國內(nèi)樓市漲價潮悄然來襲 昆明房價要漲了？

消失已久的外地購房團，突然重現(xiàn)昆明樓市。

在剛剛過去的這個國慶黃金周，一個70多人組成的外地購房團，悄然出現(xiàn)在昆明金地悅天下售樓中心。這支購房團，主要由來自北京、上海、深圳等城市的金地業(yè)主組成，利用國慶長假專程到昆明金地悅天下看房、買房。短短7天假期，這個70多人的看房團，在金地悅天下果斷下定，出手之迅速，認購房源數(shù)量之多，連事先就有預(yù)判的昆明金地公司高層也頗感意外。

久違的外地看房團再次現(xiàn)身昆明樓市（金地悅天下供圖）

據(jù)云南房網(wǎng)了解，外地看房團之所以一下子在金地悅天下買了這么多套房，是因為購房團的成員大多來自北上廣深，這幾個一線城市去年以來房價猛漲，其中北京、上海的有些樓盤，一年時間里房價幾乎翻倍，去年上半年在這幾個城市買房的人，一年賺了幾百萬。在購房團成員看來，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的漲價潮從沿海逐漸向內(nèi)地蔓延，此前一直不溫不火的昆明必然會出現(xiàn)房價補漲的現(xiàn)象，對于錯過一線城市購房機遇，又錯過南京、合肥、武漢甚至成都抄底良機的投資者來說，還沒有開始大規(guī)模漲價的昆明正是購房的好時機。

但昆明房價其實已經(jīng)開始悄悄上漲了。

昆明開始漲價了

就在外地購房團大手筆買買買的金地悅天下，9月份事實上已經(jīng)上調(diào)了售價。而昆明金地的營銷負責(zé)人向云南房網(wǎng)表示，隨著項目所在區(qū)域日益成熟，加之后期產(chǎn)品屬于高品質(zhì)板房，金地悅天下很快還會繼續(xù)漲價。

外地看房團對昆明的優(yōu)質(zhì)樓盤表現(xiàn)出濃厚興趣（金地供圖）

據(jù)云南房網(wǎng)統(tǒng)計，昆明近期上調(diào)房價的樓盤遠不止金地悅天下一個，萬科、恒大、中海、碧桂園、金科、中航、建發(fā)外來知名房企，都不同程度地調(diào)高了旗下項目的價格，幅度在300到800元不等。就在國慶節(jié)放假前，昆明綠地也高調(diào)宣布，從10月1日起將綠地香樹花城的售價每平方上漲300元。在外來房企大規(guī)模漲價的同時，本地開發(fā)商業(yè)也不甘落后，實力心城、眾和康園、人民路壹號廣場等樓盤也都先后宣布漲價。

另據(jù)云南房網(wǎng)了解，昆明還有些樓盤雖然尚未加入漲價行列，但已經(jīng)明確表示將觀察動向，隨時準(zhǔn)備漲價。來自廣州的開發(fā)商海倫堡地產(chǎn)在昆明現(xiàn)有兩個項目在售，在云南房網(wǎng)上個月底調(diào)查時價格還沒有變化，不過售樓部置業(yè)顧問透露，售價將很快上調(diào)。

粗略統(tǒng)計可知，昆明目前已經(jīng)漲價和打算漲價的樓盤已經(jīng)有將近20個之多，幾乎涵蓋了昆明大部分主力在售樓盤。這是最近3年來，昆明房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)的最大規(guī)模的漲價現(xiàn)象。在低位盤整徘徊兩年之后，一場大規(guī)模的漲價潮正在昆明樓市上蔓延。

國內(nèi)樓市漲價潮蔓延至昆明

由于此次昆明樓市的漲價行情剛剛啟動，而且并不是所有昆明房企都加入漲價行里，甚至某些樓盤還以促銷名義進行優(yōu)惠，所以大部分昆明人對近期昆明房價的異動并無察覺。但在國內(nèi)房地產(chǎn)市場，特別是沿海一線城市，房價走勢從去年開始就一路向上，其中北京、上海的漲價幅度最大，從去年9月到今年9月，一年間房價上漲幅度超過50%，個別樓盤甚至有接近一倍的漲幅，以至于上海和北京不得不在今年初就再次出臺限購令。

除了一線城市，從今年上半年開始，由東部沿海到中西部，二三線城市的房價也開始大規(guī)模上漲，南京、杭州、廈門、合肥從去年就開始漲價，到今年，漲價潮蔓延到武漢、長沙、鄭州等中部省會城市，最新的消息是，近幾年房價一直平穩(wěn)的成都、重慶，也開始加入這一輪漲價當(dāng)中，而且無論是范圍還是幅度，都超過昆明。也許是官方意識到房價有失控危險，為了防止房價過快上漲，成都在國慶節(jié)第一天連夜緊急出臺了本地限購措施。巧合的是，另一個房價上漲迅猛的城市鄭州，也在10月1日晚上出臺了本地調(diào)控政策。

昆明在上一輪房地產(chǎn)行情中因為開發(fā)量龐大，庫存嚴(yán)重，所以在去年北上廣深等一線城市房價瘋漲時，昆明卻紋絲不動，甚至有些月份還有小幅下調(diào)，因此一直到今年上半年結(jié)束，盡管房地產(chǎn)漲價潮在國內(nèi)越來越多的城市蔓延，但昆明并未受到波及，昆明市政府也把去庫存當(dāng)成主要任務(wù)，但到6月以后，形勢突變，昆明多個在銷主力樓盤集體提價。

昆明漲價潮才剛剛開始

現(xiàn)在的問題是，昆明房價上漲勢頭還會持續(xù)嗎？大多數(shù)已漲價樓盤的開發(fā)商在接受云南房網(wǎng)的采訪時均表示，雖然和北上廣深不具有可比性，但和南京、合肥、武漢以及成都等省會城市比起來，這一次昆明房價提升剛剛開始，幅度還不是很大，參照其他城市的房價走勢，房價一旦出現(xiàn)上漲苗頭，就會很快呈快速蔓延之勢，且很難遏制，這也正是成都、鄭州連夜出臺本地樓市調(diào)控政策的原因。因此，昆明樓市的漲價行情還將會持續(xù)。

第三方業(yè)內(nèi)專家也支持昆明房價要漲的觀點。在9月剛剛結(jié)束的2016年昆明秋季房交會期間，房地產(chǎn)專家周強在一場論壇上指出，不要以為昆明房地產(chǎn)市場與國內(nèi)四處蔓延的漲價潮無關(guān)，今年內(nèi)昆明房價很有可能要漲。言猶在耳，昆明多個樓盤就上調(diào)了售價。

總的來說，昆明房地產(chǎn)市場的這一輪漲價行情有些出人意料，因為上半年仍舊看不出多少苗頭，而且昆明住宅庫存量的確較大。來自國家統(tǒng)計局、中房研究院的數(shù)據(jù)也表明，直到7月份，昆明房價都沒有多少變化，大規(guī)模的調(diào)價行為大多出現(xiàn)在最近兩個月。那么，是什么原因讓昆明房地產(chǎn)市場突然有了漲價動力呢？

大勢所趨，不得不漲

一位不愿透露的上市房企的昆明負責(zé)人表示，這次從一線城市開始，逐漸向二三線城市蔓延的房地產(chǎn)張價潮，根本原因在于國內(nèi)目前貨幣政策寬松，貨幣大規(guī)模超發(fā)，導(dǎo)致大量資金進入樓市，首先推高的就是一線城市房價，然后是二三線城市。只要資金大環(huán)境沒有改變，在一線城市受到限購的情況下，像昆明這樣的二三線城市，房價遲早要漲。他還說，如果不是昆明紙面上的開發(fā)存量大，房價早就漲了。

金地悅天下營銷負責(zé)人也是同樣的觀點，他還認為，由于貨幣泛濫，加之人民幣持續(xù)貶值，國內(nèi)潛在的通貨膨脹壓力非常大，在缺乏安全投資渠道的情況下，為了資產(chǎn)保值和安全，居民將手中的資金投入房地產(chǎn)是再正常不過的事。

至于昆明的住宅存量，幾家外來知名房企的高管認為，由于一大批爛尾項目的存在，實際上真正有效供應(yīng)、能如期交房的開發(fā)存量并沒有那么大。另外，最近兩年，昆明許多項目開發(fā)主體易手，由本地開發(fā)商換成了國內(nèi)知名房企，比如碧桂園、萬科、恒大都接手了許多本地企業(yè)的項目。這些項目不僅轉(zhuǎn)手成本高昂，而且接手開發(fā)的知名房企為了保證開發(fā)質(zhì)量，往往要加大投入，提升品質(zhì)，所以也不得不提高價格以消化成本。碧桂園接手沸城就是典型的例子。

金地悅天下實景圖

除了上述原因，外來房企在昆明房地產(chǎn)市場上所占份額越來越高，也間接推高了昆明房價。據(jù)云南房網(wǎng)統(tǒng)計，外來房企已經(jīng)站占據(jù)了昆明超過一半的開發(fā)量，這些公司大多為上市企業(yè)，資金雄厚，開發(fā)經(jīng)驗豐富，質(zhì)量過硬，一般不太愿意在銷售價格上太過犧牲。而且外來房企大多是全國布局，對政策研究更深，對這一輪國內(nèi)房價的發(fā)展趨勢洞若觀火，所以一旦市場機遇來臨，外來房企就首先開始調(diào)價。

另外，在需求層面，昆明房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)新動向，多個項目的營銷負責(zé)人向云南房網(wǎng)證實，近期，來自外省市的看房、購房者明顯增多，除了像金地悅天下接待的組團形式看房團，外地的購房散客數(shù)量更為可觀。外地購房者增加，一方面是因為在一線城市和其他限購城市受到壓制的資金，轉(zhuǎn)頭往房價尚未上漲的昆明尋找機會。另一方面，是因為昆明高鐵即將通車，對外地置業(yè)者的吸引力大大增加。

上個月，建設(shè)部有關(guān)人士表示，目前沒有干預(yù)樓市的打算，這就意味著國家暫時不會出臺針對房價的全國性調(diào)控政策。這被經(jīng)濟學(xué)家和業(yè)內(nèi)人士解讀為，官方對目前的房地產(chǎn)價格漲勢持放任態(tài)度。因此，昆明房價的漲勢仍將會繼續(xù)，預(yù)計還會有更多樓盤加入漲價大軍。不過，多位昆明本地房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也都表示，雖然昆明房價整體上鐵定要漲，可是也不會出現(xiàn)幾年前各個項目一起漲價的盛況，未來，地段好，環(huán)境成熟，生活方便，由名企開發(fā)的優(yōu)質(zhì)樓盤肯定會漲，而且漲幅不會太小，相反，一些口碑較差的項目，停工爛尾的項目則很難搭上這次昆明房價上漲的班車。

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