2021商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展白皮書(shū)

由中房指數(shù)系統(tǒng)、中指研究院聯(lián)合主辦的“中房指數(shù)2021房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)報(bào)告會(huì)”于2021年7月7日在北京召開(kāi)，研究主持單位發(fā)布了《2021商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展白皮書(shū)》。

《2021商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展白皮書(shū)》

一、市場(chǎng)表現(xiàn)：需求回暖，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步復(fù)蘇

商業(yè)地產(chǎn)新房市場(chǎng)：2021年1-5月，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為6799億元，同比增長(zhǎng)6.1%，企業(yè)投資意愿有所增強(qiáng)，但新開(kāi)工面積為6893萬(wàn)平方米，同比下降11.2%，企業(yè)開(kāi)工意愿較低；全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)銷售面積為3802萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.8%，需求回暖。

商業(yè)地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)：2021年上半年，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回暖，買(mǎi)家對(duì)我國(guó)市場(chǎng)的信心增強(qiáng)，商業(yè)地產(chǎn)大宗交易有所升溫。CREIS中指數(shù)據(jù)·寫(xiě)字樓版共監(jiān)測(cè)到大宗交易90宗，總成交金額為1570億元，均較上年同期有較大增長(zhǎng)。從交易類型來(lái)看，股權(quán)交易和資產(chǎn)交易為主要方式，交易金額占大宗交易總成交額的占比分別為63.7%和27.7%。

商業(yè)地產(chǎn)租賃市場(chǎng)：2021年上半年，由全國(guó)重點(diǎn)城市100條商業(yè)街商鋪為樣本標(biāo)的，構(gòu)成的百大商業(yè)街（百街）商鋪平均租金為24.90元/平方米·天，環(huán)比下跌0.24%；由100個(gè)典型購(gòu)物中心商鋪為樣本標(biāo)的，構(gòu)成的百大購(gòu)物中心（百M(fèi)ALL）商鋪平均租金為26.84元/平方米·天，環(huán)比上漲0.31%，購(gòu)物中心較商業(yè)街商鋪更快實(shí)現(xiàn)恢復(fù)發(fā)展。2021年二季度，全國(guó)重點(diǎn)城市主要商圈寫(xiě)字樓平均租金為4.75元/平方米·天，環(huán)比微跌0.10%，市場(chǎng)整體平穩(wěn)，部分城市空置率出現(xiàn)下降。

商業(yè)地產(chǎn)土地市場(chǎng)：上半年推出成交面積同比均下降，樓面價(jià)同比上漲9.0%。2021年1-6月，全國(guó)300城商辦用地推出規(guī)劃建筑面積9870萬(wàn)平方米，同比下降15.3%，成交規(guī)劃建筑面積8587萬(wàn)平方米，同比下降10.8%；成交樓面均價(jià)為2516元/平方米，同比上漲9.0%，平均溢價(jià)率為6.9%，較2020年同期小幅提升0.67個(gè)百分點(diǎn)。從各等級(jí)城市來(lái)看，一線城市量降價(jià)漲，較二、三四線城市成交樓面均價(jià)差距依然較大；二線城市量量降價(jià)漲，部分城市成交規(guī)模下降較多；三四線城市量降價(jià)漲，市場(chǎng)分化，價(jià)值洼地受企業(yè)關(guān)注。

二、企業(yè)表現(xiàn)：聚焦核心城市，加快輕資產(chǎn)與數(shù)字化運(yùn)營(yíng)，融資渠道有望拓寬

聚焦城市群核心一二線城市，密切關(guān)注具備消費(fèi)需求空間的三四線城市。近年來(lái)，城市群與都市圈商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)潛力突出，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)保持此類城市的投資力度。從拿地情況來(lái)看，長(zhǎng)三角、珠三角等重點(diǎn)城市群的核心二線城市與重點(diǎn)都市圈外圍的三四線城市占比較高。

輕資產(chǎn)及數(shù)字化成為企業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型的重要方向。未來(lái)，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)將成為行業(yè)趨勢(shì)，將會(huì)有更多的開(kāi)發(fā)商剝離商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)板塊獨(dú)立上市，在積極拓寬融資渠道、擴(kuò)張業(yè)務(wù)規(guī)模的同時(shí)，接受市場(chǎng)的監(jiān)督，更快獨(dú)立成長(zhǎng)。此外，商業(yè)地產(chǎn)正在成為零售、辦公領(lǐng)域科技創(chuàng)新的孵化載體，企業(yè)主動(dòng)承接數(shù)字技術(shù)將極大提高運(yùn)營(yíng)效率，帶來(lái)運(yùn)營(yíng)模式的不斷革新。

資產(chǎn)證券化拓寬企業(yè)融資渠道，商業(yè)地產(chǎn)REITs備受關(guān)注。預(yù)計(jì)未來(lái)，隨著我國(guó)資本市場(chǎng)體系的日益完善，以底層商業(yè)資產(chǎn)的專業(yè)化運(yùn)營(yíng)和不依賴主體信用進(jìn)行增級(jí)為核心的REITs產(chǎn)品將成為重要趨勢(shì)，資產(chǎn)管理和金融創(chuàng)新也將成為房企掘金商業(yè)地產(chǎn)的重要能力。

三、趨勢(shì)展望：體驗(yàn)式商業(yè)與數(shù)字化賦能，尋找商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)價(jià)值新范式

圍繞“Z世代”消費(fèi)需求，商業(yè)地產(chǎn)新業(yè)態(tài)新模式不斷涌現(xiàn)。抓住“Z世代”年輕消費(fèi)者群體的需求，結(jié)合新型體驗(yàn)式業(yè)態(tài)布局的商業(yè)地產(chǎn)，將在城市發(fā)展中醞釀出巨大機(jī)遇。

體驗(yàn)式商業(yè)成為購(gòu)物中心發(fā)展熱點(diǎn)，賦能商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新變革。未來(lái)，消費(fèi)需求升級(jí)將帶動(dòng)消費(fèi)新模式新業(yè)態(tài)的產(chǎn)生，促進(jìn)體驗(yàn)式消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展，從而培育出更多優(yōu)秀的體驗(yàn)式商業(yè)品牌。

數(shù)字化賦能商業(yè)地產(chǎn)，催生數(shù)字時(shí)代商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)新范式。當(dāng)前，商業(yè)數(shù)字化已經(jīng)大致形成了渠道數(shù)字化和會(huì)員數(shù)字化等體系，通過(guò)數(shù)字化體系，整合人、貨、場(chǎng)，從而實(shí)現(xiàn)突破時(shí)間、空間、門(mén)店的界限限制，為消費(fèi)者帶來(lái)更沉浸式的全天候購(gòu)物體驗(yàn)。從某種程度上來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)已到全新賽道，未來(lái)將更加強(qiáng)調(diào)打通線上線下全域的數(shù)字化運(yùn)營(yíng)能力。

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