昆明東大門經(jīng)開區(qū)東片房價遇到了坎 漲也不是不漲也不是

今年以來，經(jīng)開區(qū)東片區(qū)清水、黃土坡一帶的土地交易延續(xù)前兩年的火熱趨勢，三場住宅用地掛牌拍賣，其中兩場都高溢價成交，樓面地價接近5000元/平方米。本來，按照這個樓面地價住宅單價得過萬，但近期昆明其他片區(qū)的房價有松動跡象，多個項目給出較為優(yōu)惠的促銷價，相對比較偏遠(yuǎn)的經(jīng)開區(qū)東部片區(qū)，位置上算是昆明東大門，可是配套、交通都不太成熟，如果房價優(yōu)勢喪失，銷售會比較吃力，所以這個片區(qū)的開發(fā)商目前有些左右為難，價格漲也不是不漲也不是。

經(jīng)開區(qū)部分主要樓盤

經(jīng)開區(qū)今年以來共有三場住宅用地競拍，第一場在3月20日舉行，該地塊位于果林湖東側(cè)，面積107畝，本場拍賣共6家房企報名競拍，最終經(jīng)過23輪競價后，由新城控股旗下的新城億晟地產(chǎn)以5.69億元競得，溢價率23.97%，樓面地價4997.6元/平方米。該項目即為新城和樾。

8月份有兩場土地拍賣，其中一場于8月14日舉行，交易土地面積68.8畝，同樣也是經(jīng)過多輪競價后，由新城億晟地產(chǎn)競得，最終成交價6.25億元，溢價2.19億元，溢價率54%，樓面地價約4543元/平方米。

第三場于8月20日舉行，土地面積109.1畝，該批土地以底價成交，土地競得者為陽光城旗下子公司，兩宗土地的樓面地價分別為1729元/平方米、2046元/平方米，但要求配建609套回遷安置房，算上外掛成本后樓面價其實也不低。

陽光城經(jīng)開區(qū)項目位置圖

除了要求配建回遷房的陽光城項目以外，新城控股的兩個新項目都是高溢價成交，樓面地價接近5000元/平方米。

按照5000元/平方米的拿地成本計算，新城控股經(jīng)開區(qū)兩個項目單價至少要過萬。目前新城和樾尚未開盤，但據(jù)售樓部消息，項目開盤價格預(yù)計會在12000元/平方米左右，前期參與團(tuán)購可享優(yōu)惠，不過價格預(yù)計還是會在萬元以上。

這個價格比目前經(jīng)開區(qū)東部在售的項目要略高一些， 目前經(jīng)開區(qū)已有碧桂園東園、保利陽光城翡麗公園、旭輝金科春夏里、富康城紫悅臺、新城瑯樾、春漫時光、攬湖半山、俊發(fā)藍(lán)湖俊園等項目在售，普通高層住宅賣到8000-10000元上下，洋房類產(chǎn)品略高。

除了在售項目外，未來還有觀心小鎮(zhèn)、新城和樾、陽光城項目、新城控股項目、興港上錦灣等多個項目擬入市，待新盤入市以后，經(jīng)開區(qū)的在售樓盤將多達(dá)近20個，可售房源將越來越多。

雖然區(qū)域開發(fā)熱度不斷升溫，房企越來越多，可是片區(qū)交通與配套狀況改善不大，而供應(yīng)量又增加較快，所以房價始終是昆明最低的區(qū)域之一。但隨著拿地價格攀升，經(jīng)開區(qū)東片房價繼續(xù)維持在萬元以下也有難度，區(qū)域內(nèi)開發(fā)商其實也都希望隨著“面粉”價格上漲，“面包”價格也能水漲船高，本來也都看高到12000一線，但近期昆明房地產(chǎn)市場行情動蕩，連三環(huán)內(nèi)個別項目的開盤價都低到每平方12500元，如果經(jīng)開區(qū)房價上漲，就會喪失競爭力，所以片區(qū)內(nèi)近期高價拿地的項目左右為難。

經(jīng)開區(qū)東部、昆明東大門區(qū)域遠(yuǎn)在昆明繞城高速以外，距離主城中心的直線距離有20公里，雖然長遠(yuǎn)看有地鐵9號線的利好因素，但目前卻受制于交通和配套短板，同樣距離上又有太平新城、空港片區(qū)的挑戰(zhàn)，下一步像五華西翥片區(qū)（有保利春湖國際）、盤龍區(qū)雙龍片區(qū)（有野鴨湖、財富小鎮(zhèn)等項目）也是對手，所以經(jīng)開區(qū)東部房價可能會長期徘徊不前。

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