資金實(shí)力。
雖然地款已付清，但土地證卻并未辦理。黃志國(guó)介紹說(shuō)，去年馬永升是以個(gè)人名義競(jìng)買(mǎi)土地的，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)卻必須具備開(kāi)發(fā)資質(zhì)。也就是說(shuō)，只能是房地產(chǎn)公司才能開(kāi)發(fā)五甲塘地塊。如果土地主人馬永升打算開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，只能以?xún)煞N方式：要么以發(fā)展商名義和其他開(kāi)發(fā)商合作；要么自己成立房地產(chǎn)公司，土地從個(gè)人名下過(guò)戶(hù)到公司，但這需要繳納一筆龐大的稅金。為了直接開(kāi)發(fā)，馬永升打算以房地產(chǎn)公司名義辦理土地證�，F(xiàn)正在與土地儲(chǔ)備中心協(xié)商此事，所以土地證尚未辦妥。
去年10月，天價(jià)拍出的五甲塘地塊一夜知名，但即使是房地產(chǎn)圈內(nèi)人士，許多人對(duì)這塊地的詳細(xì)位置也語(yǔ)焉不詳，只是根據(jù)新聞報(bào)道的只言片語(yǔ)，了解到五甲塘應(yīng)該在滇池湖濱，至于如何到達(dá)，周?chē)心男┑乩順?biāo)志則不甚明了。
業(yè)界對(duì)五甲塘如此陌生，是因?yàn)檫@塊地并不在目前成熟的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)片區(qū)內(nèi)，與五甲塘較為接近，昆明人最熟悉的地理標(biāo)志應(yīng)該是世紀(jì)城。據(jù)黃志國(guó)介紹，五甲塘距世紀(jì)城正門(mén)的直線(xiàn)距離大概有400～500米。目前，從五甲塘到廣福路的道路正在修建當(dāng)中。按照昆明市的道路規(guī)劃，五甲塘地塊應(yīng)該有三條道路可達(dá)，除了正在修建的廣福路連接路外，還有環(huán)湖東路和南連接線(xiàn)，但現(xiàn)在可以預(yù)期的路只有到廣福路的道路。
除了道路，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須具備的水、電等條件，五甲塘地塊也還沒(méi)有解決，更不用說(shuō)通訊、煤氣問(wèn)題了。由于五甲塘周?chē)牡貕K現(xiàn)在都還沒(méi)有進(jìn)入開(kāi)發(fā)，目前還都是農(nóng)田菜地，處于這些土地包圍之中的五甲塘，當(dāng)然不可能先于周邊項(xiàng)目動(dòng)工。
五甲塘項(xiàng)目的一大賣(mài)點(diǎn)是，規(guī)劃中的滇池濕地公園就在項(xiàng)目范圍內(nèi)，但這個(gè)公園需要政府和開(kāi)發(fā)商共同興建，而政府何時(shí)出資，何時(shí)打算興建，現(xiàn)不得而知。
土地并未升值
雖然五甲塘地塊出讓金額總體較高，被稱(chēng)為是昆明地王，但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，以90多萬(wàn)一畝的價(jià)格，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，五甲塘仍有升值空間。
最近，有人在記者的博客上留言，稱(chēng)五甲塘土地已經(jīng)升值。對(duì)此說(shuō)法，黃志國(guó)認(rèn)為，因?yàn)闆](méi)有參照物，無(wú)可比性，所以并不準(zhǔn)確。他介紹，廣福路沿線(xiàn)前幾年出讓的土地多達(dá)12000畝，但出讓價(jià)格大都在每畝40萬(wàn)到60萬(wàn)元之間。在五甲塘周邊，像同仁醫(yī)院這樣的“廉價(jià)”地還大量存在，且都沒(méi)有開(kāi)發(fā)，條件不如廣福路沿線(xiàn)，價(jià)格接近100萬(wàn)元一畝的五甲塘現(xiàn)在不可能升值。即使市場(chǎng)價(jià)值也許超過(guò)拍賣(mài)價(jià)，也屬于有價(jià)無(wú)市。
土地是否升值，還要看規(guī)劃條件是否寬松，恰恰是在這一點(diǎn)上，五甲塘面臨的是嚴(yán)格的容積率、層高限制。根據(jù)去年拍賣(mài)時(shí)的土地規(guī)劃條件，五甲塘地塊的容積率要求為1.0，建筑高度限制在13米內(nèi)，容許開(kāi)發(fā)的建筑面積被局限在60余萬(wàn)平方米內(nèi)，土地的升值潛力因此被大大壓縮了。也許昆明新城、環(huán)湖路、濕地公園完成建設(shè)后，五甲塘土地會(huì)有較大升值，但那至少是5年后的事了。
盡管外界頗多質(zhì)疑，盡管土地開(kāi)發(fā)條件尚未完全具備，但馬永升并未按兵不動(dòng)，而是積極準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)前期事宜。據(jù)黃志國(guó)介紹，目前，五甲塘前期開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備工作先由昊龍實(shí)業(yè)開(kāi)展。為此，公司特意在昆明最好的寫(xiě)字樓——環(huán)球金融中心安營(yíng)扎寨。接下來(lái)，準(zhǔn)備成立房地產(chǎn)公司，然后把五甲塘地塊注入房地產(chǎn)公司。
黃志國(guó)說(shuō)，同行、政府、市民對(duì)五甲塘如此關(guān)注，主要還不是面積大，價(jià)值高，而是因?yàn)橥庑泻屯鈦?lái)資本進(jìn)入。同樣的開(kāi)發(fā)節(jié)奏，放在一家老牌開(kāi)發(fā)商身上，市場(chǎng)不會(huì)有多大疑問(wèn)，只不過(guò)因?yàn)轳R永升先生是地州來(lái)的資本，就如同公牛闖進(jìn)了瓷器店，做什么都會(huì)有人質(zhì)疑。事實(shí)上，自拿到土地后，昊龍實(shí)業(yè)和馬永升就在緊鑼密鼓地研究如何開(kāi)發(fā)。提前把土地款全額付清，就是為了顯示決心。
據(jù)黃志國(guó)透露，昊龍實(shí)業(yè)和馬永升拿地絕不是心血來(lái)潮，其視野里也絕不僅僅只有五甲塘這一塊地。
雖然土地開(kāi)發(fā)條件欠缺，不過(guò)昊龍實(shí)業(yè)仍在積極準(zhǔn)備前期工作，其中最重要的就是項(xiàng)目定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)。據(jù)知情人士透露，馬永升心氣很高，決心把五甲塘項(xiàng)目建成一個(gè)具有國(guó)際水平，昆明一流的項(xiàng)目。黃志國(guó)也強(qiáng)調(diào)，五甲塘項(xiàng)目在規(guī)劃上圍繞“世界標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)際視野，昆明特色”這十二個(gè)字進(jìn)行。根據(jù)這一規(guī)劃思路，五甲塘先計(jì)劃在國(guó)際范圍內(nèi)進(jìn)行一次規(guī)劃招標(biāo)，確定一家具有國(guó)際水平的設(shè)計(jì)公司完成五甲塘概念規(guī)劃。
按照規(guī)劃設(shè)計(jì)先行，而且在世界范圍遴選方案的思路，五甲塘地塊有可能在今年5月就開(kāi)始全球概念規(guī)劃招標(biāo)，10月份即拿出初步規(guī)劃方案。如果一切順利，明年8月項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)發(fā)售。那時(shí)，正值北京奧運(yùn)會(huì)開(kāi)幕，一個(gè)具有國(guó)際水準(zhǔn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，也許會(huì)成為奧運(yùn)會(huì)場(chǎng)外一個(gè)亮點(diǎn)。
新地產(chǎn)：你們當(dāng)初買(mǎi)地是心血來(lái)潮嗎？
黃志國(guó)：當(dāng)然不是。馬總進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)的想法早就有了，只不過(guò)他最初想先拿幾個(gè)舊城改造項(xiàng)目，積累實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)，然后再開(kāi)發(fā)大項(xiàng)目。但舊城改造不是一兩天的事，正好有五甲塘這個(gè)項(xiàng)目，就先做了。
新地產(chǎn)：既然昊龍實(shí)業(yè)沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，為什么不考慮聯(lián)合開(kāi)發(fā)？
黃志國(guó)：想找昊龍實(shí)業(yè)合作的公司很多，但我們基本不會(huì)考慮。即使合作，也會(huì)找國(guó)內(nèi)一流的地產(chǎn)公司，比如金地、華潤(rùn)等。
新地產(chǎn)：據(jù)說(shuō)五甲塘目前開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)差，為什么不等幾年再開(kāi)發(fā)，到時(shí)候說(shuō)不定土地升值了，還可以賣(mài)掉土地。
黃志國(guó)：也不是沒(méi)有這種考慮。問(wèn)題是按照國(guó)家政策，土地兩年不開(kāi)發(fā)就要收回，我們?cè)趺茨苊斑@個(gè)風(fēng)險(xiǎn)？再說(shuō)，即使不考慮政策風(fēng)險(xiǎn)，土地壓上兩年升值了，可是加上財(cái)務(wù)成本，每畝地漲到120萬(wàn)也只是個(gè)盈虧持平。
新地產(chǎn)：五甲塘項(xiàng)目進(jìn)行全球設(shè)計(jì)招標(biāo)是不是個(gè)噱頭？如果真打算讓國(guó)際知名公司操刀設(shè)計(jì)，有沒(méi)有意向目標(biāo)？
黃志國(guó)：招標(biāo)肯定是真實(shí)的。目標(biāo)公司也不是沒(méi)有，比如阿特金斯、貝爾高林等，總之要有國(guó)際水平。
新地產(chǎn)：五甲塘的規(guī)劃要求這么高，會(huì)不會(huì)只考慮做別墅？
黃志國(guó)：上千畝土地全部開(kāi)發(fā)別墅，昆明恐怕沒(méi)有那么大市場(chǎng)容量。房子賣(mài)向全國(guó)？也不太現(xiàn)實(shí)。
新地產(chǎn)：五甲塘這個(gè)名字太難聽(tīng)。能不能盡快為項(xiàng)目起個(gè)好聽(tīng)的案名，也便于宣傳。
黃志國(guó)：案名已有考慮，有兩個(gè)初步意見(jiàn)，叫“昆明外灘”，或者是“濱水城”。都是圍繞“水”做文章。
新地產(chǎn)：有沒(méi)有考慮起個(gè)洋名？
黃志國(guó)：從來(lái)沒(méi)想過(guò)。
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