近日，昆明中原發(fā)布了“2016年房地產(chǎn)市場分析”報告（以下簡稱：中原分析報告），對2016年昆明商品房成交、商品房價格、土地市場、土地樓面價、等幾個方面做了分析。其中對于昆明土地市場版塊，《中原分析報告》指出，2016年昆明土地供求大幅回升，但成交土地更偏邊緣化，大多集中在三環(huán)以外，受成交區(qū)域的影響，商業(yè)用地樓面均價下行明顯，從2015年的2496元/平米下降到907元/平米。另外，南市區(qū)、北市區(qū)、西北片區(qū)和東白沙河片區(qū)是土地成交的重點區(qū)域，南市區(qū)以89萬平米的成交面積位居昆明土地年度成交大區(qū)，一定程度上反映了南市區(qū)房地產(chǎn)項目開發(fā)的火熱。
昆明歷年土地供求價走勢（圖來源昆明中原）
從昆明中原提供的數(shù)據(jù)上來看，從2012年開始，昆明土地供應(yīng)便逐年減少，2015年土地供應(yīng)和成交均降至冰點，供應(yīng)面積173萬方，成交面積157萬方。到2016年昆明土地供求大幅回升，供應(yīng)420萬方，成交321萬方，環(huán)比分別上漲59%和51%。
中原認(rèn)為，2016年昆明土地市場回暖，一方面，由于全國樓市政策由松到嚴(yán)，樓市降溫，部分房企戰(zhàn)略布局調(diào)整，對潛力型城市關(guān)注較高，加上昆明高鐵的開通，吸引品牌房企擴(kuò)大在昆布局，拿地?zé)崆楦撸龠M(jìn)供求大幅回升。另一方面中，得益于商品房市場存量消化明顯，經(jīng)歷2015年的收緊供應(yīng)后，有必要加大市場供應(yīng)，以維持供需關(guān)系平衡。
的確，2016年不僅昆明的房價和土地市場整體呈現(xiàn)上行的趨勢，還有融創(chuàng)、新城控股、北京中建、首創(chuàng)、京奧港等多家外來房企入昆。金輝集團(tuán)、廣州實地房地產(chǎn)等也在昆明展開了招聘計劃，準(zhǔn)備尋找目標(biāo)入昆，雖然不能全部歸功于高鐵的開通，但高鐵的確是為昆明的樓市帶來不小的影響。
昆明2016年土地成交分布區(qū)域（圖來源昆明中原）
對于2016年昆明主城土地成交主要分布的區(qū)域上，《中原報告分析》指出，隨著城市發(fā)展外延，供地逐漸向城市外圍發(fā)展，2016年成交土地主要集中在城市二環(huán)至三環(huán)之間以及三環(huán)以外，南市區(qū)、北市區(qū)、西北片區(qū)和東白沙河片區(qū)是重點區(qū)域。具體成交數(shù)據(jù)為：南市區(qū)土地成交面積89萬方，位居第一；北市區(qū)成交面積43萬方，西市區(qū)成交面積29萬方，東市區(qū)成交面積26萬方，中心區(qū)成交面積21萬方。
近年來，南市區(qū)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，隨著南亞風(fēng)情園、萬達(dá)廣場、南悅城等商業(yè)項目的出現(xiàn)，萬科、恒大、金科、中航里城、海倫堡、中海、藍(lán)光、招商、云南城投、俊發(fā)等大牌房企項目紛紛建成投入使用，人居氛圍越發(fā)濃厚。反映在土地方面的便是土地供應(yīng)和成交的增加，2016年恒大御景灣、藍(lán)光水岸公園、俊發(fā)河畔俊園、云南景成集團(tuán)“景成大廈”，以及多個南市區(qū)的城改項目地塊入市交易。
2017年1月，昆明主城供應(yīng)的土地更是有超過一半的地塊位于官渡區(qū)，共計12宗面積1220畝，分別位于官渡區(qū)矣六街道辦、關(guān)上小街片區(qū)、官渡街道辦、小板橋街道辦四個區(qū)域，且地塊性質(zhì)多為住宅地塊，預(yù)計將會有一批實力房出手拿地，一批高端住宅項目落地南市區(qū)。
2016年昆明土地成交樓面均價（圖來源昆明中原）
此外，《中原分析報告》中提出2016年昆明成交土地樓面價整體有下行，主要受成交區(qū)域的影響。其中，住宅用地樓面價走勢平穩(wěn)，近幾年主要集中在1500-2000元/㎡之間，住宅類樓面均價為1513元/平米；而商業(yè)和商住混合用地價格受市場環(huán)境、成交區(qū)域及商業(yè)市場銷售的影響，土地價格有明顯波動幅度。中原報告數(shù)據(jù)顯示，2014年昆明商業(yè)地塊土地成交樓面價為3954元/平米，2015年為2496元/平米，但到2016年，商業(yè)地塊的樓面價跌破千元，僅有907元/平米。
2013-2014年昆明商業(yè)市場供應(yīng)出現(xiàn)井噴，上百萬的商業(yè)體量推出市場，但昆明整體商業(yè)年均去化僅46萬㎡。根據(jù)中原的數(shù)據(jù)，目前昆明的商業(yè)存量存量為243萬方，去化周期為44個月，去化周期僅次于車位。商業(yè)市場的嚴(yán)重供大于求，使得昆明商業(yè)庫存大，去化難等問題突出，這一點反映在土地市場上在2016年上半年表現(xiàn)尤為突出，多宗商業(yè)用地流拍流掛，而住宅用地卻全數(shù)成交。
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