昆明哪個(gè)片區(qū)房?jī)r(jià)最抗跌？哪個(gè)區(qū)域最拉胯？

從2021年下半年起，昆明新建住宅價(jià)格開始連續(xù)下跌，從最高峰接近1.6萬的成交均價(jià)，下跌到8月份的1.3萬，一年多時(shí)間跌幅超過10%。但在昆明房?jī)r(jià)總體趨跌的情況下，也不是所有類型、所有區(qū)域的房?jī)r(jià)下跌幅度都一樣，而是有些類型、有些片區(qū)明顯更加抗跌，尤其是片區(qū)不同，房?jī)r(jià)抗跌程度相差較大。

在昆明主要房地產(chǎn)板塊中，那個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)最抗跌呢？

草海片區(qū)的洋房想跌也跌不下去

要說最抗跌，首先應(yīng)該算草海片區(qū)，由于在售房源基本以洋房、疊墅、合院等高端產(chǎn)品為主，這類產(chǎn)品在昆明本來就相對(duì)稀缺，而草海片區(qū)的供應(yīng)量又不大，所以房?jī)r(jià)表現(xiàn)穩(wěn)定，即便是最近一年昆明房?jī)r(jià)連續(xù)下跌的大背景下，華夏四季仍然把樓王賣出了接近10萬一平的昆明最高價(jià)，其他項(xiàng)目的普通洋房，比如中海諾德山海春風(fēng)、寶能滇池九璽的單價(jià)都是兩萬起。

其次就是一環(huán)內(nèi)板塊，一環(huán)板塊的最大優(yōu)勢(shì)是配套豐富，生活便利，由于在售的樓盤和房源都比較少，所以價(jià)格也比較穩(wěn)定。目前一環(huán)板塊在售的樓盤只有翠湖一品和春城9號(hào)兩個(gè)。翠湖一品開盤至今毛坯單價(jià)在2.7萬左右，由于地理位置優(yōu)越，且配套齊全，價(jià)格還算穩(wěn)定。春城9號(hào)正常房源單價(jià)2萬多，項(xiàng)目推過毛坯特價(jià)房1.7萬起。

一環(huán)內(nèi)在售樓盤稀少，房?jī)r(jià)相對(duì)較穩(wěn)（圖為春城玖號(hào)）

會(huì)展板塊的房?jī)r(jià)也相對(duì)比較穩(wěn)定。會(huì)展板塊的房?jī)r(jià)比較穩(wěn)定有三個(gè)原因，一是片區(qū)發(fā)展平穩(wěn)，學(xué)校、商業(yè)、地鐵等配套相繼投入，二是萬科的項(xiàng)目比較多，萬科在此有公園城市、萬科500里、泊岸、大都會(huì)等多個(gè)項(xiàng)目，眾所周知，萬科經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，房?jī)r(jià)一向比較穩(wěn)定。三是會(huì)展片區(qū)有一個(gè)特殊項(xiàng)目山海灣8號(hào)，這是滇池一線樓盤中唯一的高層住宅項(xiàng)目，資源稀缺，定位高端，售價(jià)比較高而且穩(wěn)定，所以會(huì)展片區(qū)的房?jī)r(jià)也幾乎沒有大起大落。

萬科公園城市實(shí)景

滇池度假區(qū)板塊（不包括大漁片區(qū)）也屬于片區(qū)成熟、生活便利、環(huán)境良好但供應(yīng)量不大的區(qū)域，所以房?jī)r(jià)也比較穩(wěn)定，尤其是龍湖加入開發(fā)后，山海原著更是成為度假區(qū)房?jī)r(jià)的壓艙石。目前山海原著、筑友雙河灣毛坯高層都在1.6萬起，明顯高于昆明同類住宅均價(jià)。

龍湖山海原著

雙塔片區(qū)項(xiàng)目數(shù)量不算多，定位比較接近，過去一年的房?jī)r(jià)也相對(duì)穩(wěn)定，在綠城加入開發(fā)陣容后，因?yàn)榫G城連開兩個(gè)項(xiàng)目，初始定價(jià)都不低，進(jìn)一步穩(wěn)定了雙塔片區(qū)的房?jī)r(jià)。但雙塔片區(qū)的不穩(wěn)定因素是云和中心，云和中心原計(jì)劃年底交房，屆時(shí)看看房?jī)r(jià)是否會(huì)有比較大的變化。

雙塔片區(qū)高端豪宅之錦粼天序

既然市場(chǎng)上有房?jī)r(jià)抗跌的板塊，就一定會(huì)有不抗跌的板塊，昆明哪些區(qū)域?qū)儆诜績(jī)r(jià)不抗跌的板塊呢？

從去年下半年到這個(gè)月，雖然幾乎每個(gè)板塊的房?jī)r(jià)都有所下降，但要說跌幅比較明顯的，主要是巫家壩板塊、經(jīng)開區(qū)東片、呈貢、主城一二環(huán)之間、北市區(qū)、西市區(qū)等。

巫家壩的價(jià)格滑落比較明顯，從高峰期不賣2萬都不好意思，已經(jīng)下跌到準(zhǔn)現(xiàn)房、現(xiàn)房只賣一萬五六，甚至外圍區(qū)域的中央雅府的特價(jià)房才賣1萬出頭。

位于巫家壩核心的綠地東南亞中心近期推出1.6萬的特價(jià)房

經(jīng)開區(qū)東片區(qū)，也就是黃土坡清水片區(qū)集中了大量項(xiàng)目，但交通不便、配套缺乏，所以一年來房?jī)r(jià)下跌很大，最高峰是片區(qū)房?jī)r(jià)正在沖刺萬元關(guān)口，現(xiàn)在大部分都只賣6千多，新城云樾甚至有3千多的特價(jià)房。

中南新城云樾“3”字頭房源

呈貢也屬房?jī)r(jià)下跌比較多的區(qū)域，目前呈貢已經(jīng)有多個(gè)樓盤售價(jià)跌破萬元，最低才賣6千多，已經(jīng)淪落到和黃土坡片區(qū)比拼昆明房?jī)r(jià)洼地的地步。

北市區(qū)范圍很大，靠近二環(huán)，北京路旁的美的北京路9號(hào)，萬科京江隱翠因?yàn)闂l件比較好，定位也比較高，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，但越往北越靠近繞城高速，房?jī)r(jià)就越不穩(wěn)定，有多個(gè)樓盤大量推出萬元以下的房源，導(dǎo)致北市區(qū)北片區(qū)房?jī)r(jià)有較大回落。

北市區(qū)源清軒景的房?jī)r(jià)不到萬元

西市區(qū)的情況同樣如此，因?yàn)榉秶�很大，北部是這幾年發(fā)展比較好的西北新城，南部則靠近草海，各個(gè)子板塊開發(fā)條件和市場(chǎng)環(huán)境差異比較大，項(xiàng)目表現(xiàn)也很不一樣，其中既有萬科城、綠城誠園等房?jī)r(jià)很穩(wěn)定的項(xiàng)目，也有因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)等原因，將房?jī)r(jià)拉低到1.1萬的山海板塊項(xiàng)目（山海板塊是指從草海到春雨路西側(cè)山腳的區(qū)域）。

還有一個(gè)房?jī)r(jià)波動(dòng)較大，總體明顯回落的區(qū)域是主城一環(huán)到二環(huán)之間板塊，這個(gè)板塊的優(yōu)勢(shì)是比較成熟，生活方便，交通條件比較好，但由于項(xiàng)目比較多，在環(huán)城南路到南二環(huán)之間就有四五個(gè)項(xiàng)目，其他區(qū)域也有至少四五個(gè)項(xiàng)目，加起來就有10個(gè)左右的在售樓盤，所以競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，以往大部分新盤的房?jī)r(jià)基本在2萬左右，但現(xiàn)在最高端的樓盤已經(jīng)有徘徊在2萬關(guān)口的產(chǎn)品，一些原來售價(jià)就不高的項(xiàng)目比如瑞鼎城，已經(jīng)有1.3萬的特價(jià)房。

在房?jī)r(jià)不太抗跌的區(qū)域中，當(dāng)然也不能少了遠(yuǎn)郊板塊的身影，無論是發(fā)展較早的太平，還是近些年新興的晉城、嵩明，房?jī)r(jià)都有明顯下滑，只不過遠(yuǎn)郊樓盤其實(shí)去年之前就開始出現(xiàn)滯銷苗頭，房?jī)r(jià)下滑持續(xù)的時(shí)間更長(zhǎng)，反倒是下降曲線沒那么陡峭。

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