昆明新房均價(jià)已跌破1.4萬(wàn)，抄底的時(shí)候到了嗎？

昨日（9月4日），昆明銳理終于在比往常延遲數(shù)日之后，公布了8月昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要銷售數(shù)據(jù)，和市場(chǎng)預(yù)計(jì)的一樣，8月昆明樓市各項(xiàng)成交數(shù)據(jù)都不太好看，尤其是公眾最為關(guān)注的新建住宅成交均價(jià)，在7月的基礎(chǔ)上再次大幅度下降，已經(jīng)跌破1.4萬(wàn)，每平米成交均價(jià)為13956 元。

在銳理的數(shù)據(jù)系統(tǒng)中，上次昆明住宅成交均價(jià)低于1.4萬(wàn)，還要追溯到遙遠(yuǎn)的2018年，之后就開啟了連續(xù)3年多的上漲的之路，一直到今年6月，昆明住宅均價(jià)仍舊有15586元，但7月猛降884元，來(lái)到14702元。剛剛過去的8月則進(jìn)一步下探，跌破1.4萬(wàn)。

8月昆明房?jī)r(jià)下跌并不出乎市場(chǎng)預(yù)料，因?yàn)?月份昆明多個(gè)樓盤展開密集特價(jià)促銷活動(dòng)，有些樓盤打折的幅度還比較大，連呈貢這種早就房?jī)r(jià)上萬(wàn)的區(qū)域，上個(gè)月至少有3個(gè)樓盤推出萬(wàn)元以下的特價(jià)房。更不用說經(jīng)開區(qū)這種本來(lái)新房均價(jià)就沒有上萬(wàn)的區(qū)域，8月份幾乎集體打折促銷。

8月房?jī)r(jià)跌破1.4萬(wàn)，還因?yàn)樵�本房�(jī)r(jià)較高的環(huán)滇池區(qū)域受政策影響，銷售和備案停止，而一些高價(jià)新盤的推盤速度不及市場(chǎng)預(yù)期，多個(gè)預(yù)計(jì)在2萬(wàn)以上的樓盤沒有開盤，市場(chǎng)上缺乏高價(jià)房源供應(yīng)，成交量更少，拖累大盤向下。

8月昆明房?jī)r(jià)創(chuàng)年內(nèi)第二大跌幅，卻并沒有換來(lái)成交量增長(zhǎng)，僅賣出3757套44.63萬(wàn)平方米住宅，還不如7月的48.88萬(wàn)平方米，而今年5月和6月房?jī)r(jià)雖然在1.5萬(wàn)每平米以上，成交量卻都在60萬(wàn)平方米左右。這再一次證明，房地產(chǎn)市場(chǎng)“買漲不買跌”幾乎是顛撲不破的鐵律。

現(xiàn)在的問題是，昆明新建住宅價(jià)格還會(huì)進(jìn)一步下跌嗎？

從8月底的市場(chǎng)狀況看，呈現(xiàn)出兩個(gè)趨勢(shì)，一個(gè)是原本打折比較多的低價(jià)盤開始減少優(yōu)惠或者取消優(yōu)惠，某些降價(jià)幅度比較大的樓盤還因?yàn)榭诒�受損開始試圖上調(diào)價(jià)格，但另一方面，高價(jià)盤因?yàn)槌山晃�縮反倒開始給出比以往更大的優(yōu)惠，不過這批樓盤原來(lái)的成交價(jià)就大大高于成交均價(jià)，優(yōu)惠后不會(huì)進(jìn)一步拉低均價(jià)。

另外，被凍結(jié)多日的環(huán)滇池區(qū)域新盤銷售，隨著300米紅線的劃定，符合條件的樓盤也將要恢復(fù)備案，這些項(xiàng)目均價(jià)都比較高。

其實(shí)，據(jù)打折優(yōu)惠的房企反映，除了降價(jià)比較早而且降幅比較大的樓盤銷量確有明顯上升，其他被動(dòng)跟進(jìn)降價(jià)的樓盤很快進(jìn)入內(nèi)卷式競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)（相關(guān)閱讀《昆明樓盤內(nèi)卷式降價(jià)告一段落， 10余房企上調(diào)售價(jià)是什么信號(hào)》），并未明顯增加銷量，房企有點(diǎn)得不償失，所以也不太愿意進(jìn)一步降價(jià)。更重要的是，現(xiàn)在新房銷售困難，很重要的原因是隨著年底接近，銀行的貸款額度普遍不太富裕，放貸越來(lái)越難，房企就算降價(jià)，購(gòu)房者辦不了貸款也于事無(wú)補(bǔ)。

而在供應(yīng)方面，土地市場(chǎng)仍舊冷清，就在9月3日，以往逢地必?fù)尩慕?jīng)開區(qū)清水黃土坡片區(qū)，罕見出現(xiàn)土地流拍現(xiàn)象，有88畝住宅用地因無(wú)人出價(jià)而流拍，說明現(xiàn)在房企對(duì)拿地都非常謹(jǐn)慎。預(yù)計(jì)接下來(lái)房企仍將會(huì)減少買地投入，這對(duì)今年底以及明年的市場(chǎng)供應(yīng)會(huì)帶來(lái)較大影響。

綜合各方面信息看，昆明新建住宅均價(jià)將會(huì)在8月的基礎(chǔ)上穩(wěn)定一段時(shí)間，進(jìn)一步大幅下跌的可能性不大。

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