昨天，是盤龍區(qū)住建局“責(zé)令龍泉物業(yè)限期移交物業(yè)服務(wù)”的最后期限。但截至今天凌晨，江東花城小區(qū)的物管交接糾紛依然沒有結(jié)果，新老兩家物業(yè)的保安還在小區(qū)門口同時站崗，并沒有任何要交接管理權(quán)的跡象。
江東花城小區(qū)門口，隸屬于兩家物管公司的兩撥保安聚集，圍觀者絡(luò)繹不絕
夜晚的小區(qū)門口十分平靜，白天圍觀者聚集的場面早已不再。部分業(yè)主正在等待此事最后的結(jié)局。
對峙
2016年10月17日。自下午3點起，江東花城小區(qū)2號門附近便有不少人駐足圍觀——幾十名統(tǒng)一著裝的保安員，排成半圓形人墻，包圍了小區(qū)門口；還有一群穿同類服飾的保安站在小區(qū)門口的馬路邊。他們并不影響步行的業(yè)主進出，一旦有車輛出入時立即散開，等車輛駛離后再次歸位。
這批保安中不乏掛著工作證的物管工作人員，他們隸屬昆明龍泉物業(yè)服務(wù)集團有限公司（以下簡稱“龍泉物業(yè)”）。從小區(qū)2003年交房以來，一直為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。
小區(qū)門口對面的一塊空地上，另一批保安員站在路邊，一直在向?qū)γ嬗^望。他們是云南實力物業(yè)服務(wù)公司的保安（以下簡稱“實力物業(yè)”），今年9月由小區(qū)第二屆業(yè)委會新招標而來。
“今天是盤龍區(qū)住建局發(fā)文責(zé)令龍泉物業(yè)交接的最后期限，但龍泉物業(yè)仍派保安在門口站崗。下午，我方物管公司的工作人員入駐小區(qū)時受阻，形成對峙�！睂嵙ξ飿I(yè)一名李姓保安員說，“我方物管公司的幾名工作人員已進了小區(qū)，但對方不準保安進小區(qū)�！�
小區(qū)正門口的顯眼處，掛起不少橫幅，內(nèi)容多為反對住建局責(zé)令龍泉物業(yè)限期交接，或指責(zé)業(yè)委會非法。但小區(qū)業(yè)委會的辦公室內(nèi)，實力物業(yè)的幾名工作人員已上崗工作，登記業(yè)主的一些維修報備和接聽電話咨詢。小區(qū)內(nèi)，也有不少龍泉物業(yè)的保安在巡邏。
為何小區(qū)會有兩家物管公司爭奪管理權(quán)？
今年9月3日，小區(qū)第二屆業(yè)委會通過公開招投標，選定了新的物業(yè)公司，并向盤龍區(qū)住建局、金辰街道辦事處、云波社區(qū)等部門進行三級備案。而龍泉物業(yè)與小區(qū)的服務(wù)合同到今年9月30日止。
“這已是兩家物管公司第二次對峙了�！币恍┬^(qū)業(yè)主證實，9月30日合同到期后，當(dāng)晚10點多，實力物業(yè)準備進駐小區(qū)，遭到阻攔。10月1日凌晨，小區(qū)門口集結(jié)了大批隸屬于兩家物管公司的保安，“派出所民警出警勸阻，但雙方一直對峙到天亮才散開。”國慶黃金周期間，小區(qū)2號門經(jīng)常出現(xiàn)兩撥保安一起站崗的尷尬情景。
而17日的這次對峙，原因在于10月11日盤龍區(qū)住建局下發(fā)的《關(guān)于提請昆明龍泉物業(yè)服務(wù)集團有限公司限期移交盤龍區(qū)江東花城小區(qū)物業(yè)服務(wù)的通知》。因業(yè)委會和龍泉物業(yè)的矛盾一直僵持不下，盤龍區(qū)住建局、金辰街道辦事處已分別召集雙方進行單獨協(xié)商。
為避免小區(qū)的物業(yè)服務(wù)受到影響，通知中要求：“責(zé)令龍泉物業(yè)于10月17日前向業(yè)委會完成移交，逾期仍未移交，將交給行政綜合執(zhí)法部門處理。龍泉物業(yè)保有復(fù)議或訴訟的權(quán)利，但不影響行政指令執(zhí)行�！�
維權(quán)
資料顯示，龍泉物業(yè)成立于1999年4月8日。起初，它的服務(wù)口碑還算不錯——江東花城小區(qū)共2787戶，分住在63棟（座）、149個單元。沒成立業(yè)委會前，每棟樓都有個棟長，每周由保安聯(lián)合棟長巡查設(shè)施和治安，發(fā)現(xiàn)問題就整改，2005年還被評為“綠色社區(qū)”。
但是，自2008年以來，不少小區(qū)業(yè)主開始抱怨：攝像頭壞了沒人修，入室盜竊案頻發(fā)，近幾年不少綠化樹枯死凍死卻無人理會，物管公司工作人員服務(wù)態(tài)度不佳，公共健身設(shè)施壞了也無人過問……
物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降引發(fā)的不滿只是矛盾的開端。令一些業(yè)主氣憤的是，2008年，龍泉物業(yè)把業(yè)主的活動用房租給一家公司做餐飲，“不跟業(yè)主商量，很霸道！”
2010年，小區(qū)內(nèi)一些業(yè)主開始活動，準備成立業(yè)委會。時任第一屆業(yè)委會副主任王瓊英回憶，經(jīng)過多番咨詢，第一屆業(yè)委會在盤龍區(qū)住建局的指導(dǎo)下成立。同年12月23日，在住建局、社區(qū)、轄區(qū)派出所等部門的見證下，第一屆業(yè)主代表大會召開，宣布業(yè)主委員會成立，任期5年。每36戶業(yè)主選出一個代表，最終產(chǎn)生79名業(yè)主代表，并向社區(qū)、街道辦事處、住建局備案。
業(yè)委會成立后的第二年，開始籌備與龍泉物業(yè)簽署首個3年“物業(yè)服務(wù)委托合同”，服務(wù)期限至2014年8月31日。但到2013年，平靜的格局被打破——龍泉物業(yè)發(fā)函給業(yè)委會，要求物業(yè)費在最初0.65元/平方米的基礎(chǔ)上漲0.25元。消息傳開，不少業(yè)主提出反對意見，第一屆業(yè)委會開始維權(quán)。
“畢竟生活水平在提高，漲價可以接受，但不能物管單方說了算。”王瓊英記得，業(yè)委會立即發(fā)函給物管，提出“必須挨家上門征詢業(yè)主的意見”，最終物管的反饋是“有70%以上的住戶同意漲價”。根據(jù)反饋意見，業(yè)委會通過召開業(yè)主代表大會，幾番激烈討論后，確定漲幅為0.15元，并向發(fā)改委備案。目前，小區(qū)物業(yè)費一直維持在0.8元/平方米。
合同期滿后，第一屆業(yè)委會與龍泉物業(yè)續(xù)約至2015年8月31日。但在合同就快到期時，物管和業(yè)主的關(guān)系愈發(fā)緊張起來。
8月某日，業(yè)主高先生開車回家時，被小區(qū)門禁處的保安告知“小區(qū)已升級門禁藍牙，要繳納物業(yè)費、停車費才能升級啟用”。而在8月25日，龍泉物業(yè)在小區(qū)張貼車位費漲價的公示：規(guī)劃地面停車位從1800元/年漲到3000元，地下產(chǎn)權(quán)車位服務(wù)費從100元/年上調(diào)為360元，不收費的私家庭院停車位，收240元/年的管理費，自2015年10月1日起執(zhí)行。
“私家庭院是業(yè)主購買的，停車也要收費？”讓小區(qū)一些業(yè)主不解又氣憤的是，這次漲價沒征詢業(yè)主的意見，連業(yè)委會也不知情。雙方的矛盾再次激化。
博弈
自2007年《物權(quán)法》和新《物業(yè)管理條例》出臺后，越來越多的小區(qū)居民開始維護自家門口的權(quán)益。面對漲價，小區(qū)業(yè)委會堅持“涉及漲價和新增收費項目要與業(yè)委會商定，入戶調(diào)查也要業(yè)委會授權(quán)”。
這次維權(quán)從征集簽名開始。當(dāng)時，71歲的王瓊英在物業(yè)辦公處門口擺了一張桌子，征集反對漲價的業(yè)主簽名。這被小區(qū)業(yè)主金鷗看在眼里，她質(zhì)疑：“小區(qū)的年輕人去哪里了？”她是云南大學(xué)教管理學(xué)的教師，為讓維權(quán)合法化，她也報名參加籌備工作。通過努力，最終得到超過一半的業(yè)主簽名“反對漲價”。
小區(qū)居民在保安群中穿梭
但是，此事與龍泉物業(yè)協(xié)商無果，求助街道辦事處、住建局，也沒有效果。2015年11月，業(yè)委會把龍泉物業(yè)江東花城服務(wù)處告上法院，要求“停止擅自漲停車費”。這成為昆明小區(qū)業(yè)委會為停車費上漲問題狀告物業(yè)公司的首案。
今天凌晨，小區(qū)門口依然是兩家物管的保安同時站崗
遞交訴狀后，業(yè)主們卻高興不起來。王瓊英說，龍泉物業(yè)向法院反映“第一屆業(yè)委會即將到期，請求中止審理”。但業(yè)委會早已按相關(guān)規(guī)定，提前3個月向相關(guān)部門報備換屆。當(dāng)業(yè)委會向法院遞交備案情況后，法院宣布延期開庭。
換屆的消息被金鷗知道了。她報了名，和熱心業(yè)主一起籌備業(yè)委會的換屆工作。
2015年12月26日，在云波社區(qū)、映象派出所的見證監(jiān)督下，小區(qū)第二屆業(yè)主代表大會召開。作為候選人的金鷗的發(fā)言得到業(yè)主代表贊同，當(dāng)選為第二屆業(yè)委會主任，同時還產(chǎn)生了85名業(yè)主代表，通過了《江東花城管理規(guī)約》等物業(yè)管理的綱領(lǐng)性文件。2016年1月4日，業(yè)委會向相關(guān)部門備案。
上任后，金鷗繼續(xù)打車位費官司。今年3月10日，盤龍區(qū)法院開庭審理此案，5月19日做出判決。盡管龍泉物業(yè)認為“大部分物業(yè)費均用于小區(qū)道路維護，業(yè)委會成立以來并沒有解決專項維修的問題，物管方只能提高收費來保障經(jīng)營，關(guān)于調(diào)價小區(qū)內(nèi)已有超過60%的業(yè)主同意調(diào)價”，但法院并未支持。小區(qū)車位費仍維持不變。
積怨已生。當(dāng)?shù)谝粚脴I(yè)委會與龍泉物業(yè)的合同至2015年8月31日期滿，雙方不再續(xù)約。但按業(yè)主們的交費習(xí)慣，2015年10月開始又交了一年的物業(yè)費，雙方已形成事實合同。到2016年9月30日，事實合同也到了終止期。
“籌備換屆時發(fā)現(xiàn)，以前的業(yè)主公約、議事規(guī)則很多從網(wǎng)上下載，與小區(qū)實際情況不符。進行第二屆業(yè)主代表的換屆選舉入戶調(diào)查時，70%以上的業(yè)主都不了解自己有哪些權(quán)利�！苯瘊t說，車位費訴訟期間，第二屆業(yè)委會與龍泉物業(yè)曾談判續(xù)約，但當(dāng)法院做出車位費不變的裁定后，龍泉物業(yè)不但沒有退還已收取的車位費，還強行責(zé)令業(yè)委會辦公室搬離。這次，業(yè)委會沒有忍氣吞聲。
按《物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定，小區(qū)業(yè)主可共同決定選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。今年6月，業(yè)委會就小區(qū)物業(yè)管理情況對業(yè)主進行了入戶調(diào)查，支持解聘物業(yè)的人數(shù)已達到《物業(yè)管理條例》的“雙過半”要求。業(yè)委會還召開臨時業(yè)主大會，85位業(yè)主代表中，有78位同意解聘龍泉物業(yè)公司。
通過招標，9月3日，業(yè)委會對投標企業(yè)的評標工作結(jié)束，把評標結(jié)果在小區(qū)向業(yè)主公示。公示期滿后，與中標企業(yè)——實力物業(yè)展開合同談判。9月15日，雙方簽署物業(yè)服務(wù)委托合同，服務(wù)期限為2016年10月1日至2019年9月30日。
激辯
幾次爭端，龍泉物業(yè)都處于下風(fēng)。但是，龍泉物業(yè)也有拒不退出的“底氣”。
“底氣”來自一份文件，題目是《關(guān)于決定暫停昆明市盤龍區(qū)云波社區(qū)江東花城小區(qū)更換物業(yè)管理公司任何行為的函》，由云南省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會、昆明市盤龍區(qū)物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解委員會發(fā)出，日期為2016年9月13日。
這份文件指出：江東花城小區(qū)在更換物業(yè)管理公司過程中，發(fā)生了“市長熱線投訴”、“群眾舉報更換物業(yè)管理過程涉及行賄受賄行為”等現(xiàn)象。為避免更換物業(yè)的過程中可能導(dǎo)致群體性事件等嚴重后果，確保云南省物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)社區(qū)“穩(wěn)定壓倒一切”的基本點，要求小區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)工作維持現(xiàn)狀，停止更換物業(yè)公司的任何行為。待下一步成立專項工作小組，按《云南省重大維穩(wěn)問題督查督辦制度》的要求展開相應(yīng)調(diào)查工作。
也許正是借了“穩(wěn)定壓倒一切”的力，當(dāng)盤龍區(qū)住建局下發(fā)“限期移交”的通知后，直到最后期限到來，龍泉物業(yè)依然拒不撤離。
對此，龍泉物業(yè)江東花城服務(wù)處王曉麗副主任說：“我們主要質(zhì)疑業(yè)委會解聘物管公司的行為是否合法�！�
“在小區(qū)服務(wù)了13年，第二屆業(yè)委會抓住我們在服務(wù)中存在的一些問題進行大肆宣傳，混淆視聽，不知道怎么就把我們解聘了�！蓖鯐喳愓J為，業(yè)委會解聘物管的行為不符合《物權(quán)法》的規(guī)定，也沒有告知物管方要召開業(yè)主大會討論物管的去留。“一些業(yè)主也很吃驚，還來問我們?yōu)槭裁幢唤馄��！?/p>
針對合法性的問題，金鷗解釋：今年6月，第二屆業(yè)主代表大會第一次臨時會議召開，就是否與龍泉物業(yè)續(xù)約、依何種標準招（邀）標新的物業(yè)公司等事項進行了書面表決。最終的決定是：解聘龍泉物業(yè)，按招投標程序重新選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并發(fā)出書面通知將會議決定告知龍泉物業(yè)。
“我們張貼的解聘通知被龍泉物業(yè)人員撕毀了。通過向昆明市物業(yè)管理協(xié)會等部門咨詢，業(yè)委會還是把龍泉物業(yè)列為邀標對象。但競標時，他們又缺席。”金鷗認為，此舉理應(yīng)視為龍泉物業(yè)放棄了自己的權(quán)利。
但王曉麗并不這么看：“我們都在質(zhì)疑解聘物管的合法性了，為何還要去參加競標呢？”
就業(yè)委會解聘龍泉物業(yè)的程序是否合法的問題，盤龍區(qū)住建局在通知中，其實已經(jīng)認可了小區(qū)業(yè)委會解聘物管公司并招標的合法性。金辰街道辦事處副主任曾曠妃副主任也回應(yīng)，“解聘行為在社區(qū)、街道辦、住建局進行了三級備案。實力物業(yè)也證實，當(dāng)時得知江東花城小區(qū)要招標新物業(yè)，他們已按照業(yè)委會的要求草擬招標文件，競標時有3家企業(yè)一起競標。
對此，王曉麗也不認可�！拔募皇切姓深A(yù)，并不代表法律文件�！彼f，自接到盤龍區(qū)住建局的通知以來，龍泉物業(yè)正在籌備行政復(fù)議，已向街道辦、住建局、信訪部門提交材料，“等待有法律文件性的結(jié)果出來，再做撤離與否的決定�！绷硗�，她還認為業(yè)委會的做法并未代表業(yè)主的真實意愿。“我們目前已在小區(qū)內(nèi)簽了1600多份物業(yè)合同，有近700名業(yè)主繳納物業(yè)費，這些都有據(jù)可查�！�
余波
一個小區(qū)兩個物管，并非“齊人之�！�。如今，一邊是業(yè)委會勸誡業(yè)主“不要交物管費”，另一邊是龍泉物業(yè)在爭取與業(yè)主簽合同，雙方依舊在激烈博弈。
“對（更換物管）這種事情態(tài)度并不積極，是擔(dān)心會擾亂小區(qū)的安寧，擔(dān)心會不會影響房價�！币恍I(yè)主認為，對新的物管公司不了解，怕新物管更不負責(zé)任，希望能再給龍泉物業(yè)一個提升服務(wù)質(zhì)量的機會。
但，也有不少業(yè)主對龍泉物業(yè)堅決投反對票�！罢块T通知都下了，龍泉物業(yè)不撤離是不合法的，如果他們意識到服務(wù)質(zhì)量要改善的話，也不至于鬧成現(xiàn)在這樣�！彼麄儞碜o業(yè)委會召開業(yè)主代表大會的決定，認定解聘龍泉物業(yè)是合法的。
也有一部分人持觀望態(tài)度：“不管誰來提供服務(wù)，一定要提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，收取合理的物業(yè)費，確保小區(qū)的治安和環(huán)境良好。”
一些業(yè)主證實，每年10月1日前后是交物管費的日子，從9月初開始，龍泉物業(yè)派人挨家挨戶通知，明確表示“近3年不會上調(diào)物業(yè)費”，強調(diào)會改善物業(yè)服務(wù)，并承諾減免下一年頭三個月的物管費。
小區(qū)的安寧，也是業(yè)委會代表和新物管公司所希望看到的。他們對此事的表示是：“實在不行只好走法律訴訟，不主張暴力解決�！苯瘊t還補充，一定會以盤龍區(qū)住建局下發(fā)的“責(zé)令限期移交”的通知為準，以此來監(jiān)督政府部門，“看是否按通知執(zhí)行，是否嚴格執(zhí)行到位”。而此前盤龍區(qū)住建局也曾表示，該通知將被嚴格執(zhí)行。
今天凌晨，盤龍區(qū)住建局的“責(zé)令限期移交”通知已過最后期限。秋夜天氣已涼，小區(qū)門口，新老兩家物業(yè)的保安還在值守，有保安已換上了大衣。偶有夜行者匆匆走過，對小區(qū)門口掛出的紅色大字條幅視而不見——朦朧的燈光中，條幅上隱約可見“繼續(xù)提升花城物業(yè)服務(wù)”幾個大字。
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