昨日，在云南房網(wǎng)報(bào)道《福德片區(qū)上架南北大道兩側(cè)138畝土地，起拍價(jià)12.3億》一文后，就有網(wǎng)友后臺(tái)提問(wèn)，位置這么好的福德片區(qū)，怎么有兩個(gè)地塊起始樓面價(jià)才3、4百元/平，是不是算錯(cuò)了？
在今日公布的土地詳細(xì)交易文件中我們找到了答案。該批地塊屬于福德片區(qū)的回遷安置地塊，無(wú)償代建面積高達(dá)33萬(wàn)方，占地塊最大總建面的6成。那么問(wèn)題來(lái)了，可售面積才4成，這幾塊地算下來(lái)并不便宜，會(huì)有開(kāi)發(fā)商出手嗎？
福德片區(qū)將有138畝土地將在本月27日拍賣(mài)
福德片區(qū)上架地塊土地編號(hào)為KCGD2022-16、17、18和19號(hào)，總面積約138畝，容積率5.23-7.9，計(jì)算最大可建面積約56.18萬(wàn)方，總交易起拍價(jià)為12.3億元，定于本月27日在呈貢行政中心現(xiàn)場(chǎng)拍賣(mài)。
四宗地塊須整體競(jìng)買(mǎi)。前文提到“樓面價(jià)僅3、4百”的地塊，指的是KCGD2022-16和19號(hào)地塊，根據(jù)今日公布的相關(guān)土地交易文件來(lái)看，基本沒(méi)有可售面積。
其中，16號(hào)地塊為商業(yè)、商務(wù)用地，面積約11.6畝，容積率7.9，最大可建面約6.12萬(wàn)方，交易起拍價(jià)約為2334萬(wàn)元，計(jì)算樓面價(jià)約382元/平，地價(jià)約201萬(wàn)元/畝；
須要地上部分建設(shè)建筑面積6.11萬(wàn)方的回遷安置公寓，無(wú)償無(wú)條件移交區(qū)政府；約1.96 萬(wàn)方地下部分及約80平衛(wèi)生間一所無(wú)償無(wú)條件移交昆明軌道交通集團(tuán)有限公司。
19號(hào)地塊為城鎮(zhèn)住宅用地，土地面積約39畝，容積率6.84，最大可建面約17.84萬(wàn)方，交易起拍價(jià)約7863萬(wàn)元，計(jì)算樓面價(jià)約441元/平，地價(jià)約201萬(wàn)元/畝。
須在地塊上完成17.6萬(wàn)方回遷安置住宅，504平社區(qū)衛(wèi)生中心、833平社區(qū)用房，1005平社區(qū)文化活動(dòng)中心，并無(wú)償無(wú)條件移交區(qū)政府；約6.59萬(wàn)方地下空間、141平再生資源回收站及垃圾收集站及200平公共衛(wèi)生間則無(wú)償無(wú)條件移交昆明軌道交通集團(tuán)有限公司。
也就是說(shuō)，16號(hào)和19號(hào)地塊約50畝土地基本為無(wú)償代建，此外，拿地方還需要為此付出過(guò)億元的地價(jià)款。
留給拿地開(kāi)發(fā)商的，實(shí)際僅剩KCGD2022-17/18號(hào)兩宗商住混合用地。兩宗地塊總面積約87.3畝，容積率5.23-5.84，交易起拍價(jià)11.27億元，計(jì)算樓面價(jià)約3124-3822元/平，地價(jià)約1087-1488萬(wàn)元/畝。
計(jì)算下來(lái)，這兩宗混合用地最大可建面積約32.23萬(wàn)方，按照規(guī)劃條件（17號(hào)地塊商住比為18:82；18號(hào)地塊為11:89），預(yù)計(jì)可建約27萬(wàn)方住宅和5萬(wàn)方商業(yè)。
如果土拍成功，這就是競(jìng)得方最終獲得的全部可售物業(yè)。
而且這兩塊地也有配建要求，須在17號(hào)地塊上完成495平的社區(qū)文化活動(dòng)中心；18號(hào)地塊建設(shè)一所不少于6048平的18 班幼兒園及346平社區(qū)用房。
地塊上所有項(xiàng)目的建設(shè)周期，都是按照簽訂土地成交確認(rèn)書(shū)之日起計(jì)的30個(gè)月內(nèi)。此外，官渡區(qū)還做出了土地競(jìng)得人在簽訂土地成交確認(rèn)書(shū)后一年內(nèi)付清全部土地成交價(jià)款，否則沒(méi)收土地定金的規(guī)定。
福德片區(qū)在去年就已啟動(dòng)征遷（攝于2021年8月）
福德片區(qū)南部安置地塊（攝于2021年8月）
福德城中村改造項(xiàng)目位于昆明火車(chē)站和二環(huán)快速路南側(cè)，項(xiàng)目東至春城路，南至日新路，西至官南大道，北至南二環(huán)。
該項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)方是昆明軌道交通有限公司，也就解釋了前文配建要求中，地塊的地下部分要“無(wú)償無(wú)條件交付軌道集團(tuán)公司”的規(guī)定。但在2013年5月正式啟動(dòng)拆遷后，片區(qū)后續(xù)開(kāi)發(fā)進(jìn)度滯后。
去年3月福德片區(qū)控規(guī)大調(diào)整后，小編曾到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)勘。彼時(shí)，此次參與土拍的南部安置地塊（19號(hào)地塊附近）征遷工作已近收尾，中部（17/18號(hào)地塊附近）正在拆遷，北部（16號(hào)地塊附近）由于涉及火車(chē)站南廣場(chǎng)以及南北大道與北京路連接工程，推進(jìn)緩慢。如今首批地塊已然上架，福德村改造也算是有所推進(jìn)。
昆明今年土地出讓情況很不理想，此前曾被寄予厚望的關(guān)上國(guó)貿(mào)地塊終止交易后，此次福德首批出讓的138畝土地，就成為了今年以來(lái)首批大宗商住土地交易，雖然地塊位置配套都不錯(cuò)，但由于拿地條件并不低，能不能算得過(guò)賬，可能會(huì)讓意向拿地方頗為躊躇。
更何況，這批土地還有一個(gè)不確定的因素，那就是南北大道的建設(shè)進(jìn)度，這條主干道何時(shí)開(kāi)工，何時(shí)能建成？對(duì)于地塊開(kāi)發(fā)前景的影響不言而喻。
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