在昆明地鐵2號線第一個站——北部汽車站搭乘過地鐵的人，應(yīng)該都對這個位于一座龐大站房式建筑地下的車站，印象深刻，因為地鐵站上蓋的是一座6層高的空蕩大樓。
從外觀看，這就是一個汽車站，無論是車站名稱，還是連通豐源路的引橋、一樓高大的候車廳、負一樓的發(fā)車區(qū)，都醒目地證實了這一點，但令人奇怪的是，這座名字就叫北部汽車站的車站式建筑物，雖然建成多年，卻從未投入使用。由于閑置時間比較長，車站外部的一些鋼筋部件都有點銹跡斑斑。
2號線北部汽車站就在灃源路旁，體量巨大，卻從未啟用
據(jù)在車站附近拉客的摩的師傅說，這棟建筑建好至少六七年了，一直都空著，想要到北部客運站搭乘遠郊班車的人，乘地鐵到“北部客運站”后，還要走出車站，走幾百米到北側(cè)真正的北部汽車客運站。
為什么車站早就建成，本來可以實現(xiàn)地鐵和長途班車的無縫對接，卻一直閑置至今沒有啟用呢？
近日，一則規(guī)劃調(diào)整信息透露了其中的部分緣由，原來，地鐵北部客運站當(dāng)初的規(guī)劃以及用地性質(zhì)都僅僅是交通站場，而實際上建成的6層建筑中，卻有體量不小的商業(yè)。昆明市自然資源和規(guī)劃局直到近期才對此建筑的規(guī)劃進行了調(diào)整，將土地性質(zhì)從交通站場用地調(diào)整為交通用地和商業(yè)用地，使得早就建成的商業(yè)功能得以合法合規(guī)，為以后招商運營掃清了障礙。
根據(jù)前不久規(guī)劃局發(fā)布的昆明地鐵汽車北站及上蓋物業(yè)項目的控規(guī)修改方案的批前公示，調(diào)規(guī)后，原僅作交通場站用途的地塊現(xiàn)在調(diào)整為交通用地兼商業(yè)用地，用地面積也較之前少了約3.6畝，但容積率從1.5提高至2.49。
昆明地鐵汽車北站及上蓋物業(yè)項目的控規(guī)修改方案
為一個建成多年的地產(chǎn)項目調(diào)整土地性質(zhì)和規(guī)劃，相當(dāng)于“先上車后補票”，一般開發(fā)商肯定連想也不敢想，那么是誰開發(fā)了“昆明地鐵汽車北站及上蓋物業(yè)項目”呢？原來不是別人，正是昆明軌道公司自己。
昆明地鐵汽車北站及上蓋物業(yè)項目的開發(fā)企業(yè)是昆明地鐵資源經(jīng)營管理有限公司，它是昆明市軌道交通集團全資控股的子公司。當(dāng)年軌道公司在修建地鐵2號線時，考慮到北部汽車客運站距離地鐵站很近，所以將地鐵站直接設(shè)計成一座綜合交通樞紐，從地鐵站可以乘扶梯直接到達客運站。為了服務(wù)乘客，又在客運站內(nèi)增加了商業(yè)服務(wù)功能。
建成后的昆明地鐵汽車北站及上蓋物業(yè)項目總共有6層，總建面約2.13萬方，其中1、2層為站廳層，3至6層為商業(yè)配套，商業(yè)體量約1.35萬方。商業(yè)部分主要設(shè)計為餐飲、娛樂、賓館等功能。然而設(shè)想雖好，地鐵2號線也早在2014年就已通車，可是昆明地鐵汽車北站上蓋物業(yè)卻至今一天也沒使用過。
其實昆明地鐵資源經(jīng)營管理有限公司也曾對項目有過招商，2017年，北部汽車站站廳外延商業(yè)亭棚招商經(jīng)營試點項目曾進行過3次招標(biāo)，不過招標(biāo)主要是對北部汽車站站廳外延區(qū)域12個商業(yè)亭棚進行招商，每個亭棚經(jīng)營面積約7.5平方米，合作期為3年，合作內(nèi)容主要為快餐（餐飲）、零售、金融服務(wù)、便利店等便民類經(jīng)營業(yè)態(tài)。
不過，這項招標(biāo)前兩次都以失敗告終，直到2018年1月底，才確立中標(biāo)人為昆明漫威商務(wù)咨詢有限公司。但從規(guī)模上看，顯然這并不是對整個商業(yè)進行招商。
多次招商失敗也不奇怪，因為如果遠郊和長途汽車不能從地鐵北部汽車站直接發(fā)車，發(fā)揮地鐵和汽車一站換乘的優(yōu)勢，光靠地鐵客流，商業(yè)價值其實并不大。
昆明北部汽車客運站距離地鐵北部汽車站非常近
此次規(guī)劃調(diào)整后，昆明地鐵汽車北站上蓋物業(yè)的商業(yè)功能得以完全合規(guī)，為項目真正投用掃清了法律障礙，然而，昆明地鐵汽車北站是由軌道集團開發(fā)，而真正的昆明北部汽車客運站距離地鐵北部汽車站還有上百米，運營方是昆明北部汽車客運站有限公司，該公司的控股股東是世博旅游集團，算起來也是華僑城旗下企業(yè)。兩個車站由不同企業(yè)運營，利益如何協(xié)調(diào)，現(xiàn)在還不得而知。
即便調(diào)規(guī)后地鐵汽車北站上蓋物業(yè)能夠順利啟用，白白浪費這么多年的損失也不小，昆明軌道公司這個地鐵上蓋物業(yè)的開發(fā)難言成功。
本來，地鐵企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)項目有著得天獨厚的條件，昆明軌道公司也是國內(nèi)地鐵企業(yè)中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比比較高的公司，可是盡管涉足的項目不少，成功的卻不多，除了閑置多年曬太陽的北部汽車站上蓋物業(yè)，軌道公司另一個上蓋物業(yè)是5號線世博車輛段TOD項目。這個項目涵蓋住宅和商業(yè)，工程已經(jīng)蓋到地面以上好幾層，可是到現(xiàn)在都還沒有正式名稱，最近也在進行控規(guī)調(diào)整。
除了二級開發(fā)，昆明軌道公司還負責(zé)部分土地的一級開發(fā)，比如草海片區(qū)、福德片區(qū)，其中福德片區(qū)因為推進滯后被多方吐槽。
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