年度樓盤：俊發(fā)彩云城
入選理由：銷量從來都是衡量一個(gè)樓盤表現(xiàn)最為關(guān)鍵的試金石，因此對(duì)于在2020年交出了61.2億元銷售業(yè)績，奪得昆明市場銷冠的俊發(fā)彩云城而言，入圍年度樓盤可謂順理成章。而可能每個(gè)人都想知道，這一項(xiàng)目究竟有何秘訣，能在疫情的壓力下逆流而上，讓眾多購房者選擇了它。
2020年昆明商品房銷量第一、銷售金額破60億，連續(xù)兩年昆明高層住宅銷量第1，過去一年平均8分鐘成交一套房……
在俊發(fā)彩云城體驗(yàn)中心門口，這一系列新宣傳標(biāo)語在1月上旬便已更換立起。其不僅揭示出這一樓盤過去一年的突出成績，更隱含著一條銷冠是如何煉成的路徑。
兩項(xiàng)數(shù)據(jù)邁入全國前一百，節(jié)前首開開了個(gè)好頭
今年1月初，克而瑞研究中心公布了2020年度的全國房企項(xiàng)目銷售榜單。在銷售金額TOP100中，彩云城以61.2億元位列全國第49位，是昆明在榜項(xiàng)目“獨(dú)苗”；而在銷售面積TOP100中，其49.9萬方的成績位居全國第19位，在本地僅次于恒大文化旅游城。
這些亮眼的成績，基本都來自項(xiàng)目過去一年主推的辰灣組團(tuán)。2020年1月18日，這一組團(tuán)正式入市開售，首次開盤推出的400余套房源去化率在7成以上，銷售額約4.9億元，為項(xiàng)目的全年熱銷開了一個(gè)好頭。
2020年1月辰灣首開現(xiàn)場
現(xiàn)在回過頭去看，這次開盤的時(shí)間點(diǎn)可謂非常關(guān)鍵，因?yàn)榇汗?jié)期間疫情開始發(fā)酵，整個(gè)昆明新房市場受其影響在一季度剩余的時(shí)間跌至冰點(diǎn)。
來自昆明銳理的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)就顯示，2020年2月昆明市場商品住宅新增供應(yīng)3.91萬㎡，銷售8.31萬㎡——這一數(shù)據(jù)不僅為全年谷底，更刷新了2014年以來的本地單月供銷新低。
對(duì)彩云城辰灣而言，春節(jié)前的首開不僅為其穩(wěn)住了一季度的業(yè)績，讓新盤亮相的“首槍”不至于啞火，更為關(guān)鍵的是，項(xiàng)目從購房者處取得了關(guān)鍵的價(jià)格反饋，這對(duì)其后續(xù)定價(jià)策略影響深遠(yuǎn)。
一個(gè)小細(xì)節(jié)能為此提供佐證：首開時(shí)項(xiàng)目的均價(jià)僅14000元/㎡，到市場恢復(fù)的4月底其二次開盤加推時(shí)，產(chǎn)品價(jià)格已上探到了14500元/㎡�，F(xiàn)在一年過去，辰灣組團(tuán)基本已去化完畢，僅余百套左右房源，其價(jià)格也來到了15000-15800元/㎡的區(qū)間。
瞄準(zhǔn)最廣大昆明購房者最普適需求
如果說春節(jié)前首開帶來的影響有很大一部分是意料外收獲的話，那辰灣自身的條件素質(zhì)，則是決定其能暢銷一整年的關(guān)鍵。
首先，辰灣這一組團(tuán)足夠大。137.2畝的占地面積，接近46萬方的地上建面，不僅高于項(xiàng)目之前的瀾灣和星灣組團(tuán)，也大過今年新推出的檀灣。
這種規(guī)模體量層面的大，使其產(chǎn)品線極為豐富。項(xiàng)目過去一年銷售的產(chǎn)品建面小至72㎡，大至138㎡，覆蓋了整個(gè)昆明市場最為中堅(jiān)的置業(yè)需求。
在與彩云城工作人員交流過程中，其透露出過去一年選擇項(xiàng)目的購房者，有不少是“新昆明人”。他們或是從地州來省城買房，或是父母為子女購入，其在低總價(jià)、高價(jià)值配套兩個(gè)維度的需求交叉，使其最終將首套房鎖定在了彩云城辰灣。
辰灣的配套條件在整個(gè)彩云城范圍內(nèi)確實(shí)也可稱突出：這一組團(tuán)南側(cè)是去年9月時(shí)落成開學(xué)的90班公立公辦昆明師專附小彩云城校區(qū)，搭配組團(tuán)內(nèi)部的15班幼兒園，其在教育配套這一環(huán)保持了俊發(fā)項(xiàng)目一貫的水準(zhǔn)。
辰灣這一組團(tuán)的位置條件具有天然的熱銷基因
外部來看，辰灣東側(cè)隔新螺螄灣4期便是去年開通的4號(hào)線廣衛(wèi)地鐵站；在廣衛(wèi)站東側(cè)的A3、A5、A6以及南側(cè)的A10等地塊面市前，辰灣是最接近這一站點(diǎn)的組團(tuán)。而由于其處在整個(gè)彩云城的北側(cè)，與外部城市空間的聯(lián)系更為緊密，使得其與世紀(jì)城等板塊商圈在距離上也更為接近。
向內(nèi)占位最關(guān)鍵的教育配套，向外緊鄰地鐵樞紐，靠近外部城市版塊——對(duì)于在市場中占比最高的普通購房者而言，辰灣就是一個(gè)各項(xiàng)都在水平線以上，且還能給到不少驚喜的選項(xiàng)，其扣準(zhǔn)了最多數(shù)人對(duì)安家居住的最普適需求。
做區(qū)域，做品牌，更做好落地呈現(xiàn)
辰灣過去一年的優(yōu)異成績，也和項(xiàng)目更早時(shí)的一系列動(dòng)作有密不可分的關(guān)系。
很多人可能不知道，俊發(fā)接手彩云城后銷售的第一個(gè)組團(tuán)，是2018年下半年推出的瀾灣俊園。當(dāng)時(shí)正趕上市場上行周期，其產(chǎn)品單價(jià)最高時(shí)曾一度達(dá)到1萬5、6的水準(zhǔn)。但之后隨著市場轉(zhuǎn)向，項(xiàng)目的價(jià)格與銷售紛紛遭遇瓶頸。
為了破局，2019年彩云城在銷售和品牌層面做出了很多的調(diào)整動(dòng)作：
整個(gè)2019年，其有半年的時(shí)間與鄰近的觀云海合并進(jìn)行推售，二者的銷量也因此表現(xiàn)突出——全年觀云海銷售面積43.5萬方，瀾灣俊園銷售面積38.5萬方，雙雙入圍全國項(xiàng)目前100；而二者加起來，確實(shí)是當(dāng)年的本地項(xiàng)目銷售面積冠軍，這也是“連續(xù)兩年昆明高層住宅銷量第1”提法的來源。
觀云海并入彩云城的影響能如此顯著，關(guān)鍵在于其作為連接部，將整個(gè)彩云城融入了俊發(fā)的南市整體戰(zhàn)略布局中。彩云城、觀云海、俊�；▓@、灣流海、生態(tài)半島，這些項(xiàng)目串聯(lián)而成的廣闊圖景，使得俊發(fā)在南市的布局由點(diǎn)及面，為購房者描繪出一幅恢弘的大城影像。
彩云城也確實(shí)在相關(guān)概念的輸出上下了大力氣。其投入1億元左右的資金，新修了如今的彩云城體驗(yàn)中心，其中全市最大的400平左右沙盤，將其整個(gè)南市布局具象化，讓每一個(gè)到訪者都能看到區(qū)域蓬勃的前景。
彩云城展示中心所在處的8萬方湖景公園已實(shí)景呈現(xiàn)
一方面加強(qiáng)概念輸出，另一方面彩云城則在加速大城呈現(xiàn)：2020年5月瀾灣俊園交房，星灣俊園有望于今年6月交房；展示中心所在處8萬方中央湖景公園已實(shí)景呈現(xiàn)；引入師專附小等教育資源；積極轉(zhuǎn)型提升的新螺螄灣國際商貿(mào)城，有望承接更多居民購物需求……這一系列動(dòng)作無疑讓購房者看到了整個(gè)彩云城實(shí)實(shí)在在的變化。
而整個(gè)銷售團(tuán)隊(duì)的努力也不容忽視。據(jù)相關(guān)銷售人員介紹，項(xiàng)目最高峰時(shí)有著超過90人的置業(yè)顧問團(tuán)隊(duì)，2019年以來其幾乎嘗試了市場上所有可用的渠道，周周都有渠道專場，這為項(xiàng)目帶來了可觀的到訪。在彩云城自身視野中，2020年的爆發(fā)并非一個(gè)獨(dú)立事件，而是前期蓄勢(shì)水到渠成的結(jié)果。
彩云城遠(yuǎn)不止于此
在交流過程中，彩云城的銷售人員透露，如果2020年沒有疫情影響，項(xiàng)目其實(shí)是有足夠信心去沖擊更高銷售目標(biāo)的。
這種底氣的來源，除了前面提到的眾多熱銷因素外，也與彩云城自身充足的存貨有一定關(guān)聯(lián)。
今年1月份，彩云城推出了全新的檀灣組團(tuán)，首推86-124㎡產(chǎn)品，價(jià)格約14500-15000元/㎡，內(nèi)外部配套齊備，走的依舊是項(xiàng)目最得心應(yīng)手的穩(wěn)健路線。
而除去檀灣以及進(jìn)入尾盤的辰灣，俊發(fā)在2019年時(shí)取得的位于這一片區(qū)的可開發(fā)土地還有約570畝。換言之，整個(gè)彩云城后續(xù)還有充足的房源可供開發(fā)推售，項(xiàng)目還有不短的建設(shè)周期，未來兩三年其依舊會(huì)是昆明市場上不容忽視的實(shí)力選手。
今年推出檀灣新組團(tuán)后，彩云城后續(xù)仍有很多待開發(fā)推售的存貨
這種影響力和市場地位，甚至有些“破圈”的意味。銷售人員分享了這么一個(gè)小細(xì)節(jié)：很多購房者會(huì)拿彩云城與幾乎全市的同等在售項(xiàng)目做對(duì)比，即使其相隔10多公里，完全不存在競爭關(guān)系。
在購房者眼中，彩云城這樣的大盤某種意義上已成為一個(gè)標(biāo)桿，在各方面都具有參考性。畢竟銷冠這一稱號(hào)，是人們用真金白銀投出的最真實(shí)結(jié)果。
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