克而瑞觀點(diǎn)：昆明樓市堅(jiān)持調(diào)控不放松，樓市供求平穩(wěn)，市場(chǎng)表現(xiàn)穩(wěn)中微漲，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。下半年，大量的新盤入市必定造成激烈的量?jī)r(jià)競(jìng)爭(zhēng)，開發(fā)商會(huì)加大營(yíng)銷力度，保證成交量，同時(shí)，下半年面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)，房企未來會(huì)更多地審視客戶需求，更多地從客戶需求出發(fā)，找到自身的產(chǎn)品定位，提升產(chǎn)品力和產(chǎn)品附加值。
宏觀環(huán)境-昆明政策
昆明積極堅(jiān)持房住不炒，嚴(yán)控房?jī)r(jià)上漲，監(jiān)管控制資金流向，昆明政策環(huán)境趨穩(wěn)，控價(jià)保量，平穩(wěn)發(fā)展；土地市場(chǎng)火熱，供地節(jié)奏較快，開發(fā)商拿地積極。
土地市場(chǎng)
2019年上半年政府供地節(jié)奏高于同期，政府供地節(jié)奏出現(xiàn)提前與加快趨勢(shì)，下半年預(yù)計(jì)供地穩(wěn)中有進(jìn)，大批土地集中放量。
據(jù)本機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2019年上半年，昆明市土地交易中心和昆明市國(guó)土資源公示供應(yīng)商住辦土地共164宗，擬出讓占地面積共計(jì)492.54萬平米，建筑面積1634.61萬方，較去年上半年同期上漲110.30%。政府供地節(jié)奏出現(xiàn)提前與加快趨勢(shì)。
2019年上半年土地成交面積高于同期，政府供地節(jié)奏加快，上半年官渡、西山、呈貢大批土地集中入市，下半年預(yù)計(jì)7-8月出現(xiàn)土地成交高峰。
據(jù)本機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2019年上半年，昆明市土地交易中心和昆明市國(guó)土資源公示供應(yīng)商住辦土地共120宗，擬出讓占地面積共計(jì)361.75萬平米，建筑面積1156.49㎡，較去年同期上漲44.02%。政府供地節(jié)奏加快促成成交量上升。
昆明土地市場(chǎng)在2017年以前供應(yīng)規(guī)�？s減，土地成交量處于低位，而2017年后開始擴(kuò)大土地供應(yīng)以后，賣地速度明顯高于賣房速度，城市中長(zhǎng)期供應(yīng)充足。從19年上半年來看，賣地、賣房速度差距拉大；整體賣地速度高于賣房速度。
據(jù)本機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2019年上半年，昆明土地出讓面積是商品房成交面積的2倍，整體土地出讓速度較快，同比過往幾年同期， 2019年上半年為歷史最高水平。
土地市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)以純住宅用地為主導(dǎo)，目前主流市場(chǎng)土地調(diào)規(guī)多為商改住，純住宅用地成交占 比越來越高，溢價(jià)率方面商辦用地溢價(jià)率最高。
土地成交結(jié)構(gòu)對(duì)比發(fā)現(xiàn)，純住宅用地占比最高，其次商辦用地、綜合用地、商住用地；在市場(chǎng)大環(huán)境下，商業(yè)板塊去化趨弱，周期拉長(zhǎng)，土地價(jià)值難以實(shí)現(xiàn)，政府對(duì)擬出讓土地大量調(diào)規(guī)，大量增加住宅比例，純住宅用地比例越來越高是大勢(shì)所趨。2019年上半年，地成交結(jié)構(gòu)中，純住宅用地占比最高，商住用地占比最低；溢價(jià)率方面，商辦用地溢價(jià)率最高，溢價(jià)率達(dá)24.5%。
2019上半年拍賣土地的品牌房企數(shù)比去年上半年有所增加，拍賣土地集中在熱點(diǎn)區(qū)域呈貢區(qū)和官渡區(qū)，高溢價(jià)土地集中在重點(diǎn)區(qū)域盤龍區(qū)、呈貢區(qū)。
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