在香港的“地鐵＋物業(yè)”模式實踐過程中，香港政府授予地鐵公司物業(yè)發(fā)展權(quán)，地鐵公司通過全盤規(guī)劃、項目招標(biāo)、施工監(jiān)督、收益分享等措施掌控了整個開發(fā)價值鏈上增值較大的拿地、規(guī)劃設(shè)計、經(jīng)營管理等環(huán)節(jié)，而將成本較高、風(fēng)險較大的施工建設(shè)環(huán)節(jié)主要交給開發(fā)商操作。在政府、地鐵公司、開發(fā)商三個主要市場參與者中，香港地鐵公司扮演了“橋梁”的角色，成為整合政府與市場資源的平臺。而香港地鐵公司之所以能成為這一平臺，其核心就是獲取圍繞地鐵沿線的土地物業(yè)開發(fā)權(quán)，充分實現(xiàn)規(guī)劃升值。

由于軌道交通具有公益性質(zhì)，沒有物業(yè)的軌道交通建設(shè)必須依靠政府來補貼。內(nèi)地如北京地鐵，政府補貼高達(dá)400億元，武漢已經(jīng)投入運營的10公里長的輕軌，每年補貼1600萬元。如果540公里的地鐵建成，政府需補貼數(shù)十億元，不僅財政負(fù)擔(dān)模式重，地鐵票價也難以回收其建設(shè)投資成本并維持后續(xù)營運。那么，如何將“香港模式”成功應(yīng)用到內(nèi)地軌道交通建設(shè)中，一直是業(yè)內(nèi)一個亟待研究解決的課題。由于香港與內(nèi)地在相關(guān)法律政策方面存在諸多差異，由此“香港模式”在內(nèi)地推廣運用的過程中存在諸如軌道交通建設(shè)用地如何取得、土地收益如何分配、沿線物業(yè)如何有效開發(fā)等法律制度上的障礙。

目前，關(guān)于軌道交通建設(shè)的方面的法律、行政法規(guī)在我國尚未出臺，僅有2004年5月1日由建設(shè)部頒布實施的《市政公用事業(yè)特許經(jīng)營管理辦法》（建設(shè)部令第126號），該規(guī)范性文件在立法層面上僅屬于部門規(guī)章。辦法規(guī)定實施特許經(jīng)營的項目由各省、自治區(qū)、直轄市通過法定形式和程序確定，各省、自治區(qū)、直轄市可以針對軌道交通制定相應(yīng)特許經(jīng)營管理條例或辦法來規(guī)范、指引軌道交通等公用事業(yè)特許經(jīng)營活動。

軌道沿線物業(yè)開發(fā)首先關(guān)鍵的就是沿線物業(yè)開發(fā)的土地如何取得的問題�！跋愀勰Ｊ健痹趯嵺`中，對于軌道沿線物業(yè)開發(fā)的土地香港政府給予了很大的法律政策支持，香港政府授予香港地鐵公司物業(yè)發(fā)展權(quán)，即香港地鐵公司在獲得地鐵建設(shè)權(quán)的同時就可以獲得地鐵沿線物業(yè)開發(fā)權(quán)。而在我市此模式的推廣則不可避免的遭遇我國法律制度上的障礙。

軌道沿線物業(yè)開發(fā)用地屬于經(jīng)營性用地，根據(jù)國土資源部制定的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》第四條的規(guī)定：自2002年7月1日起，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式出讓。同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式出讓。2004年3月31日國土資源部與監(jiān)察部聯(lián)合頒發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》中規(guī)定：自2004年8月31日起，所有經(jīng)營性的土地一律都要公開競價出讓。不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)。相繼于2007年10月1日起施行的《物權(quán)法》第一百三十七條從法律層面上又進(jìn)一步對建設(shè)用地使用權(quán)做了明確規(guī)定：設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或劃撥等方式。設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式。工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價的方式出讓。嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。采取劃撥方式的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定。

因此，昆明市輕軌沿線物業(yè)開發(fā)的土地使用權(quán)必須經(jīng)過“招拍掛”程序才能合法取得。一旦走“招拍掛”程序，那么沿線土地使用權(quán)就不能保證必然由軌道交通建設(shè)主體取得，則將無法統(tǒng)一實施“站點綜合開發(fā)”即對該地域進(jìn)行整體開發(fā)，軌道交通與沿線物業(yè)無法同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步開發(fā)，沿線物業(yè)收益反哺軌道建設(shè)投資運營則無法實現(xiàn)，軌道盈利則更無可能。

因此，通過上述分析，“香港模式”在昆明推廣運用的法律障礙就是軌道建設(shè)主體如何合法取得沿線物業(yè)開發(fā)土地使用權(quán)并用于補償軌道交通項目。為此，筆者建議云南省、昆明市相關(guān)主管部門針對城市軌道交通項目的特殊性在現(xiàn)有法律框架內(nèi)制定出相應(yīng)地方性法規(guī)、政策，對昆明市的軌道交通建設(shè)進(jìn)行明確的規(guī)范、指引，為昆明市軌道交通發(fā)展掃除法律障礙進(jìn)程，只有在完善的立法及政策大力支持的前提下，才能夠進(jìn)而有效推動和促進(jìn)昆明市軌道交通建設(shè)的良性發(fā)展。

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