昆明開發(fā)商誰比較靠譜？民間版“三條紅線”幫你避雷

最近，云南房網(wǎng)連續(xù)發(fā)了三篇有關(guān)怎么在昆明買房的文章，閱讀量一篇比一篇高，說明大家都很關(guān)心這個問題。其中最后一篇文章在微信上推送后，后臺有大量留言是詢問某個房企、某個樓盤到底怎么樣的，我給大家截圖看看：

這些留言，有些云房寶回復了，有些沒有回復。沒有回復的主要原因，是粉絲咨詢的項目或公司我們還需要進一步了解，不能輕易下結(jié)論。

其實，分析一個開發(fā)商及其樓盤是不是靠譜，能不能經(jīng)得起時間考驗，總體品質(zhì)怎么樣，向媒體和專業(yè)人士請教固然是一個辦法，但購房者也可以根據(jù)公開信息，自己做個大致判斷。因為與其聽別人瞎分析，還不如自己掌握“屠龍技”。

買房這件事，說穿了其實是購房者用錢給某個公司投信任票，房子能不能買首先得看這家公司值不值得信任，有沒有風險，是不是靠譜，因為靠譜的房子肯定是靠譜的房企開發(fā)出來的。房地產(chǎn)行業(yè)里有一句話是這樣說的，靠譜的開發(fā)商也會有不靠譜的項目，但不靠譜的開發(fā)商肯定沒有靠譜項目。

民間版“三條紅線”

那么，什么樣的開發(fā)商不太靠譜呢？看看這些年暴雷的省內(nèi)外房企，大致有這么幾個特征：

第一，短期爆發(fā)式擴張，或者小公司干大項目扮演“蛇吞象”。

近些年，國內(nèi)房企紛紛開始沖擊規(guī)模，百億的沖擊500億，500億的沖擊1000億，1000億的沖擊2000億，出現(xiàn)了一大批爆發(fā)式增長的黑馬。這些公司暴雷比例極高，比如泰禾、華夏幸福、藍光、福晟地產(chǎn)等，其中一大票是作風激進的閩系房企。

就拿在進入昆明多年的藍光來說吧，其在2015年借殼上市，然后開始迅猛擴大，到處高價拿地。2016年2月，北市區(qū)羊腸片區(qū)有181畝土地要出讓，本來龍湖等公司有意要拿，但斜刺里殺出藍光，競價28輪后溢價3.1億拿下。

藍光高速沖刺幾年后埋下不少隱患，終于在今年徹底爆發(fā)，目前藍光在昆明的多個樓盤都已停工。

藍光在昆明的多個項目要么被賣要么停工

昆明本地爆發(fā)式擴張，或者是小公司干大項目扮演“蛇吞象”的公司也好不到哪里去，當年七盤聯(lián)動的經(jīng)典地產(chǎn)，一口氣拿下好幾個大項目的佳達利，現(xiàn)在是什么結(jié)局就不用說了。

為什么短期爆發(fā)式擴張的開發(fā)商容易出問題？因為房地產(chǎn)歸根結(jié)底是個傳統(tǒng)行業(yè)，短期要吃成個胖子，對資金、人才、管理的要求極高，尤其是資金，這一類公司的負債率普遍非常高，一旦市場形勢發(fā)生變化，很容易資金鏈斷裂。泰禾、藍光、經(jīng)典地產(chǎn)、佳達利都是如此。

第二，喜歡拿“地王”。

有些房企，拿地的時候膽子非常大，即使是“地王”也能不眨眼拿下，但“地王”項目往往容易出問題。最近大華接盤開發(fā)的昆明一二一大街商住混合地塊，就是當年的“地王”，原來拿地的志遠地產(chǎn)早就被拖垮了。這家志遠地產(chǎn)以前開發(fā)的蓮花池國際商貿(mào)城，也曾經(jīng)是“地王”項目，這個樓盤現(xiàn)在也是問題一大堆。

“地王”風險很高，喜歡拿“地王”的公司也風險很高

昆明曾經(jīng)與俊發(fā)齊名的開發(fā)商星耀地產(chǎn)，如果不是貿(mào)然去天津拿“地王”地塊，說不定現(xiàn)在還活的好好的。

瀕臨破產(chǎn)的泰禾地產(chǎn)，也曾經(jīng)以喜歡拿“地王”著稱，被稱為中國房地產(chǎn)行業(yè)的“地王收割機”。但正是過多的高價地塊拖垮了泰禾地產(chǎn)。

最近陷入危機的藍光地產(chǎn)也是一家喜歡拿“地王”的公司，其在青島、寧波、南昌、溫州、南陽等地都有豪取“地王”的新聞。

為什么“地王”項目往往不得善終？喜歡拿“地王”的公司普遍結(jié)局比較慘？原因其實很簡單，“地王”的最大特征就是貴，占用資金龐大，開發(fā)商不得不高額舉債開發(fā)，資金鏈容易斷裂。另外，開發(fā)商拿地王，賭的是房價不斷上漲，問題是久賭必輸，房價增長一旦放緩甚至下跌，“地王”立刻就成為開發(fā)商手里的定時炸彈。

反過來看，經(jīng)營穩(wěn)健的房企一般都對所謂的地王項目敬而遠之。萬科進入昆明10多年了，沒拿過任何“地王”地塊�？“l(fā)在昆明稱霸10多年，也幾乎沒有拿過單價“地王”。

第三，跨界搞多元化比較激進的公司。

這幾年國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)增速放緩，許多大型房企開始多元化發(fā)展，涉足非地產(chǎn)領(lǐng)域，這本來屬于正�，F(xiàn)象，但有些房企在這方面比較激進，多元化步子賣得太大，跨界的幅度也太大，導致副業(yè)沒搞好，主業(yè)也受拖累。

金科地產(chǎn)曾經(jīng)大舉進軍光伏風電等新能源領(lǐng)域，但所獲甚微

昆明本地一家知名公司，本來房地產(chǎn)規(guī)模做得很大，10多年前卻心血來潮，跑去投資水電站、開礦，結(jié)果錢沒掙到反而惹來一堆官司，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)也傷了元氣。

所以，你如果看到一家房企在非地產(chǎn)領(lǐng)域到處花錢，到處投資，就要擔心它的資金鏈會不會出問題。

買靠譜公司的標桿項目，基本上沒啥問題

按上面三個特征逐一篩選，基本上就可以把那些經(jīng)營風格過于激進的、實力跟不上欲望的、做事做產(chǎn)品不夠?qū)Ｗ⒌摹①Y金鏈存在隱患的公司排除掉大部分了。剩下的公司，你再看看以往的口碑，以往的產(chǎn)品，代表性樓盤，也就能基本上不會踩雷了。

具體來說，篩選剩下的房地產(chǎn)公司大概有這么幾類，一是在房地產(chǎn)市場上經(jīng)營多年，久經(jīng)市場考驗，作風穩(wěn)健的企業(yè)，比如當年的“招寶萬金”，其中招商蛇口、萬科、金地都還在國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的第一梯隊，也都早就進入昆明，它們開發(fā)的項目至少都在水準線以上。還有像龍湖這樣的老牌TOP10房企，經(jīng)營穩(wěn)健，產(chǎn)品有口碑，同類型同價位的項目，龍湖的品質(zhì)基本上不會輸給別人。再有就是像本地龍頭老大俊發(fā)，能夠在昆明穩(wěn)坐10多年的霸主，至今沒有對手能夠撼動，僅憑這一點，就說明俊發(fā)的產(chǎn)品在本地認可度非常高，穩(wěn)定性很強。

第二類就是央企陣營，在昆明，無論是進入比較早的中海、招商、華潤，還是今年才有第一個項目交房的中鐵建，都屬于央企產(chǎn)品力的代表。比如中鐵建的西派國樾，市場認可度極高，是國內(nèi)高端大平層項目的代表。華潤則最擅長城市綜合體，昆明華潤中心既有國內(nèi)頂級購物中心萬象城，又有超高地標級寫字樓、酒店和公寓，還有城市核心區(qū)高檔板式住宅，這類配套極具優(yōu)勢綜合體項目在昆明可遇不可求，有一個火一個。中海就更不用說了，早就在國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)里享有“理科生”的美名，近期推出的中海匯德里，將成為中海進入昆明后最拿得出手的高層精品住宅。

云海一號是金地在昆明的標桿作品之一，市場口碑不錯

這兩類公司的共同特點是產(chǎn)品層面不會掉鏈子，尤其是標桿項目，是企業(yè)開發(fā)能力的體現(xiàn)，品質(zhì)上一定是拿得出手，比如龍湖目前在昆明的山海原著、中海目前的匯德里、華潤的潤府、雅居樂的云和中心、金地在成功開發(fā)云海一號之后又推出世博一號、萬科的公園城市、中鐵建的西派國樾、俊發(fā)的生態(tài)半島等，這些項目都是開發(fā)商各自在昆明的“臉面”，屬于企業(yè)之光，價格上雖說貴一些，但開發(fā)質(zhì)量肯定不會含糊。

招商蛇口正在開發(fā)的雍和府雖然并不是招商在昆明最頂尖的項目，但從產(chǎn)品到價位，卻實實在在稱得上是誠意之作。

類似的還有綠城誠園，綠城的優(yōu)秀作品實在太多，誠園在綠城的全國產(chǎn)品體系中肯定不算最高端，但其作為昆明市場上的“遲到者”，第一個作品肯定帶著為綠城爭光、正名、打開市場的使命，品質(zhì)上自然不會砸了綠城的牌子。

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