昆明開發(fā)商誰比較靠譜？民間版“三條紅線”幫你避雷

最近，云南房網(wǎng)連續(xù)發(fā)了三篇有關(guān)怎么在昆明買房的文章，閱讀量一篇比一篇高，說明大家都很關(guān)心這個(gè)問題。其中最后一篇文章在微信上推送后，后臺(tái)有大量留言是詢問某個(gè)房企、某個(gè)樓盤到底怎么樣的，我給大家截圖看看：

這些留言，有些云房寶回復(fù)了，有些沒有回復(fù)。沒有回復(fù)的主要原因，是粉絲咨詢的項(xiàng)目或公司我們還需要進(jìn)一步了解，不能輕易下結(jié)論。

其實(shí)，分析一個(gè)開發(fā)商及其樓盤是不是靠譜，能不能經(jīng)得起時(shí)間考驗(yàn)，總體品質(zhì)怎么樣，向媒體和專業(yè)人士請(qǐng)教固然是一個(gè)辦法，但購(gòu)房者也可以根據(jù)公開信息，自己做個(gè)大致判斷。因?yàn)榕c其聽別人瞎分析，還不如自己掌握“屠龍技”。

買房這件事，說穿了其實(shí)是購(gòu)房者用錢給某個(gè)公司投信任票，房子能不能買首先得看這家公司值不值得信任，有沒有風(fēng)險(xiǎn)，是不是靠譜，因?yàn)榭孔V的房子肯定是靠譜的房企開發(fā)出來的。房地產(chǎn)行業(yè)里有一句話是這樣說的，靠譜的開發(fā)商也會(huì)有不靠譜的項(xiàng)目，但不靠譜的開發(fā)商肯定沒有靠譜項(xiàng)目。

民間版“三條紅線”

那么，什么樣的開發(fā)商不太靠譜呢？看看這些年暴雷的省內(nèi)外房企，大致有這么幾個(gè)特征：

第一，短期爆發(fā)式擴(kuò)張，或者小公司干大項(xiàng)目扮演“蛇吞象”。

近些年，國(guó)內(nèi)房企紛紛開始沖擊規(guī)模，百億的沖擊500億，500億的沖擊1000億，1000億的沖擊2000億，出現(xiàn)了一大批爆發(fā)式增長(zhǎng)的黑馬。這些公司暴雷比例極高，比如泰禾、華夏幸福、藍(lán)光、福晟地產(chǎn)等，其中一大票是作風(fēng)激進(jìn)的閩系房企。

就拿在進(jìn)入昆明多年的藍(lán)光來說吧，其在2015年借殼上市，然后開始迅猛擴(kuò)大，到處高價(jià)拿地。2016年2月，北市區(qū)羊腸片區(qū)有181畝土地要出讓，本來龍湖等公司有意要拿，但斜刺里殺出藍(lán)光，競(jìng)價(jià)28輪后溢價(jià)3.1億拿下。

藍(lán)光高速?zèng)_刺幾年后埋下不少隱患，終于在今年徹底爆發(fā)，目前藍(lán)光在昆明的多個(gè)樓盤都已停工。

藍(lán)光在昆明的多個(gè)項(xiàng)目要么被賣要么停工

昆明本地爆發(fā)式擴(kuò)張，或者是小公司干大項(xiàng)目扮演“蛇吞象”的公司也好不到哪里去，當(dāng)年七盤聯(lián)動(dòng)的經(jīng)典地產(chǎn)，一口氣拿下好幾個(gè)大項(xiàng)目的佳達(dá)利，現(xiàn)在是什么結(jié)局就不用說了。

為什么短期爆發(fā)式擴(kuò)張的開發(fā)商容易出問題？因?yàn)榉康禺a(chǎn)歸根結(jié)底是個(gè)傳統(tǒng)行業(yè)，短期要吃成個(gè)胖子，對(duì)資金、人才、管理的要求極高，尤其是資金，這一類公司的負(fù)債率普遍非常高，一旦市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生變化，很容易資金鏈斷裂。泰禾、藍(lán)光、經(jīng)典地產(chǎn)、佳達(dá)利都是如此。

第二，喜歡拿“地王”。

有些房企，拿地的時(shí)候膽子非常大，即使是“地王”也能不眨眼拿下，但“地王”項(xiàng)目往往容易出問題。最近大華接盤開發(fā)的昆明一二一大街商住混合地塊，就是當(dāng)年的“地王”，原來拿地的志遠(yuǎn)地產(chǎn)早就被拖垮了。這家志遠(yuǎn)地產(chǎn)以前開發(fā)的蓮花池國(guó)際商貿(mào)城，也曾經(jīng)是“地王”項(xiàng)目，這個(gè)樓盤現(xiàn)在也是問題一大堆。

“地王”風(fēng)險(xiǎn)很高，喜歡拿“地王”的公司也風(fēng)險(xiǎn)很高

昆明曾經(jīng)與俊發(fā)齊名的開發(fā)商星耀地產(chǎn)，如果不是貿(mào)然去天津拿“地王”地塊，說不定現(xiàn)在還活的好好的。

瀕臨破產(chǎn)的泰禾地產(chǎn)，也曾經(jīng)以喜歡拿“地王”著稱，被稱為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的“地王收割機(jī)”。但正是過多的高價(jià)地塊拖垮了泰禾地產(chǎn)。

最近陷入危機(jī)的藍(lán)光地產(chǎn)也是一家喜歡拿“地王”的公司，其在青島、寧波、南昌、溫州、南陽等地都有豪取“地王”的新聞。

為什么“地王”項(xiàng)目往往不得善終？喜歡拿“地王”的公司普遍結(jié)局比較慘？原因其實(shí)很簡(jiǎn)單，“地王”的最大特征就是貴，占用資金龐大，開發(fā)商不得不高額舉債開發(fā)，資金鏈容易斷裂。另外，開發(fā)商拿地王，賭的是房?jī)r(jià)不斷上漲，問題是久賭必輸，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)一旦放緩甚至下跌，“地王”立刻就成為開發(fā)商手里的定時(shí)炸彈。

反過來看，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的房企一般都對(duì)所謂的地王項(xiàng)目敬而遠(yuǎn)之。萬科進(jìn)入昆明10多年了，沒拿過任何“地王”地塊�？“l(fā)在昆明稱霸10多年，也幾乎沒有拿過單價(jià)“地王”。

第三，跨界搞多元化比較激進(jìn)的公司。

這幾年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)增速放緩，許多大型房企開始多元化發(fā)展，涉足非地產(chǎn)領(lǐng)域，這本來屬于正�，F(xiàn)象，但有些房企在這方面比較激進(jìn)，多元化步子賣得太大，跨界的幅度也太大，導(dǎo)致副業(yè)沒搞好，主業(yè)也受拖累。

金科地產(chǎn)曾經(jīng)大舉進(jìn)軍光伏風(fēng)電等新能源領(lǐng)域，但所獲甚微

昆明本地一家知名公司，本來房地產(chǎn)規(guī)模做得很大，10多年前卻心血來潮，跑去投資水電站、開礦，結(jié)果錢沒掙到反而惹來一堆官司，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)也傷了元?dú)狻?/p>

所以，你如果看到一家房企在非地產(chǎn)領(lǐng)域到處花錢，到處投資，就要擔(dān)心它的資金鏈會(huì)不會(huì)出問題。

買靠譜公司的標(biāo)桿項(xiàng)目，基本上沒啥問題

按上面三個(gè)特征逐一篩選，基本上就可以把那些經(jīng)營(yíng)風(fēng)格過于激進(jìn)的、實(shí)力跟不上欲望的、做事做產(chǎn)品不夠?qū)Ｗ⒌摹①Y金鏈存在隱患的公司排除掉大部分了。剩下的公司，你再看看以往的口碑，以往的產(chǎn)品，代表性樓盤，也就能基本上不會(huì)踩雷了。

具體來說，篩選剩下的房地產(chǎn)公司大概有這么幾類，一是在房地產(chǎn)市場(chǎng)上經(jīng)營(yíng)多年，久經(jīng)市場(chǎng)考驗(yàn)，作風(fēng)穩(wěn)健的企業(yè)，比如當(dāng)年的“招寶萬金”，其中招商蛇口、萬科、金地都還在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的第一梯隊(duì)，也都早就進(jìn)入昆明，它們開發(fā)的項(xiàng)目至少都在水準(zhǔn)線以上。還有像龍湖這樣的老牌TOP10房企，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，產(chǎn)品有口碑，同類型同價(jià)位的項(xiàng)目，龍湖的品質(zhì)基本上不會(huì)輸給別人。再有就是像本地龍頭老大俊發(fā)，能夠在昆明穩(wěn)坐10多年的霸主，至今沒有對(duì)手能夠撼動(dòng)，僅憑這一點(diǎn)，就說明俊發(fā)的產(chǎn)品在本地認(rèn)可度非常高，穩(wěn)定性很強(qiáng)。

第二類就是央企陣營(yíng)，在昆明，無論是進(jìn)入比較早的中海、招商、華潤(rùn)，還是今年才有第一個(gè)項(xiàng)目交房的中鐵建，都屬于央企產(chǎn)品力的代表。比如中鐵建的西派國(guó)樾，市場(chǎng)認(rèn)可度極高，是國(guó)內(nèi)高端大平層項(xiàng)目的代表。華潤(rùn)則最擅長(zhǎng)城市綜合體，昆明華潤(rùn)中心既有國(guó)內(nèi)頂級(jí)購(gòu)物中心萬象城，又有超高地標(biāo)級(jí)寫字樓、酒店和公寓，還有城市核心區(qū)高檔板式住宅，這類配套極具優(yōu)勢(shì)綜合體項(xiàng)目在昆明可遇不可求，有一個(gè)火一個(gè)。中海就更不用說了，早就在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)里享有“理科生”的美名，近期推出的中海匯德里，將成為中海進(jìn)入昆明后最拿得出手的高層精品住宅。

云海一號(hào)是金地在昆明的標(biāo)桿作品之一，市場(chǎng)口碑不錯(cuò)

這兩類公司的共同特點(diǎn)是產(chǎn)品層面不會(huì)掉鏈子，尤其是標(biāo)桿項(xiàng)目，是企業(yè)開發(fā)能力的體現(xiàn)，品質(zhì)上一定是拿得出手，比如龍湖目前在昆明的山海原著、中海目前的匯德里、華潤(rùn)的潤(rùn)府、雅居樂的云和中心、金地在成功開發(fā)云海一號(hào)之后又推出世博一號(hào)、萬科的公園城市、中鐵建的西派國(guó)樾、俊發(fā)的生態(tài)半島等，這些項(xiàng)目都是開發(fā)商各自在昆明的“臉面”，屬于企業(yè)之光，價(jià)格上雖說貴一些，但開發(fā)質(zhì)量肯定不會(huì)含糊。

招商蛇口正在開發(fā)的雍和府雖然并不是招商在昆明最頂尖的項(xiàng)目，但從產(chǎn)品到價(jià)位，卻實(shí)實(shí)在在稱得上是誠(chéng)意之作。

類似的還有綠城誠(chéng)園，綠城的優(yōu)秀作品實(shí)在太多，誠(chéng)園在綠城的全國(guó)產(chǎn)品體系中肯定不算最高端，但其作為昆明市場(chǎng)上的“遲到者”，第一個(gè)作品肯定帶著為綠城爭(zhēng)光、正名、打開市場(chǎng)的使命，品質(zhì)上自然不會(huì)砸了綠城的牌子。

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