全國市場(chǎng)分析/土地市場(chǎng)
全年土地市場(chǎng)整體表現(xiàn)低迷，成交規(guī)模大幅縮水
2014年土地市場(chǎng)先熱后冷，到年底部分城市出現(xiàn)回暖。一季度末，自杭州爆發(fā)的樓盤降價(jià)風(fēng)潮開始蔓延，房企銷售不理想，拿地意愿不強(qiáng)烈，各地方政府也減緩了推地速度，土地市場(chǎng)也逐漸降溫。進(jìn)入四季度，隨著限購放松、限貸放松、央行降息等一系列的利好政策推動(dòng)，加上政府年底集中推地以及企業(yè)在一二線城市的補(bǔ)倉需求強(qiáng)烈，部分一二線城市土地市場(chǎng)回暖，地王頻現(xiàn)；
總體來看，整體市場(chǎng)的不景氣導(dǎo)致土地市場(chǎng)成交規(guī)模大幅萎縮，但是土地的稀缺性使然，土地價(jià)格依然保持上升趨勢(shì)，呈現(xiàn)量跌價(jià)升的整體走勢(shì)；
我們監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市經(jīng)營性用地2014年成交建面55622萬㎡，同比下降44%；其中含住宅用地成交建筑面積42397萬㎡，同比下降40%。具體到城市來看，超8成城市經(jīng)營性用地成交金額出現(xiàn)下滑，土地成交金額超千億的城市從去年的4個(gè)下降至2個(gè)，僅余北京和上海。
注：2014年土地?cái)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)時(shí)間范圍為1月1日到12月20日
盡管整體市場(chǎng)下行，土地市場(chǎng)表現(xiàn)低迷，但企業(yè)并不缺乏消化高價(jià)地價(jià)的能力，年初年末地王頻現(xiàn)，意料之外的地王年
全國重點(diǎn)城市土地最高成交價(jià)為248.5億元，僅次于2010年拍出的廣州亞運(yùn)村255億元的成交價(jià)格；
從拿地城市來看，相較2013年，2014年排行榜二線城市幾乎難覓蹤影，一線城市依然是名副其實(shí)的“地王集中營”，城市分化日益明顯；
重點(diǎn)城市經(jīng)營性土地成交總價(jià)及單價(jià)排行榜TOP10、TOP20和TOP50門檻較2013年同期全面下行，但仍處高位，且單總價(jià)的榜首地塊均高于去年，土地市場(chǎng)“漲易跌難”已是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。
全國100個(gè)監(jiān)測(cè)城市經(jīng)營性土地成交總價(jià)/單價(jià)門檻 門檻 單價(jià)地王（元/㎡） 總價(jià)地王（億元） 2013年 2014年 同比 2013年 2014年 同比 TOP1 58570 63377 8% 217.7 248.5 14% TOP10 34821 33723 -3% 58.62 54 -8% TOP20 26057 18695 -28% 46 44.41 -3% TOP50 18001 14482 -20% 33 32.4 -2%
排名 城市 土地名稱 用途 成交總價(jià) 受讓人 1 上海 黃浦區(qū)小東門街道616、735街坊地塊 綜合 248.5 中民投聯(lián)合體 2 深圳 南山區(qū)T201-0080地塊 綜合 134.1 兆華斯坦，前海國際能源 3 上海 閘北區(qū)大寧路街道325街坊地塊 住宅 101 方興地產(chǎn) 4 北京 西城區(qū)華嘉胡同0110-633地塊 住宅、商業(yè) 74.6 華融 5 廣州 白云區(qū)華南快速路紅云涂料化工廠地塊 住宅、公建配套、其他 64.5 越秀地產(chǎn) 6 廣州 天河區(qū)岐山路183號(hào)油制氣廠地塊 住宅、公建配套、其他 61.5 廣州城實(shí)投資 7 北京 石景山區(qū)老古城綜合改造項(xiàng)目C等地塊 綜合 59 中海地產(chǎn) 8 北京 懷柔區(qū)雁棲鎮(zhèn)柏崖廠村HR02-0200-6001等地塊 商業(yè)、公建配套、其他 56.8 北京控股 9 福州 臺(tái)江區(qū)宗地2013-41號(hào)地塊（”融信雙杭城“地塊） 住宅、商業(yè) 56.2 融信集團(tuán) 10 深圳 大鵬G16301-0701地塊 綜合 54 佳兆業(yè)
（億元）
數(shù)據(jù)來源：CRIC
全國市場(chǎng)分析/成交表現(xiàn)
全年商品房呈現(xiàn)先抑后揚(yáng)的態(tài)勢(shì)，年末商品房銷售企穩(wěn)回升
從國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來看，前11月全國商品房銷售面積和銷售金額雙雙呈負(fù)增長(zhǎng)，且降幅存在繼續(xù)擴(kuò)大的趨勢(shì)。1-11月份，商品房銷售面積101717萬平方米，同比下降8.2%。商品房銷售額64481億元，下降7.8%。其中，11月份商品房銷售面積13223萬平方米，商品房銷售額8096億元，單月銷售面積和銷售額創(chuàng)今年各月新高。考慮到年末的翹尾趨勢(shì)大局已定，全年預(yù)計(jì)商品房成交量仍能維持在12億平方米左右。
從2014年單月銷售面積看，成交呈現(xiàn)一個(gè)先抑后揚(yáng)的走勢(shì)，企穩(wěn)回升趨勢(shì)顯著。在今年年初大幅滑落至負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間后，整體走勢(shì)較為平穩(wěn)，特別是7月以來走勢(shì)相對(duì)平緩，9月開始成交量開始回升，接下來3個(gè)月成交面積都在1億平方米以上，11月面積和金額更是創(chuàng)年內(nèi)新高。
全國市場(chǎng)分析/供求表現(xiàn)
多城市供求比先升后降，庫存構(gòu)筑頂部，消化周期觸頂回落
在供應(yīng)總體平穩(wěn)而市場(chǎng)成交先抑后揚(yáng)的態(tài)勢(shì)下，多數(shù)城市的供求關(guān)系都發(fā)生了變化。表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：供求比先升后降，庫存量普遍攀升，商品住宅消化周期表現(xiàn)顯著分化。2014年各線城市供求比基本上全線走高，到三季度以后因市場(chǎng)筑底回穩(wěn)才略微下降的態(tài)勢(shì)，四季度多數(shù)城市繼續(xù)下降。
2014年前11月各能級(jí)城市新建商品住宅供求比變化情況
二線城市商品住宅價(jià)格總體上升的減少，均價(jià)同比漲幅分化明顯，但二線城市整體均價(jià)仍同比小幅上升4%。杭州、昆明、蘭州、寧波、大連等城市因?yàn)楸旧砉┣竺芡怀觯袌?chǎng)去化壓力較大，在今年市場(chǎng)下滑下，通過放價(jià)走量加速消化，因而整體均價(jià)同比出現(xiàn)不同程度下降。
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