江東花城要換物業(yè) 云南物管協(xié)會(huì)發(fā)文件叫停換物業(yè)

“舊的物管公司要求漲物管費(fèi)、停車費(fèi)”讓業(yè)主感到不滿，提出要求解聘物管公司，雙方一直僵持不下。最近，小區(qū)里貼出了一份由云南物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)下發(fā)的紅頭文件，叫�！袄ッ魇薪瓥|花城小區(qū)更換物業(yè)管理公司任何行為”，理由是“影響社會(huì)穩(wěn)定”，此舉又打破小區(qū)的平靜，更是讓業(yè)主們蒙了。

紅頭文件叫停換物業(yè)

昨日中午，該小區(qū)一些單元樓下，貼了一份名為《關(guān)于決定暫定昆明市盤龍區(qū)云波社區(qū)江東花城小區(qū)更換物業(yè)管理公司任何行為的函》。該文件由云南省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)、昆明市盤龍區(qū)物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解委員會(huì)發(fā)出，落款日期為2016年9月13日，并加蓋云南省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)、昆明市盤龍區(qū)物業(yè)管理糾紛調(diào)解委員會(huì)的公章，抄送單位包括省綜治辦、省司法廳、省住建廳和各州市住建局。

紅頭文件中指出，盤龍區(qū)金辰街道辦事處云波社區(qū)江東花城小區(qū)在更換物業(yè)管理公司過(guò)程中，發(fā)生有“市長(zhǎng)熱線投訴”、“業(yè)主書(shū)面聯(lián)名投訴”、“業(yè)委會(huì)書(shū)面公告”、“群眾舉報(bào)更換物業(yè)管理過(guò)程涉及有行賄受賄行為”等各種重大影響社會(huì)穩(wěn)定的現(xiàn)象。

文件中明確：為避免發(fā)生更換物業(yè)管理公司過(guò)程中可能導(dǎo)致群體事件等嚴(yán)重后果，確保云南省物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)社區(qū)“穩(wěn)定壓倒一切”的基本點(diǎn)，對(duì)社區(qū)中可能存在的不穩(wěn)定因素和安全隱患制止在萌芽狀態(tài)，要求所有江東花城小區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)工作維持現(xiàn)狀，江東花城小區(qū)更換物業(yè)管理公司任何行為立即停止，待下一步成立專項(xiàng)工作小組，按《云南省重大維穩(wěn)問(wèn)題督查督辦制度》的要求展開(kāi)相應(yīng)調(diào)查工作。

業(yè)主稱換物業(yè)是因服務(wù)質(zhì)量下降

文件下發(fā)后，小區(qū)住戶直呼:“看不懂！”

業(yè)主張女士說(shuō)，江東花城小區(qū)自交房以來(lái)，小區(qū)物業(yè)一直由昆明龍泉物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司負(fù)責(zé)。她認(rèn)為此次事件的導(dǎo)火索是“去年10月物管公司開(kāi)始要求漲停車費(fèi)、物管費(fèi)，加之還時(shí)常發(fā)生一些入室盜竊，小區(qū)的綠化和治安越來(lái)越糟糕，引起一些住戶的不滿”。

同年12月28日，江東花城業(yè)委會(huì)將昆明龍泉物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司江東花城服務(wù)處告上法院，要求物業(yè)公司停止擅自漲價(jià)收取停車費(fèi)。今年3月10日，盤龍區(qū)法院開(kāi)庭審理此案。因?yàn)殡p方分歧較大，法院擇日宣判。

關(guān)于這起官司的結(jié)果，很多住戶表示“不知道”。一位業(yè)委會(huì)的業(yè)主代表補(bǔ)充，“法院最后判決為龍泉物業(yè)公司應(yīng)該按原先的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收費(fèi)，但物業(yè)公司和業(yè)主的矛盾一直僵持不下”。隨著物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降后，第二屆業(yè)委會(huì)就小區(qū)物業(yè)管理情況對(duì)小區(qū)業(yè)主進(jìn)行入戶調(diào)查，并召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主代表會(huì)議，85位業(yè)主代表中有78位同意解聘龍泉物業(yè)。

一些業(yè)主記得，今年7月1日，業(yè)委會(huì)把解聘結(jié)果以書(shū)面形式告知物業(yè)公司后，2天后把公告張貼在公告欄時(shí)，卻被物業(yè)工作人員撕毀。對(duì)此，物業(yè)公司的一名工作人員表示，“物業(yè)公司撤出小區(qū)不現(xiàn)實(shí)，但他們會(huì)改善和加強(qiáng)小區(qū)管理。”

業(yè)主李先生補(bǔ)充稱，上個(gè)星期，物管公司明確表示“近3年不會(huì)上調(diào)物業(yè)費(fèi)，會(huì)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)。

云南省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)是否有權(quán)頒發(fā)這份紅頭文件，昨日下午，記者撥打云南省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)的電話，但一直無(wú)人接聽(tīng)。

律師觀點(diǎn)

物管協(xié)會(huì)管業(yè)務(wù)沒(méi)有法律依據(jù)

云南省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)（云南物協(xié)）2014年11月經(jīng)云南省民政廳批準(zhǔn)成立。前身為云南省物業(yè)管理學(xué)會(huì)，成立于2011年8月，是云南省內(nèi)由物業(yè)管理專業(yè)傳媒機(jī)構(gòu)、各大院校物業(yè)管理學(xué)科帶頭人及教職工、物業(yè)管理相關(guān)企業(yè)、法律人士及研究專家自愿結(jié)成的學(xué)術(shù)性、地方性、非營(yíng)利性的社會(huì)組織。

根據(jù)云南省物業(yè)管理協(xié)會(huì)的定性來(lái)看，云南天外天律師事務(wù)所王強(qiáng)律師認(rèn)為，云南省物業(yè)管理協(xié)會(huì)屬于非營(yíng)利性社會(huì)團(tuán)體，說(shuō)明該團(tuán)體沒(méi)有行政權(quán)力，意味著發(fā)布的暫停決定沒(méi)有任何法律效力�！段餀�(quán)法》明確規(guī)定，小區(qū)是否更換物業(yè)是小區(qū)業(yè)主大會(huì)的法定權(quán)利，一個(gè)行業(yè)協(xié)會(huì)沒(méi)有權(quán)利、也沒(méi)有資格去做要求。

至于物管公司是否有權(quán)決定增加物管費(fèi)？在王強(qiáng)看來(lái)，小區(qū)里的管理權(quán)是歸業(yè)主共同所有的，物業(yè)公司只是被委托做服務(wù)的一方，主要負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)部道路、衛(wèi)生、公共設(shè)施等日常管理及維護(hù)，不論是物業(yè)費(fèi)還是停車費(fèi)，一旦要上漲，并非由物業(yè)公司一家做決定，必須向物價(jià)局進(jìn)行報(bào)備。

王強(qiáng)說(shuō)，按《物權(quán)法》相關(guān)條款規(guī)定，有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主、且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。若物業(yè)公司違規(guī)上漲收費(fèi)，小區(qū)業(yè)主可到物價(jià)、工商、房管等相關(guān)部門投訴，或走法律程序。

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