近年來，昆明大房企介入城改項目的情況越來越多，并且似乎都更偏愛原開發(fā)商或社會投資人“啃”不動但尚未退出的項目。另一方面，昆明政府層面對城改的態(tài)度很明確，二環(huán)內原則上將不再新批城市更新改造項目，這就意味著昆明中心城區(qū)的開發(fā)機會將變得極度稀缺。而大量開發(fā)價值較高的好地塊卻又因種種原因處于“休克”當中，加上現(xiàn)在昆明拿地競爭激烈，房企很難通過招拍掛市場獲得一手土地，“休克”的城改項目自然就為尋地的企業(yè)提供了機會。
萬科收購聯(lián)邦國際三期開發(fā)萬科云子（圖為項目售樓部）
“休克”城改項目成房企眼中搶手貨
房企要想獲得土地無非就只有三種方式，直接從招拍掛市場上拿地、收購并購以及合作開發(fā)。而這幾年，想要通過昆明招拍掛市場拿到一手土地其實并不容易。所以一些實力房企在昆明的拿地邏輯早已轉變，收并購和合作成為了他們拿地的主要手段。
梳理下來，萬科、恒大、華潤、碧桂園、俊發(fā)等實力房企在昆明都有過收并購以及合作的舉動，只不過有些并不拘泥于城改項目。
回顧一些經典的案例，萬科通過收購萬鑫地產股權，拿到了聯(lián)邦國際三期的開發(fā)權，后開發(fā)成了萬科云子。啟動八九年還未完成改造的下馬村城改項目也落入碧桂園手中，而事實上，碧桂園拿下的“休克”項目還不止這一個。華潤置地以入股的方式對五里項目7個地塊208畝土地進行合作開發(fā)，華潤置地和三聯(lián)置業(yè)成立新項目公司，華潤占股60%�？“l(fā)聯(lián)手奧斯迪吃進千畝大盤中望城。
恒大現(xiàn)在開發(fā)的恒大名都就是從本土一家開發(fā)商手中接過來的。恒大名都屬于昆明市高新區(qū)大塘子村改造項目，原來的改造主體是開發(fā)過傲云峰的昆明置富投資有限公司。但大塘子村在這家本土企業(yè)手上多年都沒有啟動，后來恒大將其收至麾下，并通過全資子公司恒暢置業(yè)出面拿下了大塘子村的3宗地塊。恒大名都之外，恒大在昆明的新項目也有類似的情況。
以上提到的都是傳統(tǒng)的房地產開發(fā)企業(yè)，他們通過收并購、合作的方式來壯大自己的規(guī)模。而近日云南房網了解到，由于房企對優(yōu)質土地的饑渴，甚至一些資產管理公司也開始在昆明尋找介入城改項目的機會，意圖在一級開發(fā)環(huán)節(jié)獲取機會，他們的目標獵物也同樣是已經“休克”但原社會投資人還未退出的城改項目。
二環(huán)內控制開發(fā) 好地塊稀缺
潘家灣小新村一期地塊現(xiàn)狀
昆明政府現(xiàn)在對城改的態(tài)度很明確，最新的提法是二環(huán)內原則上將不再新批城市更新改造項目。這表明昆明中心城區(qū)的可開發(fā)用地將變得極度稀缺，而大量的好地塊卻又存在于“休克”的城中村項目中。這些項目絕大多數(shù)掌握在實力較弱的本土房企手中，由于他們的資金不足以支持城改項目的開發(fā)建設導致項目長期停工。雖然項目長時間“休克”，但地理位置好的先天優(yōu)勢依然存在。
這樣的城改項目在昆明一抓一大把，栗樹頭村（大宥城），潘家灣小、新村，馬家營，寶華寺，棕樹營，螺螄灣中心二、三期、碧雞名城三期等，都是開發(fā)價值較大卻又動彈不得的城改項目。它們要么地處昆明中心城區(qū)，要么旁邊就規(guī)劃有地鐵站，比如今在土地市場上叫賣的絕大部分地塊位置要優(yōu)越得多，這對擴張欲望強烈的房企無疑具有十足的誘惑力，導致很多項目收購傳聞確實從未間斷。
“休克”的城改項目之所以成為搶手貨，除了二環(huán)內控制開發(fā)使得土地開發(fā)價值更為明顯以外，還有一個重要的原因是，現(xiàn)在房企通過土地市場拿地并不容易，更何況地價和溢價率還在不斷攀升，這就導致房企要想通過傳統(tǒng)途徑拿地就必須付出更高的成本，土地成本增高隨之而來的就是銷售難度的增加。收并購“休克”項目則不同，原社會投資人在這些項目上往往已經有了一定的改造進度，后期接手的房企可以節(jié)省很多手續(xù)，縮短開發(fā)周期，讓項目盡快上市變現(xiàn)。
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