悲觀情緒在蔓延

剛剛過去的7月，無(wú)疑是中國(guó)房地產(chǎn)歷史上政策頒布密度最大的一個(gè)月，在國(guó)家層面，“房住不炒”的提法消失了，改善性需求開始鼓勵(lì)了，房企的融資需求開始支持了，限購(gòu)紛紛取消了，新房貸款繼續(xù)優(yōu)惠不說(shuō)，連存量房貸的利率也有了商量余地。

在本地，昆明市也在7月中旬頒布了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的23條措施。雖然“昆明23條”的出臺(tái)時(shí)間是在中央為房地產(chǎn)發(fā)展定調(diào)之前，所以仍有“房住不炒”的提法，可是刺激本地樓市，營(yíng)造寬松開發(fā)環(huán)境的意圖卻很明顯。

從上到下這么多新政策、新提法，效果卻暫時(shí)還沒有看到，相反，7月全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企的銷售金額卻創(chuàng)下近年新低，近7成百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)同比降低，同比降幅超過50%的有36家。前7月累計(jì)，百?gòu)?qiáng)房企銷售業(yè)績(jī)?cè)鏊儆烧�轉(zhuǎn)負(fù)。

在昆明，根據(jù)銘騰機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，7月昆明主城新建住宅銷售面積僅有24萬(wàn)平米，是一年來(lái)的第二低，僅比今年1月略高。而成交價(jià)格也繼續(xù)下滑，比6月又降低了2%。

7月份昆明新建住宅成交量是一年來(lái)的第二低（圖源：銘騰機(jī)構(gòu)）

7月昆明房?jī)r(jià)繼續(xù)下滑并不奇怪，因?yàn)榘簿蛹瘓F(tuán)有兩個(gè)均價(jià)不到萬(wàn)元的項(xiàng)目剛剛開盤，正在熱銷，還有幾個(gè)樓盤也不得不跟進(jìn)降價(jià)，但奇怪的是低價(jià)并未刺激成交，7月昆明住宅成交量不僅沒有增長(zhǎng)，反倒大幅下降，呈現(xiàn)出“量?jī)r(jià)齊跌”的糟糕局面。

當(dāng)然，7月的房地產(chǎn)政策調(diào)整基本都在下旬，尤其中央對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)重新定調(diào)更是到了7月底，市場(chǎng)反饋有滯后性，7月的銷售數(shù)據(jù)不好看也能理解，但在政策形勢(shì)已經(jīng)明朗后，開發(fā)企業(yè)的反應(yīng)卻比較悲觀，并不認(rèn)為樓市會(huì)迎來(lái)多大反彈。

尤其是在昆明市場(chǎng)上，由于限購(gòu)其實(shí)早已名存實(shí)亡，對(duì)首套房的認(rèn)定本來(lái)也很寬松，國(guó)家層面的政策調(diào)整其實(shí)意義不大，新出臺(tái)的23條更多是為了改善開發(fā)環(huán)境，對(duì)提高銷量的作用有限，所以在“昆明23條”公布后的兩個(gè)星期，成交量并沒有什么明顯變化。

相反，由于昆明市場(chǎng)上出現(xiàn)個(gè)別房企和樓盤采取了以鄰為壑的競(jìng)爭(zhēng)策略，導(dǎo)致昆明新房?jī)r(jià)格有失守的危險(xiǎn)，雖然熱門地段的高端樓盤影響不大，可是數(shù)量眾多的剛需項(xiàng)目，卻有可能在新的價(jià)格低點(diǎn)上出現(xiàn)互相搶奪客戶的零和局面。

為什么房?jī)r(jià)降下來(lái)了，利率、契稅的優(yōu)惠多了，不能讓各個(gè)項(xiàng)目一齊網(wǎng)銷皆大歡喜呢？開發(fā)商們說(shuō)，歸根結(jié)底是買房的人少了，大家的收入預(yù)期下降了，光刺激房地產(chǎn)是沒有用的。

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